宜居在嘉｜积极信号频现的房地产市场，今年会怎么样？
转自：嘉兴在线
1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，翻开了2023年房地产政策调控的新篇章。
关注房地产市场的市民肯定也发现了，2022年以来，房地产市场积极信号频现。从中央层面到地方层面，从住房政策到金融政策，从鼓励合理购房需求到稳地产调控，密集出台的调控政策，力度不可谓不大。
嘉兴房地产市场也不例外，发布了一系列新政策，我们不妨通过几个关键词来回顾这些调控政策，从中研判2023年嘉兴房地产市场的走向。
关键词：宽松
信贷政策叠加利好
房地产业受到金融政策影响深远，过去的一年，资金面偏向宽松。
2022年内央行两次降准，加大了对实体经济的支持力度，也势必影响到房地产市场，其中带来的“宽松”信号更是意义重大。2022年4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于当年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点；11月25日，央行决定于当年12月5日再次降准0.25个百分点。
对房地产市场影响更直接的，要数三次下调LPR，刺激市场需求的力度更为明显。
2022年1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点，5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点；5月20日，1年期LPR维持3.7%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%；8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR再次大幅下调15个基点至4.3%。
不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如去年5月的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。
5年期以上LPR，与房贷利率有直接关联，很大程度上关系到购房者的“口袋”。就嘉兴来说，从首套首付款比例三成下调至两成，贷款利率从最高的6.1%左右一路下滑至4.3%左右，各家银行的放款周期也明显缩短，让购房者的贷款压力减轻不少，带动住房需求进一步释放。
关键词：松绑
支撑合理住房需求
2022年可谓房地产政策松绑大年。从全国层面来看，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑成为主流，而嘉兴市场也达到了近年来最宽松的状态。
在限购方面，据不完全统计，去年有超百条限购优化政策发布，遍布多个省会城市以及热点二线城市。进行限贷政策优化的不仅有三、四线城市，还包括郑州、南京、杭州等二线城市。
2022年5月12日，嘉兴也调整了有关购房政策。一方面，满足本市户籍居民的合理住房需求，在提供购买商品住宅说明后，支持本市户籍居民刚性、改善性等合理购房需求；另一方面，满足非本市户籍人才合理住房需求，对非本市户籍的各类人才，在本市连续缴存社保满6个月及以上的，参照本市户籍居民家庭相关购房政策。
进入去年6月，我市就三孩家庭购房出台利好政策。从支持市县完善公租房保障政策、支持保障性租赁住房优惠政策、支持优先购买共有产权住房、加大住房公积金支持力度、优化住房产品供给等方面，对三孩家庭的住房保障进行倾斜照顾。
政策的落地在后期的市场成交上有所体现。2022年5月，二手房备案量攀上千套关口，随后6月份新建商品房成交量一举冲上2000套的关口。
有业内人士认为，2022年嘉兴楼市政策宽松力度是历年来最大的，在此背景下，嘉兴房地产市场愈发规范，也将持续健康平稳发展。
关键词：开闸
“带押过户”盘活市场提升活力
为盘活二手房市场，去年多个地方试行“带押过户”，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡等地陆续推出了新政，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。
嘉兴首笔二手房“带押过户”，在2022年10月完成。何为“带押过户”？通俗地讲，就是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。
这种新模式为买卖双方节省了费用和时间，在降低交易门槛的同时提升了交易安全性，也有利于活跃二手房市场。从全国层面来看，据不完全统计，2022年8月以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等10多个一、二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。
在前期成功试点的基础上，嘉兴全面推广二手房“带押过户”新模式。在“带押过户”的模式下，买方的贷款资金优先偿还卖方的银行贷款，这种方式既减轻了卖方筹资提前还贷的压力，能够有效避免因借助过桥等方式筹款还贷而产生的额外交易成本，又大幅缩短二手房交易周期，助力房地产市场平稳健康发展。
关键词：支持
公积金政策不断优化
住房公积金贷款因利率低，向来受到缴存职工的关注。
2022年以来，不管是从全国层面还是从嘉兴层面，住房公积金对合理住房需求的支持力度都有目共睹。调整商转公贷款受理时限、出台阶段性公积金政策、实施灵活就业人员公积金政策等，一系列组合拳都在演绎着“支持”二字。
2022年4月1日起，嘉兴市本级商转公贷款不再分期受理。各受托银行住房公积金延伸服务网点可预约依序受理已符合商转公贷款申请条件的商转公贷款申请。同年5月1日起，《嘉兴市灵活就业人员缴存和使用住房公积金管理办法》正式施行，男性18至60周岁、女性18至50周岁的灵活就业人员，可在10%至24%比例自主确定公积金月缴存额，周期自定。
同时，阶段性调控政策调整了最高贷款额度和最低首付比例。首次申请使用公积金贷款的，单人最高贷款额度从30万元提高到40万元，家庭最高贷款额度从60万元提高到80万元。符合保底贷款条件的，单人最高贷款额度从15万元提高至20万元。缴存职工家庭购买首套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例可降至20%；其中购买二手房，且房龄（指住房竣工至申请贷款期间的年限）在10年以上的，贷款最低首付款比例可降至30%。
与此同时，嘉兴公积金在长三角一体化方面，也创新出台多个政策，尤其是在优化公积金政策支持人才购房等方面。从2021年嘉兴缴存职工顺利办理全省首笔异地购房提取公积金，到2022年全省首笔异地退休提取公积金“一网通办”在嘉兴落地，在长三角一体化的进程中，嘉兴公积金全方位推进长三角住房公积金一体化发展新格局，进一步便利缴存职工。
关键词：放开
稳定并提振市场信心
诸多政策在2022年层层落实，稳定和提振房地产市场的信号不容置疑。在市级层面出台各种调控政策的同时，县（市、区）也就实际情况出台相关政策。
比如海宁出台住宅房屋征收试行“房票”安置政策，在现有房屋征收货币补偿基础上，再按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物）的20%给予“房票”奖励；秀洲区陆续出台人才购房补贴政策和“秀水工匠”技能人才相关补贴政策，给予不同技能人才对应级别的购房补贴；嘉善出台人才安居政策再优化，在长三角一体化发展示范区范围内正常缴存住房公积金并取得全日制本科及以上学历学位证书的人才，上浮最高贷款额度……
不难发现，纵观2022全年，不管是金融政策还是住房政策，最终目的还是为了提振嘉兴房地产市场，鼓励合理的购房需求。进入2023年，首先迎来首套住房贷款利率政策调整的通知。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱。业内人士分析认为，这一调整奠定了2023年房地产市场短期依然“宽松”的基调，利于更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。