【新快315】业主通过裕丰中介卖房差点成“骗贷”共犯
“裕丰中介和金融客买家欺瞒业主，签订了一次性付款的存量房买卖合同后，要业主配合做高评高贷。”近日，急于出售二手房的业主林小姐（化姓）向新快报投诉称，通过裕丰地产出售房屋时疑似遇到“金融客”买家，业主认为高评高贷存在违法风险，明确拒绝并要求解约处理。经多次沟通，林小姐向买家退还定金并赔付5000元解除了合同。
对于此次遭遇，林小姐仍心有余悸，折腾了一番，房子没卖出去还赔了钱，“裕丰地产总部说明令禁止‘高评高贷’，门店中介却一直向卖家推介，辜负业主的信任”。
“高评高贷”
“高评高贷”是为了能够多贷款，以尽量少的首付款买房实现房产交易，因此恶意抬高房屋的市场评估价格，隐藏实际成交价格，常见具体做法是：通过评估公司将房价“高评”，采取阴阳合同的方式，使购房者能够尽量获得更高的贷款。
裕丰承诺推介一次性付款买家
签约后游说业主配合做“高评高贷”
业主林小姐告诉新快报记者，今年5月初，林小姐和家人打算将其父亲名下一套位于越秀区的住房进行出售，由于置换新房急需用钱，林小姐挂牌房屋时向中介经纪人强调，希望可以找到能一次性付款的刚需自住客买家出售。
5月中旬，位于越秀区一裕丰门店的中介经纪人杨女士联系林小姐，称一位刚需自住年轻人想购买该房源，可一次性支付房款。林小姐和家人于5月23日与买家委托的代理人签订了裕丰地产出具的《存量房买卖合同》及相关协议，以328万元成交。林小姐方收取买家2万元定金，双方约定于6月10日该住宅期满2年可以减免增值税后，推进网签过户事宜。同时补充协议约定，如有违约，违约方需赔付守约方2万元。
等待网签过户期间，另一位裕丰中介经纪人向林小姐推荐新买家，房子实际成交价给到340万元，但该经纪人表示，需业主配合做“高评高贷”，调高评估价到530万元去贷款。记者粗略计算，以裕丰中介提供的方案，如减去15%的首付，最高可以贷得450.5万元，减去实际成交价，买家没出一分钱就获得了110.5万元（未减税费）和一套房。“我觉得这些买家就是所谓的‘金融客’，如果后续断供、银行追查，卖家可能因配合超贷被视为共犯，风险太大了，明确拒绝了。”林小姐说。
然而，有其他中介经纪人向林小姐透露，其此前签约的一次性付款买家背后实际是金融公司，该公司已发朋友圈，一般后续会拿房子去做超贷套钱，会要求业主做“高评高贷”。
对此，裕丰经纪人杨女士表示并不知情。不过，这时杨女士向业主表示，买家想改做贷款，如业主配合做“高评高贷”，可以尽快网签过户。林小姐觉得受到欺骗，要求约见买家解除合同，退还定金，但不做赔偿。
林小姐还发现，合同中约定的“合同签订后60天内网签，网签后60天内过户”，与之前经纪人承诺的60天内网签过户大相径庭。网签过户时间从60天期限变成120天期限，令林小姐大失预算。杨女士解释，是此前公司对统一合同作了修改，但未及时告知经纪人，存在失误。
直到6月中下旬，买家仍未见面商谈解约，也未推进网签过户事宜。林小姐通过经纪人提供的联系方式邀约买家，却未能联系到合同上的买家以及签约代理人，只有一位自称买家亲属的代表联络人李某对接沟通。其后林小姐向裕丰地产总部投诉，未收到答复；去报警处理却因暂未有财产损失而无法立案，陷入进退两难的境地。
裕丰总部称明令禁止“高评高贷”
门店经纪人称操作风险不大
围绕林小姐的遭遇和解约诉求，6月28日，新快报记者来到裕丰地产位于越秀区的总部进行了解核实。工作人员表示，具体情况需了解核实后才能给予业主答复。当记者询问是否允许做高评高贷时，工作人员称，公司明令禁止高评高贷，也不会去配合，但如果买家要求或者经纪人私下操作，公司也控制不了，一经查实，有公司规章制度处理。
