惠州一法拍海景房折价逾60%成交，仅4294元/平，为何这么便宜？
每经记者陈荣浩 北京
单价4294元/平方米，还是海景房，惠州法拍房便宜到这程度了？
5月8日，在京东法拍上，中航巽寮湾花园A3栋12层13号房产以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米，仅相当于市场价（约11942元/平方米）的3.6折，原购房者买入价的1.66折。
耗时14个月终于卖掉
根据第三方中介平台数据，中航巽寮湾花园（又名九铭与海）位于惠州惠东县巽寮湾，于2013年建成，开发商为中航集团，目前二手房在售均价11942元/平方米。
从百度地图上的距离来看，该楼盘距离海边的直线距离仅465米，在链家等平台，多数业主转让房源时会强调“一线海景”、“阳光充足”、“背山面海”等概念，目前中航巽寮湾花园在链家的挂牌均价7700元-13000元/平方米不等。
《每日经济新闻》记者梳理拍卖信息发现，该房源去年3月9日就曾在京东法拍上线，当时起拍价154万元，折合单价1.16万元/平方米，只比市场价略低，但最终无人出价而流拍。
在过去一年时间里，该房源总共被司法拍卖8次（其中1次被撤回），最终5月8日以65.51万元成交。
而根据竞买说明，拍卖标的物现登记在惠东县康宏发展有限公司名下，惠州市凤池岛旅游度假村有限公司已与惠东县康宏发展有限公司签订《商品房买卖合同》，房款是否已付清尚未清楚。
5月10日下午，广东中原地产项目部总经理黄韬通话电话向《每日经济新闻》记者表示：“受制于近两年行业下行背景，惠州海景房也呈现出普遍下跌趋势。但通常来说，一般海景房法拍也只会比市场价便宜10%-30%，像这种折价60%多的属于个例，可能跟企业债务、资产处置等因素有关。”
黄韬也提到，大概在2016年-2017年左右，包括惠州在内的多数大湾区城市，供应量均迎来了显著增长，也是在这个时候，惠州诞生了不少超级大盘。正因为供应大，但需求却没显著上升，惠州确实有部分主打海景房概念的楼盘折价明显。
新房折扣大，比二手房便宜
像中航巽寮湾花园这种大降价才能成交的海景房在惠东沿海片区并非个例。
《每日经济新闻》记者查询安居客数据发现，惠东沿海片区目前在售楼盘有13个，包括万科双月湾、合生亲爱的海、金融街海世界等项目，销售均价普遍在8000元-18000元/平方米不等。
以金融街海世界为例，安居客平台目前在售二手房普遍挂牌价在9800元-1.6万元/平方米不等。5月9日，该平台中介张柳（化名）向记者介绍，“大部分客户不会去买二手房，因为新房更划算，折扣也大，比二手房还便宜。比如金融街海世界（9-13栋），基本上单价1万元出头就可以买到带装修的海景房。如果一次性付款，小区附近也有7000元/平方米左右的新房。”
张柳还提到，一般来这边买房的客户，多是半投资半度假，但这些人并非常驻业主，可能一年也就十天半月过来居住，多数会将住房做成民宿或酒店，然后委托给专业公司管理。
记者在美团上查询巽寮湾附近的酒店/民宿价格，平常工作日酒店价格在108元-235元/间左右，节日价格翻两三倍，在200元-500元/间左右。
根据此前记者在惠州走访了解到的信息，惠州大亚湾片区、惠阳区、惠东县均能见到深圳客的身影，通常也是因为当初看中了惠州价格较低的优势。而那些在惠东买了海景房的投资客，眼下多面临着房子难卖、叫不上价的局面。
张健（化名）2017年花了78万元左右在惠东买了一套86平方米海景房，折合单价9069元/平方米。据张健透露，目前他们小区每平方米挂牌均价普遍在8000元-9000元不等。“不降价很难卖出去，去年我没折价，挂了1年都没卖掉，现在把房子委托给酒店了，一个月可以赚个1000元出头的样子。”
像张健这种买入海景房数年价格没出现明显下跌的已经算十分幸运了。
记者了解到，惠东一个叫宝安虹海湾的项目，2017年销售均价为11848元/平方米。5年过去了，安居客数据显示，该项目5月二手房挂牌均价为9794元/平方米。近期成交一套53平方米的一房一厅总价为52万元，折合单价9812元/平方米，较2017年的跌幅约17%。
惠州中原地产数据显示，截至2021年末，惠州全年供应面积为1364万平方米，同比下降16%；住宅网签市场规模已创下近5年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面积为1055万平方米，同比下降37%。
从库存情况来看，截至2021年底，惠州全市新房库存趋势走高，库存为1764万平方米，同比上升22%，去化周期达29个月，同比上涨超3.5倍，创近6年新高。