发挥综合效应 100万套城中村和危旧房改造助力楼市回稳
转自：证券日报网
本报记者张芗逸
10月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，明确采取货币化安置方式新增实施城中村改造的工作，对于更好更快解决安居工作和更好消化库存房源等具有积极作用，对于房地产供求关系的进一步优化具有积极意义。同时，其也有助于房地产市场止跌回稳、防范化解房地产金融风险、房地产房屋安全三项目标的达成，具有非常好的综合效应。
兼顾改造与存量消化
城中村改造是房地产“三大工程”之一。以上海为例，2024年上海的城中村原改造目标为认定10个项目；截至8月底，已认定项目8个，占原计划的80%。
上海市委书记陈吉宁在上海9月21日举行的城中村改造工作推进会上强调，紧扣城市总体规划要求，以更高站位、更大决心、更强合力，推进城中村改造迈出更大步伐。
“新增实施100万套城中村和危旧房改造是继此前房地产‘三大工程’后，再次为城中村改造赋予新的使命。”严跃进表示，在新形势下，城中村改造工作将成为消化住房库存的重要动力。
新增实施100万套城中村和危旧房改造明确将采用货币化安置等方式，有别于此前建设安置房等实物安置方式，受到市场的普遍关注。
“在消化和优化存量，筹集存量房做保障房的新导向下，安置方式发生重要变化。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，这主要是兼顾了推进城中村改造和库存消化。
严跃进认为，货币化安置的方式，主要是指发放现金和房票。按照目前各地推进的情况，房票的可能性要更大。
随着房地产市场供求关系发生重大变化，今年以来，多地已经展开了对于房票安置的尝试。根据中指研究院监测，今年以来已有超50地出台房票安置政策。
其中，广州等一线城市已经将房票应用于城中村改造安置过程中。4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动举行，发放了全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。
严跃进认为，这两年房源量相对多，可选择面大，通过房票等方式进行货币化安置，将有助于促进全市范围购房需求和房源资源有效对接，具有高效率的导向，群众满意度也高。另外，积极推进房票政策，可以发挥房票优势，进而降低地方政府的财政压力和负担。
资金及政策加持改造
本次新增实施的城中村和危旧房改造规模为100万套。对此，中指研究院政策研究总监陈文静表示，通过货币化安置的方式，若按100平方米一套计算，100万套住房将带动规模达到1亿平方米，有利于为市场释放更多住房需求，消化存量商品房，随着这部分需求进入市场，市场交易活跃度有望继续提升。
“我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。”谈及城中村改造的需求规模，倪虹称。
倪虹还表示，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。
李宇嘉认为，这表明城中村后续还有改造空间，整体规模可能会超出100万套。
此外，倪虹还提出了针对新增城中村和危旧房改造项目的五条主要支持政策：一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
“这次支持政策中明确提及了地级市的概念，覆盖面更广。”严跃进认为，支持政策还明确了专项借款、专项债、商业贷款三类资金支持及税费优惠，充分说明支持保障力度非常强。
此前，城中村改造资金由多渠道筹措，包含政策性金融机构贷款、城市更新基金、商业银行贷款等。以开发性、政策性金融机构专项借款为例，截至今年6月初，国家开发银行和中国农业发展银行已发放城中村改造专项借款1800多亿元。未来，对城中村改造的支持或将进一步加大。
（编辑李波孙倩）