杜绝“零首付”购房，难在哪里
《法治周末》记者肖莎
10年前就出现过的“零首付买房”套路，近期有“死灰复燃”的迹象。
有部分开发商和中介机构推出了“零首付”或“超低首付”等操作吸引购房者，而针对这一情况，河南省郑州市住房保障和房地产管理局、国家金融监督管理总局山东监管局等多地监管部门都发布了风险提示。
比如，国家金融监督管理总局山东监管局在其官网发布的《关于警惕“零首付”购房的风险提示》（以下简称《提示》）就提醒购房者，这种看似诱人的优惠背后，往往隐藏着巨大的金融风险，侵害消费者的财产安全和合法权益。
近日，四川省银行业协会正式发布《四川银行业个人住房贷款自律公约》（以下简称《公约》）并举行签约仪式，四川辖内40家银行业金融机构积极响应并签署《公约》。
《法治周末》记者注意到，《公约》明确不得以“零首付”“零月供”等营销噱头误导消费者。
《提示》提到，“零首付”通常是由房企、中介通过预先垫款、虚抬房价、阴阳合同等操作，以分期付款或消费贷款的方式帮购房者获得首付款，这种看似缓解购房资金困难的操作，实际却会增加购房成本及还款压力。
“首付贷”等购房融资行为被明令禁止
“我国房屋贷款中的首付款制度，是国家进行房地产调控、规范金融秩序的重要手段。”北京市律师协会土地与房地产法律专业委员会主任、北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。
公开资料显示，各地关于购买商品住房的首付比例都有明确规定，比如北京目前规定：居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。
上海市在9月底也调整了首付款的比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”；二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。
对于手中现金不充足又想买房的人来说，首付款可能是一个巨大的“拦路虎”。而在当前房地产市场下，有些开发商或者中介为了去库存，就想出了一些所谓的帮助购房人减免首付压力的招数。
北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波告诉记者，目前关于“零首付”的做法有几类：一是开发商或者中介机构垫资首付款，开发商或者中介机构与购房者之间除签订商品房买卖合同外，另行签订借款或垫付首付款合同，实践中还存在一些以开发商或中介机构员工个人名义与购房者签订合同的情形；二是首付分期，购房者不支付或少付首付，后续一定时期内凑齐，这种方式下，如果双方已经签订正式购房合同，造成开发商或中介机构提供首付分期支付的事实，则属于变相垫资首付款的形式；三是首付融资，购房者前期先支付首付款，房屋下来后通过抵押办理经营贷等方式套现；四是通过阴阳合同做高房款价格，通过将房价做高获得更多贷款。
孟丽娜说，事实上《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》和《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》都有关于禁止首付款融资相关的规定。
比如，《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。该通知还严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房人提供首付融资或相关服务。
“零首付”对购房者而言风险重重
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，对于购房者来说，“零首付”操作具有较多风险，主要包括：违反房贷规范的风险、还贷负担增加和违约风险、合同不受法律保护的风险、市场波动和交易风险、信用风险和涉嫌骗贷等。
“房贷业务有一套严谨规范的作业标准，对于首付比例等都设定了最低值。今年5月，央行等部门发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。该标准即为红线。‘零首付’操作明显越线。”严跃进说。
在严跃进看来，“羊毛出在羊身上”，首付款的减少，是以月供明显增加为代价的。比如认购100万元总价的住房，若按“零首付”方式进行（等额本息、30年期还款方式），其贷款总额会增加。同时月供额将比合规模式下增加大约18%。另外若银行发现骗贷行为，要求购房者提前还贷，那么还贷压力将更大。
“‘零首付’购房，暗含了一个前提，即房价总体趋稳或会上涨。但在当前市场下，尤其是各地限价取消的情况下，房产价格难免波动。若房价下跌，一旦想要退房，难度将增大。”严跃进补充。
“如果‘零首付’交易通过阴阳合同的方式操作的，一些约定条款也无法写入合同。一旦购房交易出现纠纷，合同的保障效应将减弱。房企或中介承诺的条款将变为一纸空文，购房者也很难依法追责索赔。”严跃进补充。
戚兆波还表示，从民事法律角度看，垫资首付款属于双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，双方真正实施的是逃避国家限购或限贷政策；同时，垫资首付款还符合双方恶意串通损害第三人合法权益的法律特征。根据民法典第一百四十六条和第一百五十四条，垫资首付款合同应被认定为无效。开发商或者中介机构应当承担合同无效后导致的赔偿损失等过错责任，购房者则很有可能到头来“空手而归”。
违规规避首付款制度该承担何种责任
孟丽娜对记者分析，违规规避首付款制度，应结合具体情形分别确定责任：
