利率高企香港楼市成交遇冷多方呼吁“减辣”

2023-10-20 10:02:00 - 市场资讯

来源：21世纪经济报道

记者见习记者李冰琪香港报道

持续高息、经济增长放缓等因素影响下，作为香港主要产业之一的房地产业亦持续低迷。10月25日香港特区政府将公布最新的施政报告，颁布10多年的“印花税”政策如何调整，引起外界的关注和热议。

“最近香港楼市成交量和价格下挫，”利嘉阁地产研究部主管陈海潮接受21世纪经济报道记者采访时表示，由于加息原因，香港楼市在今年第二季度中后期趋近回落，住宅的成交量也随之出现萎缩。

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤接受21世纪经济报道记者采访时表示，据政府土地注册处和戴德梁行研究部的数据显示，2023年第三季度的私人住宅成交量为9174宗，按季度大幅减少25%，同比下跌21%。而首三季度私人住宅成交量则为35000多宗，比2022年同期减少约3%。

价格方面，莱坊7月最新公布《全球楼价指数》显示，今年首季全球56个主要市场的楼价按年平均升3.6%，其中39个市场录得升幅，17个按年回落。当中香港楼价同比下跌10.3%，楼价按年变幅排名全球第54位。

高息、经济不景气等影响楼市

“环球经济不景气及高息环境影响楼价。”香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才告诉21世纪经济报道记者，虽然疫情后隔离措施等取消，但经济表现均不如预期，造成市民买楼入市持观望态度。

同时，他还指，美国自去年3月进入加息周期以来，已经累计加幅超过500个基点，联邦利率上调到最新的5.25%至5.50%，在联系汇率制度下（联系汇率制度自1983年10月17日在香港实施，使港元汇率稳定在7.75至7.85港元兑1美元的区间内。），香港银行同业拆息利率等也直线上升，这严重影响了市民购置物业的借贷成本。

资料显示，以贷款额100万元（港元，下同）计算，低息时期实际利率低至1.44厘（H+1.3%，H指香港银行同业拆息HIBOR），目前由于拆息高升，已改以封顶息为实际利率，而P（最优惠利率按揭）已升至5.875厘，汇丰近期调整至P-1.75%，实际利率高达4.125厘，每月利息累计增幅近3厘。

土地市场与楼市息息相关，由于楼市走弱，开发商买地步伐随之放缓。据10月香港特区政府卖地记者会上公布的数据显示，第三季度，香港特区政府预计私人住宅供应量有3200个单位，其中仅一幅位于大屿山的住宅地招标，提供约110个单位，较7月至9月的1740个单位大跌93.7%，或成为2011年政府主动按季推地以来的新低。

香港特区政府财政司司长陈茂波近日表示，今次财政年度首两个季度只售出两幅官地，连补地价项目，估计暂只有约156亿元卖地收入，未及今年度目标的850亿元。

“有可能因为‘减辣’刺激投资者入市买楼，需求上升后，供给方的发展商或考虑买地，”香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量解释，今年将至年底，政府卖地收入距离目标还差694亿元，距离目标还有很远的距离。事实上，今年度的卖地目标较往年已经大幅减少，如2021至2022年度卖地收入目标为976亿元。

“辣招”是否过时众说纷纭

香港特区政府早前为抑制楼市过热，于2010年首度推出“辣招”，但由于出招后楼价续升，所以政府再出招遏市。辣招税包括：从价印花税（AdValoremStampDuty，AVD）、买家印花税（BuyerStampDuty，BSD）及额外印花税（SpecialStampDuty，SSD）。

具体分为三类，包括：从价印花税，前身为双倍印花税（DoubleStampDuty，DSD），于2016年把“辣”度提高，目前买家购买第二个或以上住宅物业须缴付15%从价印花税，较基本印花税上限（4.25%）高出超过2.5倍；买家印花税，针对外地（非香港永久居民）买家及公司名义买家的在购买住宅物业时，除了15%从价印花税，还须另外缴付15%买家印花税，即总税率达30%；购买一个1000万元物业要交税300万元；额外印花税，业主若在购买住宅物业后半年内卖出，须缴付20%额外印花税；假若持有期为半年至一年、一年至三年，额外印花税税率分别为15%和10%。该政策目的是希望杜绝“短炒”行为，业主只要持有物业满三年，便不受额外印花税影响。

据香港差饷物业估价署（差估署）数据显示，楼价指数由2010年11月（辣招首度推出后）的163.7点，持续上升至2021年9月份的历史高位398.1点，期间升幅高达约1.43倍。而近两年香港房地产持续向下，截至8月已下跌至339.2点，楼价较高位累计下跌15%。

