一线城市会不会放开限购？
最近，市场又开始炒作“一线城市放松限购”的话题。前天下午，一篇《一线城市房地产限购应适时优化调整》的媒体文章刷屏。
现在萎靡的市场上，小作文有奇效，当天万票同跌，只有地产坚挺。好几个学生又激动又忐忑，跑来问我：
1.是不是有上车机会了？
2.是不是意味着房市要回暖了？
挠挠头，觉得这个误会有点大。
先体会一下文章。
文章说，“业内认为，一些一线、新一线城市采取‘一区一策’优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政策。”
说完文章本身，再来看看今年一线城市购房政策的“优化措施”——
比如北京房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，像《房山区实施“聚源计划”引才聚才支持办法》涵盖引进落户、住房保障等优惠政策。还有央行上海总行也预示了上海楼市政策面即将宽松，重点在特殊区域和特殊人群，可能降低购房利率和首付。
发现了吗？
第一，这些都是“边际改善”，没有在价格等方面有大幅让利，覆盖人群也非常有限，换句话说，完全不足以大面积降低“购房负担”；
第二，针对的都是一线城市的“远郊地区”——这个更要命。2019年的线下课上我说过一句话：
“北京有很多个北京，房山、通州区的北京，和海淀、东西城的北京，是不一样的北京”。
为什么？因为这些地方经济基本面、人口基本面、附属配套的教育医疗资源，差距太大。其实房山、平谷这些地方，有的地方基本面匡算下来，还真不一定比得上一些二线、三线城市的核心区。所以一区一策会伴随着城市内部房价的分化成为趋势。
所以直接说结论吧——
1.目前没有看出核心城市核心城区放开限购的可能性，就算放开让这些地方的房价进一步上涨，但对整个房市的托底效应已经几乎为零。当然，作为个体如果有机会有能力上车，那就上好了。这个和放松不放松没啥关系。
2.放开一些核心城市周边区县的可能性是有的。但是你需要在这里上车吗？答案在之前很多文章和课程里已经说过了——“北上广不是同一个北上广”。新天地的上海和周浦的上海，从资产角度看，不是同一个物种。3.目前房地产市场最大的问题，还是需求不足的问题。需求不足是为什么？因为收入低，预期弱，没人敢加杠杆。
需求端得了重病，供给端挠痒是不能解决问题的。
（主笔/靖 香帅）