解局 | 荣盛发展回复函里的“极限自救”
在商票、短债的压力下，荣盛的融资和销售回款在2021年几乎触到极限。
观点网 荣盛发展在最早一批AMC纾困名单中，但它曾做出过积极努力的自救。
房企业绩收到年报问询逐渐变得平常起来，6月8日，荣盛也同样被交易所关注负债、融资、经营风险等方面问题。但如果回顾2021年，荣盛是为数不多超额完成目标的房企。
在商票、短债的压力下，荣盛的融资和销售回款在2021年几乎触到极限。
融资极限
对于接获问询函的企业而言，不管哪家企业、不论内容长短，问询大多围绕隐藏的融资和债务，或许有水分的业绩以及企业可能的经营风险等方面。荣盛也不例外。
深交所向荣盛提到的8个问题，大致涉及对业绩数据变动、计提减值与坏账准备、未并表的信托资金业务以及股份与资金冻结。
业绩数据的变动是问询函中首先指出的，深交所问及“收入”会计方式，有没有附有回购房产、大额期后退款等“类融资”、有没有“模糊”地确认收入等等。
体现在修正后的业绩数据，即荣盛发展2021年毛利率17.86%，同比下降10.70个百分点，归母净利润为-49.55亿元，扣非净利润-49.35亿元，同比变动分别为-166.06%、-165.85%。而经营活动产生的现金流量净额169.15亿元，同比增加1137.70%。母公司2021年度收入金额及占合并报表层面营业收入比重同比下降92.15%。
荣盛发展解释，毛利率是以价换量促销叠加行业下行所致；收入确认是按照履约进度进行、回购视作租赁或金融交易、并和同行业10家企业做了对比，经审合理。
值得注意的是，亏损翻倍的情况下，荣盛发展经营现金流从约13亿元增加到约169亿元，翻了10多倍。其中流出部分减少，2021财报显示，公司购买商品、接受劳务支付的现金从约628亿元降到约483亿元。可以想见，去年融资不畅的环境下，荣盛在2021年大幅减少拿地支出，并大量促销回款。
问询函同时指，股东荣盛控股截至报告期末持有股份15.5亿股，其中约1.5亿股被冻结，占总股本的3.47%。相比起来，质押资产更为常见的融资或担保方式，质押大份额股份似乎已触到融资底线。
时间拉到去年，可见的是荣盛发展来回地为项目子公司甚至供应商进行连带责任担保，另外则是股东荣盛控股反复质押荣盛发展股份。质押数目一度达5.06亿股，占荣盛控股所持股份比例76.43%，占荣盛发展总股本48.44%。
荣盛回应，冻结集中发生于2021年下半年，且该冻结不存在被强制执行的风险，目前在逐步解冻，且不存在公司主要银行账号被冻结的情况。
回款极限
2021年的缩减支出趋势是可见的。报告期内，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地29宗，规划建筑面积303.19万平方米。相比之下，2020年拿地宗数是65宗，计容建筑面积714.57万平方米。
据观点新媒体统计，在荣盛发展2021年财报中，“主要项目开发情况”一栏显示，目前总开工的242个项目中在2021年新开工的项目仅有1个，在2020年开工的项目有58个。
在“主要项目销售情况”一栏，2021年回款最多的两个项目分别是南京荣盛隽峰、杭州杭州檀越府，分别回款21.1亿元、20.7亿元，每平方米销售均价都在2.1万元，杭州项目在2021年7月还在进行融资担保。
南京荣盛隽峰在2020年3月开盘时便因是地王、又降价而引起注意，彼时南京普遍微涨，而媒体报道荣盛隽峰有9.5-9.8折优惠，首付超过50%还能有3.5个点的优惠，开盘当天交10万定金，3天内签约才能享受优惠。第三方平台显示，荣盛隽峰洋房单价2.25万元、普宅2.05万元，比仅有一墙之隔的山雨春风普通住宅便宜1300元。
降价趋势逐渐猛烈，2021年末回款需求也靠近极限。2021年荣盛发展在多个城市的项目，推出工抵房打折促销，有多起引发前期购买客户投诉事件。在业内人士看来，工抵房是产权不完整或者样板房滞销等等情况的房产。
但工抵房作为概念让促销更加合理。成都时代天府8.2折促销2021年底较同年7月份单价降低约5000元；河北沧州荣盛和府在今年1月从1万降到8000元，并有相关信息显示工抵房7200元起步；汉中市荣盛滨江悦府，平均降价1000元以上。
在龙湖多个房企未能在2021年完成年度目标的行业现状之下，荣盛商品房销售合同面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；合同金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成年度签约计划的103.51%。
第三方数据显示,2021年荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位。但今年以来似乎有所下降，据海通证券统计，荣盛发展1-5月累计操盘销售金额173亿元，同比降60.8%；权益销售金额170亿元，同比降61.0%，排名第37。
不过从整个行业今年1-5月累计操盘金额来看，前50强房企中仅1家实现正增长：万达商业为最高的76.2%，正荣地产等跌幅超过70%。
短期债务
面对商票、短债等等压力，回款自救仍然有效。截至2021年12月31日，荣盛发展有息负债金额为554.91亿元，货币资金余额为196.99亿元，较期初减少118.98亿元，减少的部分主要用于偿还到期债务。
截至2022年第一季度末，荣盛发展有息负债513.22亿元，比2021年末减少了41.69亿元。但1年以内到期短债占比约58%。
荣盛发展认为，2021年末受限资金余额为14.75亿元，占货币资金期末余的7.49%，占比较低，可用资金中预售监管资金156.51亿元，占货币资金期末余额的79.45%，该资金可用于支付工程款及偿还部分到期债务。
期内流动资产中，货币资金、交易性金融资产易变现资产为200.25亿元，占流动资产的7.56%；存货为1925.56亿元，占流动资产的65.77%，随着房地产市场的稳定，未来存货的变现速度将加快，资产具有较强的变现能力。
荣盛发展强调，截至目前，上述压力不影响公司正常生产经营活动及持续经营能力。
为缓解压力，公司积极采取措施主要从以下三方面入手改善现有情况：
首先，加强与政府沟通，公司保持与地方省市各级政府汇报各项业务及债务进展情况，通过政府协调解决部分沟通不畅问题，由政府部门帮助协调有关部门给予监管资金合理提取支持；
其次，积极促进产品销售，采取各种促销手段，对外继续保持促销力度，提高购房去化速度，加速销售回款；
再者，直面困境，主动与相关金融机构及监管机构沟通通过展期、置换等方式延长账期争取妥善解决短期债务偿付压力。通过上述各项措施全力争取保障债务安全，保持现金流稳定，保证公司正常运营。