两部门发文中介机构要合理降费!中介费会降吗?
各位粉丝:
一套二手房买卖,中介费动辄几万元甚至几十万元,中介费偏高一直是被吐槽的焦点。这个问题国家也注意到了,住建部、市场监管总局前天公布了《关于规范房地产经纪服务的意见》,其中提出,中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。前天我们在【京房字号外】上已经推送给大家。
这两天,不断有粉丝在问,这个《意见》是否能带来中介服务计费的变化?中介费是否会降低?对于这些大家关心的问题,今天就给大家详细分析一下。
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首先,从这次两部门的《意见》可以看到,关于中介费偏高的呼声得到了重视。两部门表示,中介对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。但近年来,部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
如果换成简单的话来说,就是中介在房产交易中是有重要作用的,也应该收费,但有些中介收费太高了。
的确,老百姓买房子已经很贵了,又要支付高昂的中介费,这无疑了加重大家买房的负担。降低中介费无论是切实减轻群众买房负担,还是促进房地产交易,都会起到作用。
这次两部门从规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,促进房地产市场健康发展的角度上,提出了一系列的意见。
当然,最重要和最受关注的还是中介费问题。
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看一下两部门意见的具体表述。
要合理确定中介服务收费。房地产中介服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
这段话表达了四重意见,一是中介费本身是市场行为,是交易各方(买卖双方、中介机构)来协商确定的。
这一点我们早就说过,中介费是一个市场调节价,已经没有所谓的政府定价或政府指导价。
早期,中介费的确是有政府指导价的。不过在2014年,国家发改委、住建部联合发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》后,主要城市对于中介费率已经没有严格限定了。
比如北京和上海都是在2015年取消或废止了所谓的指导价,中介费这一块儿是由市场调节,协商确定。
总体上看,中介费的市场调节价是大方向,目前不会有变化。否则这次出台《意见》的部分,就要有价格管理职责的发改委在其中了。二是中介要合理降低中介费。
目前,北京的中介费率最高为2.7%,有些机构的中介费可以有一定的折扣。外地一些城市中介费率高的能达到3%,甚至个别还有双边3%,也就是6%的。两部门的意见中,并没有明确指出何种费率算高,但像刚才说的那些高费率,显然是应该合理降价的。
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三是鼓励阶梯、分档定价。总价越高的房子,交易的中介费率要更低。
其实,分档定价在早前有指导价的时代是存在的。比如1997年,北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》中,对于中介费的收取明确了标准,买卖方面是按成交价格总额分档累进计收的。
到了2011年,北京市发改委发布《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,降低了中介费标准。
500万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准从2.5%下降到2%;
500万元以上、2000万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准为1.5%;
2000万元以上、5000万元以下房款的二手房交易,中介费服务标准为1%。
虽然随着2015年实行市场调节价后,这一指导价已经作古。但其实各中介在实操中,也会根据每套房屋的成交总价,有对费率阶梯和中介费封顶等方面的实操,总价越高的费率越低,比如头部中介就有中介费50万元封顶一说。
可以看出,分档计价肯定还是未来中介费调整的方向。四是引导买卖双方分担中介费,而不是买方一家来掏。
目前国内包括北京在内的大部分城市,中介费大都是买家一方来支付的。也有一些城市是买卖双方各自承担,比如上海链家的房屋买卖中介费是3%,买家卖家各自承担一半,但实际交易中,几乎都是买方承担了3%的中介费,卖方承担费用的情况很少。
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总结一下,首先中介费是一个市场调节价,除非是再度实行政府指导价管理,否则直接限定价格不太实际。因此政府做的主要是加强管理,规范中介机构的服务。中介费的定价上,需要的是中介机构的响应。也就是根据中介服务和市场情况,不追求利润最大化,而是收取质价相符的中介费。而两部门这次的意见明确表达了政府的态度,中介机构肯定不会“无动于衷”,所以中介费降价的未来是可期的。当然,这可能并不是一个一蹴而就的事情,需要一个消化的过程。从实操来看,分档计价这一点,是最容易实现的,毕竟之前就有实践的基础。
另外,市场的变化也是将来中介费变化的客观动因。毕竟,这是一个市场行为,更多的需要市场调节。中国房地产的前20年里,房地产市场是一个快速发展的时期,这一时期二手房交易更多时候是卖方市场,这也是之前中介机构敢于高收费的原因之一。
再拿双边计费来说,因为卖家在交易中更强势,因此实操中中介费大都由买家来全部承担,即便是像上海等城市是双边收费,但实操中绝大部分还是买家承担。
但如果换一个角度,假设将来变成了买方市场,买家在交易中更强势了,那么起码双边计费这个问题上,买家就会有更高的地位、更多的话语权。上海现成的例子也有,有卖家着急卖房的,还是会承担一部分中介费。
另外,两部门还提出了一个严禁操纵经纪服务收费的概念。这主要防止行业巨头利用本身市场地位来高价收取中介费。两部门表示,具有市场支配地位的房地产经纪机构,不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的,市场监管部门依法开展反垄断调查。最后还有一个问题,就是中介费这个问题,根本还是刚才说的质价要相符。
之前和不少粉丝交流时,大家的普遍观点是中介费的虚高,主要是与中介提供的服务不相符,简单来说,就是认为中介的服务不值这个价格。
其实,相比于价格,规范中介服务才是对于这个行业最需要的。
在这一点上,也可以看出这次两部门的良苦用心,十条意见中的绝大部分内容,都是围绕着规范中介服务,提升管理上。不过还是那句话,两部门提出了的是原则性的意见,接下来细化和实操,还是有很长的路需要走的。