物业数字化系列解读⑦|数字化到底能提升服务水平吗？一家央企子公司带来的启示
来源：中物研协
2022年11月，由中国房地产业协会指导，易居克而瑞主办，中国房地产业协会数字科技地产分会合作召开的第五届CIOC不动产数字化峰会于线上成功举办。本届大会分三个篇章展开：“Re:Explore探索-政策与实践”、“Re:Construct建构-数字化开发”、“Re:Innovate创新-数字化运营”。此次峰会，邀请到了多位行业专家及领导，共论不动产数字化建设与发展。
会上，中国金茂绿建公司副总经理左建波发表了主题演讲《金茂绿建人居科技及创新实践》，金茂绿建是如何推进数字化的，对物企有何启示？本文或可提供一些启发。
企业简介
金茂绿建作为中国金茂的全资子公司，是中国金茂科技研发与创新赛道拓展的前沿平台，主要承载金茂地产科技领域的创新工作，业务涉及碳中和、新基建、科技产业。
金茂绿建以致力于成为行业领先的智慧能源和建筑科技综合服务商为企业愿景，以绿色科技、美好生活为使命，倡导工程师文化，以客户需求为导向、以解决问题为宗旨发挥匠心精神、专注于技术创新和产品创新。
目前，公司已投资规划智慧能源项目50+个，整体规划面积超过4,000万㎡，实现减碳量达到75万吨。建筑科技的服务面积达到1,800万㎡，目前已经获得了绿色认证的项目超200个，获取专利400+。
科技人居
金茂绿建提供绿色、舒适的科技人居整体解决方案，围绕“静、润、舒、柔、洁”的人居体验研发辐射空调温控系统、湿度控制系统、智能控制系统、置换通风系统、抗霾除尘系统五恒系统。以地源热泵系统、集中/分户双冷源新风调湿机、毛细管网辐射系统作为核心产品驱动，为用户打造更舒适的入住体验。
地源热泵系统：利用土壤浅层恒温特性（全年保持在16℃左右），通过深埋土壤内的100米U形管道，夏天向地下释放热量同时向住户供冷；冬天从地下吸收热量同时向住户供热，从而实现能量的平衡转换。
集中/分户双冷源新风调湿机：通过水盘管和氟盘管联合运行，夏季对新风进行深度除湿，冬季对新风进行舒适加湿，并辅以多级过滤，给户内提供全年适温衡湿的洁净新风。
毛细管网辐射系统：以辐射为主，体感更加均匀舒适，无运行噪声，同时减少对吊顶高度的影响。
整体科技系统的运营寿命超过50年，维护简单且成本低，用户感受到的温度比传统空调更加均匀，同时具备新风夏季除湿、冬季加湿的功能。
金茂绿建聚焦集中式、分户式科技人居系统整体解决方案，提供科技系统设计咨询、供货、安装调试、运维管理的全流程服务。经过长期实践与总结，不停地完善科技系统技术体系与后期运维服务，金茂绿建已形成了三种商业合作模式对行业提供服务。第一种TOB模式：面向政府或者地产客户提供科技系统EPCM全过程服务；第二种TOC模式：面向小业主提供户式科技系统EPCM方案；第三种BBC模式：地产公司提供平台，金茂绿建直接面向小业主提供个性化的EPC服务和集中式的后期服务。
整个科技系统实现平稳的运行离不开后期的数字运维，金茂绿建从成立之初就把整个数字运维作为核心竞争力进行打造。结合金茂绿建科技人居、智慧能源两大战略布局，数字运维通过数据管理平台的应用，以设备设施运行期能源消耗成本最优、设备设施全生命周期资产价值最优为宗旨，致力于成为行业领先的智慧能源运维服务商。
数字化平台：金茂绿建以“3521”理念搭建总部能源管理平台，实现资产、能源全过程全生命周期管理，即：3种底层信息、5种管理维度、2级监管、1个全生命周期管理。依托多个项目级能源管理平台，打造形成本部级数字化能源管理平台，通过对能耗参数、设备工况抓取与大数据分析，反馈形成针对性的节能策略，有效提升能源管理的数字化与精细化水平。
基于资产档案、在线能耗、楼宇自控三种底层信息的管理，通过能源管理总部平台和项目管理平台实现对能耗、环境、收益、资产和运维五个维度的监管。
依托CRM系统、绿维营及400呼叫中心，打磨服务质量与专业能力，建立健全标准化建设与考核机制，打造客户服务体系。金茂绿建能源运维在历年的客户满意度调研中，逐年呈上升趋势。2022年上半年第三方调研满意度得分为90分。
截至目前，金茂科技人居正在提供44个科技系统项目的运维服务，涵盖23个城市，共计552万平方米。同时，通过第三方能源审计，2019年较2018年节能量为1469tce，节能率为15.62%，单位服务面积综合能耗量为7.1kgce/㎡，优于现行值10.9kgce/㎡标准要求。
研发创新
金茂绿建坚持科技创新引领、业务需求导向，整合内外部创新资源及要素开展协同创新，致力于搭建全栈式高通量创新平台。其中，内增式创新平台包含智慧能源研究院、建筑科技创新中心、金茂绿建实验（小试）基地。
智慧能源研究院：围绕用户侧综合能源服务、绿色大数据中心等碳中和、新基建业务开展技术研究、产品研发、方案集成、软件平台搭建等创新研发，支撑业务发展。
