购房合同被判无效，该咋办理不动产登记？| 务实探讨
不动产更正登记是《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定的八种法定登记类型之一，适用于依申请或依职权将不动产登记簿记载的错误登记状态更正至正确状态，防止出现实际权利状态与登记簿记载状态不符的情况，以维护不动产登记簿的公信力。
在登记实践中，经常出现更正登记与变更登记、转移登记和注销登记混淆的情况，这容易造成登记要件材料收取不统一、登记程序不规范、登记类型不准确等问题，进而影响登记行为的合法性。如何正确适用更正登记办理登记业务，值得思考与探究。
登记类型的辨别
登记业务办理过程中，正确区分变更登记、转移登记、更正登记有一定难度，笔者试举例进行分析。
某房地产开发公司持人民法院判决商品房买卖合同无效和确认房屋归其所有的生效裁判，到登记机构咨询，如何将产权恢复办理至其公司名下。根据裁判文书内容，该公司与购房人曾于2003年凭商品房买卖合同等分户材料，在原房产管理部门办理了分户房屋所有权证。2015年，因商品房买卖合同及物权纠纷，开发公司将购房人诉至法院，法院经审理认定，当时签订商品房买卖合同并办证的目的是方便开发商办理按揭贷款手续，实际上购房人并未支付购房款，亦未真正取得房屋，诉争房屋一直由公司对外出租并实际掌控。法院最终以商品房买卖合同非当事人真实意思表示为由，判决商品房买卖合同无效，并确认房屋归该公司所有。此项登记工作开展的难点主要在于如何确定登记类型，应该按照变更登记、转移登记还是更正登记办理。
一种观点认为，应当按照转移登记程序办理，由该公司和原购房人共同申请，且需要提交相关完税证明。其理由如下：
首先，原登记发证的权利人为购房人，现法院判决权利人为公司，权利主体已经发生转移。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第27条的规定，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。
其次，变更登记仅适用于不涉及权利主体发生变化的情形，比如：姓名或名称的变更，不动产坐落、面积、用途等的内容变更；更正登记则一般适用登记发生错误的情形，而本案中原办理的房屋登记申请材料齐全，登记结果正确，登记机构仅对申请材料进行形式审查，并不存在过错。
最后，既然是转移登记，那么就应当依照《细则》第38条规定，提交相关税费缴纳凭证后方可办理。
另有一种观点则认为，应当按照更正登记程序办理，无须提交完税证明。其理由有以下三个方面：
首先，前述房屋所有权确实由购房人转移至公司，但并不属于《细则》第27条第7款规定的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”其第7条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《细则》第27条第7款规定的情形为变更之诉裁判文书，而本案裁判类型为确认之诉，非变更之诉，确认之诉判决生效后，其效力为应追溯至权利取得之初。但《细则》第27条列举的其他情形，是因买卖、继承、赠与、互换、分割、作价入股等原因导致权利发生转移，前述房屋归属由法院直接确认归公司所有，不属于上述登记原因行为，不适用转移登记类型。
其次，按更正登记办理，有明确的法律依据。《民法典》第220条规定了，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。《细则》及《不动产登记操作规范（试行）》则细化了更正登记的适用情形、申请主体、申请材料及审查要点，比如，适用情形规定了“人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记”，审查要点中明确了“更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力”。具体到本案，人民法院的生效法律文书已明确物权归属，完全可以证明原房屋登记簿记载的权利人确有错误，因此，应按照更正登记程序予以办理。
最后，申请登记是否需要提交纳税凭证，不能简单地凭登记类型判断，而应当依照相关税务法律规定，甄别是否发生纳税事由。结合《土地增值税暂行条例》和《契税法》相关规定，前述房屋由开发公司合法建造，法院判决确认房屋所有权自始归公司所有，权利主体并未发生转移，不属于发生上述转移土地、房屋权属的行为，因此无须缴税。另外，《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第5条第4款规定，纳税人缴纳契税后可依照有关法律法规申请退税的情形包括“因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的”，明确了法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。此处可进一步佐证上述办理结果符合税法相关规定。
笔者同意第二种观点。虽然开发商的行为不值得提倡，但并不必然导致其丧失后续凭生效法律文书申请恢复登记的权利。不动产登记应当依法进行，在《细则》和《规范》对办理更正登记有明确规定的前提下，登记工作人员应坚持按规定办理，否则极易面临登记风险。
办理更正登记的适用路径
在日常登记实践中，对更正登记适用的分歧，往往是对“证实不动产登记簿记载事项错误的材料”理解不一所致。
从法理上分析，造成登记错误主要有以下几种情形：一是登记工作人员自身工作疏忽，将登记信息填写错误；二是申请人提交虚假材料申请登记，造成登记错误，比如冒名登记、持虚假的买卖合同或抵押合同申请登记、伪造继承权或委托代理公证书等；三是基础法律行为被判决撤销或确认无效，导致登记行为的主要证据不足，比如登记完成后，买卖合同、抵押合同等基础行为被判决撤销或确认无效等。
从严格意义上说，只有第一种情形，属于登记机构自身过错，可依申请或依职权进行更正登记，此类情形办理更正登记基本无分歧。第三种情形，发生在登记完成后，因基础行为被生效裁判撤销，原有的登记行为丧失了相应的事实基础。因登记机构一般不对基础民事行为进行实质审查，如不存在故意或重大过失行为，也不必承担赔偿责任。但生效的确权法律文书，直接确认了不动产的权利归属，不因当事人未申请登记而改变物权归属的实际状态。相反，此文书能证明原来登记簿记载的内容确有错误，如不更正，会让登记权利继续处于不稳定状态，不利于物权的保护与使用。因此，凭此类确权法律文书可直接办理更正登记。
比较棘手的是第二种情形，因申请人提交虚假材料办理登记后，被行政复议决定或行政判决撤销原登记行为，如何恢复至原有登记状态，需要分情况讨论。不动产统一登记后，《条例》规定的八种法定登记类型并未包括撤销登记，综合比较各种登记类型，似乎适用更正登记更为妥当。但是，能否直接依行政判决书或复议决定书更正，仍应区分情况处理。
如果判决或决定撤销的是转移登记行为（并未确认物权归属），比如：开发商一房两卖，因办证材料虚假被撤销了其分户转移登记，那么直接恢复到开发商名下，另一真实购房人肯定有异议；而假如开发商早被注销，则更加无法恢复——因此，比较稳妥的是凭民事诉讼法律文书办理更正登记，可一步到位解决纠纷。如果判决或决定撤销的是首次登记行为，那就意味着必须恢复到原有未办证状态，权利人可依首次登记程序重新提交材料申请办证，也可直接依民事确权法律文书办理。如果撤销的是变更登记行为，因不涉及权利归属，笔者建议直接办理更正登记恢复至原有状态。
总之，适用更正登记程序办理登记，应当准确区分登记错误原因及具体情形。属于登记机构自身工作疏忽造成登记错误的，可依申请或依职权更正；属于登记机构自身以外的因素造成登记错误的，一般需凭生效的法律文书或行政机关依职权纠错程序作出的撤销登记行为决定书判定。登记行为被撤销后，其中，涉及权利主体变化的，应当凭生效的确权法律文书更正或由权利人重新提交申请材料办理；不涉及权利主体变化的，可适用更正登记恢复至原有状态。