【中金固收·信用】6月房地产债券月报：新政助力销售环比改善
6月新房销售面积环比继续改善、同比跌幅收窄，我们认为政策效果已出现，不过仍需观察销售修复的持续性，我们认为目前市场仍在筑底阶段，后续或有望在一系列政策推动下逐步企稳，但是在等待市场拐点到来的过程中也应具备一定的耐心。5月以来央国企地产债收益率利差下行幅度较大，考虑到历史分位数仍较高、利差依然存在收窄空间，我们认为优质央国企地产债依然具备配置价值，不过考虑到短期市场波动，我们建议维持中等久期。
房地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。
销售跟踪：根据中指研究院数据，2024年6月重点跟踪的70个城市有60个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别增长33%和37%，同比分别下跌7%和7%，销售环比继续改善、同比跌幅收窄。分城市能级看，一线城市销售面积环比增长43%、同比下跌9%，四个一线城市环比均实现两位数增长，广州深圳同比增长但北京上海同比下跌；二线城市销售面积环比增长40%、同比增长2%，三线城市销售面积环比增长13%、同比下跌30%，具体来看有63%的城市环比实现增长、约1/3城市同比实现增长。
房企销售来看，我们重点跟踪的房企有40家披露了6月销售数据，销售面积和销售额环比平均增长28%和39%，同比分别下跌4%和6%。单个房企来看，保利置业销售额同比增长78%、滨江集团同比增长20%、华润置地同比增长12%、越秀地产同比增长9%、绿城中国同比增长8%，中海地产、建发地产、中国金茂销售额同比跌幅分别为10%、12%和37%；万科、龙湖集团和新城销售额同比跌幅分别为30%、6%和44%。
土地市场：2024年6月土地成交面积和成交金额环比上升、同比下降。2024年6月300城推地建筑面积2840万平米，环比上升43%、同比下降47%，成交建筑面积1828万平米，环比上升29%、同比下降47%，土地流拍率6%、成交溢价率3%；6月土地成交额1235亿元，环比上升90%、同比下降56%。累计1-6月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交额同比分别下降38%、36%、44%，累计跌幅继续走扩；分城市级别看，累计1-6月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降37%、47%、43%，一线表现相对较好。
融资跟踪：6月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为222亿元和-57亿元，其中国企净增-42.22亿元、非国企-14.31亿元。非国企中美的置业发行2年期中票12亿元、票面利率4.28%；滨江集团发行1年期短融5亿元、票面利率3.6%。美元债无新发，净增量为-41.7亿美元。到期方面，2024年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4123亿元、信托到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科7月有23亿元境内债面临回售，龙湖7月有15亿元境内债面临回售，金地8月有4.8亿美元境外债到期。
二级市场走势：境内债利差变化不一，美元债指数上涨。6月境内债行业利差收窄，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别收窄3bp、走扩15bp和收窄10bp，AA+走扩主要是受到万科影响。6月以来房地产政策继续发力，包括北京[1]优化房地产政策，市场情绪总体尚可，美元债指数总体上涨，当月回报率2.17%，高收益表现好于投资级，回报率分别为2.76%和0.83%。具体来看，万科中长端美元债下跌4-5美元至56-63美元区间；龙湖集团美元债曲线上涨0-4美元不等，美元债曲线价格维持在65-76美元区间；金地集团2024年到期美元债上涨2美元至95美元；新城美元债短端上涨、中长端下跌，1-2Y左右债券下跌2-4美元至60-70美元区间。
行业投资建议
6月北京放松房地产政策，加上5月以来政策的效果显现，6月新房销售面积环比继续改善、同比跌幅收窄。我们认为政策效果已出现，不过仍需观察销售修复的持续性，我们认为目前市场仍在筑底阶段，后续或有望在一系列政策推动下逐步企稳，但是在等待市场拐点到来的过程中也应具备一定的耐心。5月以来央国企地产债收益率利差下行幅度较大，考虑到历史分位数仍较高、利差依然存在收窄空间，我们认为优质央国企地产债依然具备配置价值，不过考虑到短期市场波动，我们建议维持中等久期。
图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表2：土地流拍率和溢价率走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表3：300城土地成交额表现
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表4：分城市销售数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表5：重点覆盖企业经营数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表6：房地产境内债发行和净增情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：房地产境内债净增量分企业所有权属性统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：房地产美元债发行和净融资情况
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表9：房地产境内债到期和回售统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：房地产美元债到期和回售统计
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表11：房地产美元债指数走势
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：房地产行业信用利差
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：央国企地产债信用利差
资料来源：Wind，中金公司研究部
[1]https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zcjd/202406/t20240627_3729888.html
本文摘自：2024年7月10日已经发布的《6月房地产债券月报：新政助力销售环比改善》
袁文博分析员SAC执业证书编号：S0080523060023
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