第一种情况是，购房者自行违规筹款（例如利用经营贷或者消费贷获得首付款资金），此种情况下，可能开发商、中介机构和办理房屋贷款的银行均不知情，故不需要承担责任（但是发放经营贷或者消费贷的银行，则可能存在监管失控而需要承担责任）。
第二种情况是，开发商或者中介机构帮助（或者至少知情）购房者违规操作首付款（包括自行为购房者垫资、少收款、签订阴阳合同等），但是办理房屋贷款的银行不知情，因此应当由开发商或者中介机构承担责任。
第三种情况是，办理房屋贷款的银行也知情甚至直接参与，配合开发商、中介机构、购房者等违规操作首付款，则相关银行也应承担责任。
记者查询公开资料发现，目前已经有银行因为提供首付贷“吃罚单”。
比如，去年7月11日，国家金融监督管理总局网站发布的行政处罚信息显示，贵州都匀农村商业银行股份有限公司因重大关联交易未按规定进行审查审批、违规发放“零首付”商业用房购房贷款，被处以罚款五十万元顶格惩罚。再往前看，2021年12月3日，贵州银保监局发布了对“黔西南义龙浦发村镇银行股份有限公司存在的违规发放‘零首付’个人住房贷款”处罚公告；2017年8月16日，重庆银监局发布对邮储银行重庆分行“违规发放‘零首付’贷款”的处理公告。
孟丽娜和戚兆波在接受记者采访时均表示，房企和中介机构如果有帮助购房者进行“零首付”购房的情况，也应受到相应处罚。
《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，房产管理部门对提供“首付贷”等违规融资、进行虚假评估、出具虚假证明的房地产开发企业、房地产中介机构，要将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构；对上述房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核，并依法依规严肃处罚；对上述房地产中介机构和从业人员，要依法给予罚款、取消网上签约资格等处罚。对上述房地产开发企业和房地产中介机构，在房产管理部门未将其移出严重违法失信企业名单前，银行业金融机构不得增加新的授信。
《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》也强调，中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，对存在违法违规行为的中介机构和从业人员，责令限期改正、依法给予罚款等行政处罚，或者采取记入信用档案、取消其网上签约资格等处理措施。
“对开发商的垫资首付款行为，住建部门可以依据相关规定，采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报、列入严重违法失信企业名单以及在资质审查中重点审核等处罚措施；对于中介机构及其从业人员从事垫资首付款的处罚措施，则包含列入严重违法失信企业名单、罚款、取消网上签约资格等。同时，银行业金融机构对违规开发商和中介机构则可以采取限制信贷等处罚措施。”戚兆波说。
戚兆波进一步分析，首付融资这种“零首付”方式通常由开发商或中介机构推荐融资渠道，甚至出面提供担保，来协助购房者拿到首付借款，之后购房者再通过办理虚假经营贷款来偿还首付借款。开发商或中介机构除了参与“首付贷”，还与购房者共同骗取银行经营贷，后者如情节严重或给银行造成重大损失，将涉嫌构成骗取贷款罪。所以开发商或中介机构除了应承担“零首付”相关的民事和行政责任外，还将承担骗取银行贷款导致的民事甚至刑事责任。购房者如果擅自将企业经营贷款用于偿还个人首付借款，有可能同时构成非法挪用公司资金的行为。
“通过阴阳合同做高房款价格这种合同造假行为，不仅严重扰乱正常的房地产市场秩序，同时也是一种典型的骗取贷款行为。开发商或中介机构及购房者等参与者均应当参照前述规定承担相应的违规和违法责任。”戚兆波说。
监管难在何处
但是，目前可查的、对开发商或中介机构“零首付”的相关处罚较少。
戚兆波说，针对““零首付”购房”，确实存在监管困难的原因，同时还涉及多方面因素。首先，“零首付”购房行为比较隐蔽，往往难以查证。开发商或中介机构以及购房者都不愿公开“首付贷”的事实，很多案件之所以暴露，多数是因为购房资金出现问题或当事人之间产生争议才被迫浮出水面。其次，“零首付”购房从表面上看，往往与正常按揭购房难以区分，在实践中很容易产生分歧。尤其是单从购房合同签订及首付款支付形式上看，几乎完全“合法”，只有当“穿透”到首付款资金来源后才能认定是“零首付”购房。再次，对于“零首付”购房的认定与处罚依据，目前仅限于行政规章级别的文件，法律和行政法规层面并无明确立法，这也是主管部门难以实施行政处罚的重要原因。
孟丽娜也表示，现行有效的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》均为规范性文件，根据《中华人民共和国行政处罚法》规定，除法律、法规、规章外，其他规范性文件不得设定行政处罚。而目前，《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》未对“零首付”购房行为对开发商设定相应的行政处罚。
“根据《房地产经纪管理办法》第二十五条、第三十七条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。否则，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”孟丽娜说，但实践中，行政机关对“零首付”购房是否适用上述规定进行处罚理解不同，对中介机构处罚也不多。
责编：肖莎