雾里寻光｜房企扎堆进入的代建业务，还有多少蓝海可以挖掘
在旭辉集团2022年中期业绩发布会上，旭辉控股执⾏董事陈东彪首次以旭辉建管董事⻓的身份露面。
在此之前的7月，旭辉集团在集团层面设立四大平台：地产开发平台、商业平台、代建平台、职能平台。旭辉集团表示，新设立的代建平台有利于公司更好地发展这一专业领域的能力。陈东彪出任旭辉建管的专职董事长。
“代建⾏业市场规模⾮常⼤，从2010年到2020年，⾏业刚起步的时候，每年有20%以上增⻓，2021年到2025年，每年还会继续有23%的复合增⻓，是⾮常巨⼤的市场。”陈东彪在业绩会上表示。旭辉控股董事局主席林中也表示，在⾏业变⾰期，旭辉从战略⾼度认识到代建的重要性，代建业务对旭辉未来五年的发展⾄关重要。
随着房地产开发增量迎来天花板，轻资产代建业务越来越成为房企的一个重要增长极。据统计，目前百强房企中共有38家房企进入代建赛道。在房地产市场下行阶段，代建业务能充分满足企业的避险和效率需求，以此获得持续的业务扩张机会，不过，随着参与者不断增加，势必造成行业竞争性加大，利润率水平也或将下滑。
代建爆发
房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。
中指研究院报告显示，从国内房地产代建的发展来看，代建兴起于最初的政府代建，后来演化到商业代建。其中，政府代建伴随中国城镇化大趋势仍将占据重要地位，同时商业代建市场规模不断加速，特别是资本介入，商业代建领域除纯收取服务费的项目代建模式外，又有纯资本代建、配资代建等多种模式。
目前来看，绿城管理与中原建业是目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司，两家都已完成上市。
今年上半年，绿城管理实现未经审核收入12.58亿元，同比增长16.4%；毛利6.35亿元，同比增长23.7%；净利润3.61亿元，同比增长32.5%；归母净利润3.61亿元，同比增长33.4%。
新拓业务规模稳步增长，绿城管理目前在全国107座城市共布局390个项目，项目数量同比增加16.8%；合约项目总建筑面积9430万平方米，同比增长12.3%；在建面积4480万平方米，同比增长2.7%。
房地产景气度下滑催生出更多代建需求，绿城管理也从原来主要服务中小开发商，逐渐转向承接政府保障性住房、产业园、市政配套以及AMC与地方城投、国企的新增代建寻求。综合毛利率达到50.4%。
从上半年业绩情况来看，虽然中原建业的营收、净利以及新增代建项目规模，与去年同期相比均出现显著下滑，但凭借在河南本土的深耕以及商业代建模式，仍然保持高达54%的整体净利润率。
中原建业表示，下半年将进一步扩大省外业务规模，提高在全国代建市场的占有率，同时将加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地，促进业务多元化发展。
除了绿城管理和中原建业外，越来越多房地产企业加入代建的赛道并已取得一定成果。比如：成立于2021年的旭辉代建在今年上半年取得快速发展，新增29个项⽬，累计在管35个项⽬，累计在管⾯积超过了700万平⽅⽶，可售的货值达到了448亿元，⼤部分位于⼀⼆线城市。旭辉代建业务现有5种合作模式：商业代建、政府代建、资本代建、企业定制以及管理咨询。
金科股份早在2017年便涉足代建业务，如今该业务发展已日趋成型。今年上半年，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。金科代建重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%。
谨慎布局
一直以来，房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高，但随着拿地高门槛高成本，房企独立拿地开发的机会越来越少，如果没“地”了，未来缩量是必然的。
正是在这样的背景下，才会有越来越多民营房企考虑代建，一旦轻资产运营之后，最看重的还是代建企业的操盘管理能力以及品牌口碑，而这正是这些房企的优势。
陈东彪表示，旭辉控股的品牌优势、优秀团队、多业务整合能⼒、现成的良好的完整的性价⽐⾼的供应链体系以及良好的合作基因，是旭辉代建的5大优势。旭辉认为，在本轮市场调整中，无论是AMC的资产处置，还是政府主导的“保交房”，都有望成为代建业务发展的新机遇。
中指研究院认为，未来代建业务主要有三个方向：首先是加强发展资本代建业务，房地产金融审慎管理落实，流向房地产领域资金受到限制，中小企业融资难问题愈加突出，且房地产市场竞争激烈，中小企业既需要代建也需要资金。其次是加强与城投公司合作，地方城投公司拥有大量土地资源，但其开发能力较主流开发商弱；再次是加强与AMC（资产管理公司）合作，盘活存量资产，赋予不良资产新的活力。
不过，对于代建行业，也并不是所有人都这么乐观。
龙湖的代建板块龙湖龙智造从今年开始启动，有别于传统代建代销服务，龙湖龙智造的业务范畴既有开发管理、前期策划、产品管理，又有方案施工图BIM设计、数字孪生等产品服务模块。
龙湖集团执行董事兼CEO陈序平在不久前中期业绩会上强调，虽然机会比想象来得快，但龙湖龙智造会坚持整个生意逻辑，聚焦龙湖现有布局的城市和板块，不会去冲规模或者纯粹的项目数量，觉得有信心了，才会去接项目。
中国金茂的管理层在中期业绩会上也表示，中国金茂也在做代建业务，在三亚、太原、济南等地主要是政府或者合作方主动找过来，不过，代建不会是金茂未来的主业，会谨慎选择合作伙伴，在确保代建的业务会对品牌添砖加瓦的情况下，才会去做。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，相比于传统房地产开发，代建业务在轻资产模式、抵御周期性风险、利润率等方面都具有较大优势，代建业务更依赖房企的品牌影响与操盘能力，对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。但未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。