7月3日，记者陪同林小姐及其家人来到裕丰门店，与经纪人杨女士、联系人李某及一位自称是购房的新买家面谈。新买家依然表示希望可以协商从一次性付款转为按揭贷款，并强调其贷款流程的正规性，如果业主同意，可以在3日内网签。然而，根据对方对交易流程的描述，其所谓正规的按揭贷款，正是需要业主配合调高评估价、返还贷款溢价的“高评高贷”。当林小姐询问买家身份时，对方显得情绪激动，最终协商无果。
房子实际买家是否为金融客？裕丰经纪人杨女士向记者表示“现在感觉是”，杨女士强调未欺瞒业主，李某一直表示是买家的亲戚，刚需自住。对于买家提出的高评高贷做法，杨女士表示，这段时间二手房都不好卖，很多业主愿意配合如此操作，风险也不大，贷款流程都是正常的，银行审批放款流程也很快。“如果你们愿意做，我就和他（李某）沟通落实手续流程，拟定保障双方利益的补充协议。我也最大限度承认自己的错误，假如你们真的成交了，可以不收中介费。”杨女士说。林小姐及其家人表示难以信服，“如果不能按合同买方和付款方式履约，就解约处理。”
对于经纪人杨女士的讲述，记者于7月4日致电李某核实，对方表示不清楚。同日，林小姐告诉记者，李某通过经纪人告知，要求林小姐退还2万元定金并赔付5000元就解除合同。为尽快了结此事，林小姐同意赔付要求，并于当晚在线下门店签署了解约协议。7月5日下午，记者致电裕丰地产总部追问其核实情况，工作人员表示，公司不存在违规行为，投诉人的事情已经解决，没必要过多讨论。
业内多次作出“高评高贷”风险提示
“阴阳合同”严重违反中介“阳光承诺”
围绕林小姐的遭遇和“高评高贷”相关问题，广州资深按揭贷款专家郑大源在接受新快报记者采访时表示，林小姐遇到的买家很大可能是金融客/投资客，“金融客一开始签订的一次性付款买卖合同只是象征性的，既可压低实际交易价，又可锁定房源，后续通过与业主协商更换购房人、转做“高评高贷”，如业主方同意即可用最低资金，甚至倒拿钱拿下房屋。一旦房价上涨就可触底反弹，实现利益最大化”。有业内从业人员表示，“高评高贷”做法在业内很常见，有的业主着急卖房用钱，也会愿意配合买家操作。
事实上，这种操作存在不少风险，业内也曾多次作出“高评高贷”风险提示，在今年“315”期间，广州房地产中介协会也列出了相关案例。
记者查阅广州房地产中介协会官网发现，广州房地产中介协会多年前与多家中介企业联合签署《广州房地产中介阳光承诺书》，广州裕丰咨询顾问有限公司也是签署单位，其中一项“阳光承诺”便是“不制作阴阳合同”。而制作“阴阳合同”正是“高评高贷”模式的必经之路，也是判别中介诚信的根本。
广州房地产中介协会自律部部长王俊轩表示，如果业主遇到中介或买家要求做“高评高贷”，可向行政部门或协会举报反映。经核实的，举报人将获得3000元奖励，由行政部门对违规中介机构或经纪人作出相关行政处罚，协会也会对其进行信用扣分。
律师说法
“高评高贷”属“骗贷”行为
广东诺臣律师事务所蔡佳峻律师接受新快报记者采访时表示，高评高贷行为违反了诚实信用原则，扰乱了金融市场和房地产市场的秩序，本质上是一种骗贷的违法行为。
记者查阅中国裁判文书网发现，2015年就有“高评高贷”相关判决案例。房产中介黄某在帮客户罗某办理购买广州市的两套房产的银行贷款时，通过虚假提高房产交易价格为罗某办理购房“零首付”、制造假首期流水和假购房首付证明等方式骗取银行贷款，以“阴阳合同”形式进行“超贷”。因犯骗取贷款罪，中介黄某被判处有期徒刑10个月，并处罚金人民币3万元；买家罗某被判处有期徒刑6个月，缓刑1年，并罚金8000元。
蔡佳峻律师告诉记者，实际案例中，高评高贷行为可能产生民事纠纷，甚至涉嫌刑事犯罪。银行发现高评高贷行为，可能会拒绝贷款或要求买方提前偿还贷款，导致无法完成交易。高贷款意味着高月供，如果买家后续断供造成银行的损失，可能涉嫌骗取贷款罪；如果买方存有非法占有贷款目的，还可能构成贷款诈骗罪。一旦涉及刑事犯罪，参与的卖家和中介同样面临法律责任，如果有获利行为，可能涉嫌共同犯罪。
采写：新快报记者谢佳熳何璐诗
编辑：赵静明