建筑科技创新中心：围绕科技人居、减振降噪、光伏与零碳建筑业务开展创新前沿技术孵化、核心产品研发、整体方案集成、软件平台搭建等创新研发，引领业务发展。
金茂绿建实验（小试）基地：围绕科研成果转化应用需求，开展技术场景化、产品集成化应用等小试验证，加速科研成果转化、商业化、产业化发展。
外延式创新平台主要包含毫米波校企联合实验室和院士专家工作站，其中毫米波校企联合实验室专注于人体存在感知、健康体征感知等研发，院士专家工作站负责光伏建筑一体化、轻质化光伏组件等研发。
依托高校创新资源，以产学研合作为重要方式，以金茂绿建高校创新大赛为抓手、协同开展前沿创新技术孵化工作、支撑和引领金茂绿建科技人居创新发展，累计合作高校30+所，应用转化项目10+项，孵化1家基于产学研合作的公司。始终秉承中国中化“科学至上”创新理念，以IPD理论为指导，以公司本部及下属单位为载体搭建两级创新研发体系。
金茂绿建以“绿色科技美好生活”为使命，不断洞悉客户需求，探索出一条开始从系统集成，逐步到核心产品自主研发，到实现核心技术及系统的完全自主研发之路；为业主带来更健康、更舒适、更安全、更有品质感的居住新体验。
①低碳能源创新
金茂科技系统目前主要采用以地源热泵为主的传统复合冷热源，通过对冷热源系统设备进行技术迭代，研发或引入高效产品及节能解决方案，实现人居能源科技的低碳创新。
热源塔热泵：利用空气中显热、潜热的高效供能设备，尤其适用于低温高湿地区。自2020年起已在青岛中欧国际城能源站稳定运行两个供暖季，并经受了2021年的极寒天气考验，在-18℃时保证了能源站出水温度45℃，为“中欧国际城”用户提供了稳定、高质量的供暖效果。
双级涡旋空气源热泵：采用双级涡旋压缩结构提升压缩比，适用寒冷和严寒地区供暖场景。金茂绿建双级涡旋热泵是国际首创大功率单机双级涡旋空气源热泵机组，采用新型压缩机，能效达到国际先进技术水平；可实现超低环温大温差稳定制热、无人值守和智能运维。
冷凝热回收双冷源新风除湿机组：采用热泵充分提取排风冷热量，有效利用低品位热源，高效制取生活热水，显著降低运行成本。经专家评审，综合性能达到“行业领先”水平。
②舒适品质升级
户式科技系统以每一户为对象，独立设置一套带有金茂特色的科技系统，具有个性化运行、灵活性高、使用方便的优点，满足业主对舒适度的自主需求。户式科技系统以绿建自研技术和自研产品为驱动，通过高兼容性的自研控制系统实现高效有机融合，为舒适升级的体验提供有力保障。
③健康新风升级
在疫情常态化的生活状态下，为业主提供更健康的居住环境是金茂科技系统的重要升级方向。在现有新风换气及四级过滤的基础上，通过离子瀑、负离子及异味消除技术，从洁净防疫、康养保健和清新无味三个维度实现新风健康品质升级。
④减振降噪创新
减振降噪领域将航天军工领域核心技术在民用领域的落地应用，通过积极推进技术引入和自主研发，形成国内领先的系列化减振降噪产品，有效保障人居静音环境。
粒子阻尼技术：该技术为长征五号B运载火箭和载人空间站分离提供了关键技术保障，被誉为四大“黑科技”之一。军工航天技术对民用领域中振动噪声的痛点进行降维打击，填补了国内外在人居环境中振动噪声防治研究与实际应用方面的空白，解决了高端住宅设备噪声的痛点问题。
磁流变技术：基于磁流变智能流体材料，通过仿人工智能形式控制电流改变磁场强度，可以精确地控制流体屈服应力的大小，对波动、震动、噪声以及力传递等实现精准的主动智能控制，已在泉州石化实现落地应用，有效降低管道的高频微振幅振动。
高性能复合声学超材料：主要以薄膜共振带隙结构设计为核心，在效能和设计原理等方面全面颠覆现有技术产品，创新型的形成低频轻质隔声板、消声器等系列产品。
集中式科技系统项目案例：
目前，金茂绿建打造的科技能源系统、置换新风系统、辐射空调系统已在全国多个项目落地。例如，在北京颐和金茂府项目中，采用离子瀑新风净化技术对于PM1的过滤效率达99%；江苏泰州凤城金茂府项目和采用科技人居系统EPC全流程服务，全力保障项目效果。
分户式科技系统项目案例：
北京中粮瑞府别墅和远洋·LAVIE别墅、成都麓湖别墅、浙江杭州桐庐大奇山景苑度假村等项目全部采用金茂分户式科技系统，让业主在不同的地方都能享受到金茂的舒适环境品质。
荣誉奖项
金茂绿建目前已荣获国家高新技术企业认证以及质量、环境、职业健康、能源、资产管理五体系认证等多项认定资质。同时获得北京市知识产权示范单位、中国产学研合作创新示范企业、福建省科学技术进步奖一等奖等多项资质荣誉。
***
特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表新浪财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与新浪财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。