麦萃才告诉21世纪经济报道记者，今年香港楼价调整约10%，虽然单看过往几年范围内调整是较大，但若与亚洲金融风暴、非典等时期相比，就属于正常调整时期。但他也提到，虽然楼价的变化不大，但楼市成交量却出现了大幅降低。

“‘辣招’还未推出前，二手房的交易量每年可超10万宗，而现在则回落至仅有3-4万宗。”陈海潮接受21世纪经济报道采访时说，今年二手房交易量预计将低于3万宗，或创下1996年有历史记录以来的新低。

据香港土地注册处数据，9月整体物业注册量下滑至3893宗，按月跌16.5%，创下去年底以来9个月新低。住宅注册量萎缩至2862宗，其中二手物业仅2088宗，较8月（2766宗）跌24.5%，创下自2018年以来5年新低。

针对香港楼市疲软的现状，市场上“减辣”的呼声越来越高，香港特区政府早前也释放信号。陈茂波9月曾指出，目前香港楼市与当年推出“辣招”时比较情况有所不同，特区政府会密切注意情况。

市场对于“减辣”也是有所期待的。美联物业于10月中旬曾通过网络进行施政报告前夕的香港本地市民租买意向调查，共收回359份有效问卷，被访者有约51%为业主。

调查显示，施政报告公布前，在所有正在租楼住的人士中，有意于未来6个月“由租转买”的有13.7%，若施政报告发布“减辣”措施实现，有意“由租转买”的比例升至27.9%。

对于具体“减辣”的措施，调查指，最影响被访者租买决定的是撤销或减免从价印花税占29.2%，其次是撤销或减免额外印花税占17.8%。由于被访者多为香港永久居民，撤销或减免买家印花税对市民租买决定的影响最小占14.5%。

邓淑贤表示，特区政府此前设立楼市“辣招”，是为了防止炒楼的现象发生，保护本地刚需市民的需求，稳定楼市。经历了三年的疫情，虽然经济状况目前已有所改善，但经济复苏的步伐远不如市场预期。楼价和海外买家的数量都有所回落，全年楼价回落了15%左右，而根据特区政府的数据显示，今年第二季度交易情况，海外买家的交易宗数仅占整体的约0.8%，远低于2022年平均每个月的4.5%，可以看出目前“减辣”的必要性。

而在麦萃才看来，每个政策设立都有其目的。额外印花税主要是防止“炒楼”的行为，导致楼价上升，从而影响刚需的业主买不到楼。对于此项印花税环顾全球主要的城市都有设立，仍然有存在的必要。

倡“减辣”买家印花税留人才

为吸引人才，多方都认为应该调整“辣招”中的买家印花税。按照现行的方法，以一个楼价1000万元的住宅物业为例，非本地永久居民需要缴付楼价合计30%的印花税，共涉及300万元的税款。

但是若为首次置业的香港永久居民，购买同价格的住宅物业，只需支付楼价3.75%的新从价印花税，即37.5万元。而当非永久居民转为永久居民后，只需承担与永居一样的3.75%印花税，之前多缴的钱，扣除37.5万元后剩下的税额可申请退回，即退回262.5万元税款。

陈海潮和邓淑贤都建议，可进一步优化，如外来的合资格专才，现在如果在港置业的话，买家印花税建议用“先免后征”方式，买楼不用即时缴交15%买家印花税，如在7年期间离开香港，则再征收税款的差额。

他们认为这样可以吸引专才来港置业，不但可以留住人才，更可以促进香港楼市的良性发展。

陈海潮认为，从价印花税都应该减免，目前香港的租赁和买卖市场完全背道而驰，租楼市场供远小于求，租金不断攀升，而楼价不断下跌。如果能减免从价印花税，就可以增强投资者入市买楼的意愿，缓解租盘缺乏的现状，从而有利于租楼市场平稳发展。

差估署数据显示，香港今年8月私人住宅租金指数升至185.4，创2020年1月以来最高，环比升幅扩大至1.4%，升幅高于7月的1%，连升7个月累计升幅约6.8%。

8月租金同比升幅亦扩大至3.3%，今年首8个月租金累计升幅扩大至5.6%。期内，中小型及大型单位租金分别累计升约5.7%及约5.3%。

“减辣的幅度可以加大，三个印花税最好可以大刀阔斧地撤销，希望市场有明显的回暖。”陈海潮向21世纪经济报道记者表示，如果单单只是小修小补的话，在目前的经济环境下，楼市可能起色不大。

他预计若“减辣”措施推出，主要刺激楼市交易量回暖，料短期交易量将上升约两成。但目前受高息环境影响，未来几个月亦有可能继续加息，楼价方面，预计只能止住跌势。

邓淑贤指，市场普遍认为加息仍未见顶，即使特区政府后续提出减辣措施，将会有部分潜在买家入市，但楼价仍会持续波动一段时间。预计全年成交跌幅与楼价跌势相同，同比持平至下跌5%。