第一太平戴维斯：利好政策频出推动购房需求释放，前5月广州社零总额居一线城市之首
南方财经全媒体记者魏彤 广州报道
7月9日，第一太平戴维斯举办2024年上半年广州媒体会并发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。
报告分析显示，今年上半年广州写字楼市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。随着广州房地产市场新规划的实施，市场情绪有所恢复，开发商推盘速度加快，推动了消费者购房需求释放。同时，广州消费市场扩张速度较去年放缓，同比增长2.0%，仍居一线城市之首，对广州商业地产板块起到支撑作用。
写字楼市场情绪仍谨慎
写字楼市场是反映城市经济发展活力的重要指标，写字楼市场的活跃反映企业对商业空间的需求，进而体现广州经济的增长速度和商业活动的繁荣程度。广州拥有珠江新城、琶洲等众多区域的商业中心和商务区，对吸引国内外企业和投资者具有关键作用。
报告提出，2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，且均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米供应面积。第二季度以来，无新项目交付，供应入市节奏暂缓。截至第二季度末，传统核心商务区总存量仍为707.3万平方米。
上半年整体而言，市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。期内，企业多值当前租户方市场契机积极进行企业办公租赁调整，期望在更低的租金预算下寻找到更优的搬迁（升级）或整合机会。
第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈交易的相继落实，市场单季净吸纳量回升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目实现小幅去化，全市平均空置率也继上季环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于季末录得18.5%。
综合期内所达成的交易而言，专业服务及信息技术行业需求表现最为稳健。其中在第二季度，以交易数量及累计交易面积计，在所有行业中，上述两个行业需求均居前两位，其数量及面积占比合计均达30%及以上。此外，金融、消费者服务、零售与贸易等行业成交表现亦较活跃。
在当前的租户方市场下，降租仍是业主保持竞争力的主要策略。第二季度，租金指数延续下行趋势，环比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。
住宅方面，2024年上半年，广州一手住宅供应面积累计至188.8万平方米，环比下降22.5%。其中，第二季度，由于市场情绪有所恢复，开发商推盘速度加快，截至季末，广州一手住宅供应面积环比上升20.0%。
季内，得益于央行宣布降低首付比例及广州528新政的出台，部分此前处于观望状态的刚性及改善型需求转化为交易释放。截至季末，广州一手住宅成交面积环比上升55.1%，至153.6万平方米。尽管如此，上半年全市成交面积仍处五年低位，环比下降15.3%，至252.7万平方米。
上半年利好政策频出在一定程度上推动了购房需求的释放，但其对本地市场影响的持续性仍需时间检验。土地供应层面，鉴于上半年成交的住宅地块大部分位于中心城区，未来，中心城区将迎来更多供应入市，为购房者提供多元化购房选择。
社零增速虽降但稳
今年前五月，广州消费市场扩张速度较去年放缓，全市社会消费品零售总额累计达人民币4727.10亿元，同比增长2.0%，增幅同比下降7.2个百分点，但仍居一线城市之首，对广州商业地产板块予以一定支撑作用。
第一季度，因存量项目小幅调改，多个项目入驻表现有所提升，但自二季度以来，部分品牌因经营压力加剧撤店，加之个别项目因局部调改致少量铺位短暂空置。第二季度，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。
整体而言，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项目的升级调改，时尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着第二季度调改进程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。
但鉴于消费市场增速放缓、零售商情绪普遍偏谨慎，业主谨慎调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%。
得益于数个知名业主及零售运营商于荔湾、番禺等子市场的布局，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透度的提升。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，零售商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等问题对存量项目的入驻及租金表现的影响或将突显。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，今年上半年，在全市经济处于结构调整的关键时期，广州房地产市场表现仍不乏亮点。随着企业积极进行办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量回升，空置率下降；本地消费市场增速“虽降但稳”，助力零售市场空置率在合理区间温和波动；住宅市场利好政策频出，观望需求有所释放，一手住宅成交量价均环比回升。下半年，市场有望迎来更多积极信号。