地产新时期，解码保利发展高质量增长的三大秘诀
2023年，经历了激烈的市场变动和经营挑战后，房地产格局仍在继续分化。一方面，行业加速出清，房企告别旧的“三高”模式，另一方面，房地产市场尚处于一个高强度竞争、低容错时代，房企只有转型高质量发展才能实现破局。
党的二十大报告也指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。房地产作为支柱产业，更需要推动行业转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。
那么，房地产究竟如何实现高质量发展？
在去年年初的保利发展投资者大会上，保利发展控股集团董事长刘平给出了他的答案：就房企而言，品质时代下要坚持以人为本，不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求，要围绕“美好生活”找准客户需求，打造好产品、好服务、好生活。
这意味着，在迈入“高质量发展”的品质时代后，房地产行业运行逻辑也随之发生根本性改变。接下来，将有更多房企在转型高质量发展的道路上回归产品主义，未来的行业竞争焦点也将转向谁能更细致地打造产品、谁更贴近客户需求，才能最终赢得市场。
一年后，保利发展为市场以及投资者们交出了一份满意的答卷。过去的一年里，房地产市场仍在深度盘整，保利发展却逆势向前，并完成了“进三争一”的目标，凭借全年4222.37亿元的销售金额顺利摘冠，成为行业第一房企。
不仅如此，在1月19日晚间，保利发展公告了《2023-2025年股东回报规划》，未来三年的分红比例直接跃升至40%，其中，2024-2025年分红率直接翻倍。根据公司业绩公告的数据简单估算，公司至少实打实地拿出超过60亿元进行分红和回购，在现金如此重要的环境下，不仅表现了保利发展回馈股东的诚意，也展现了有充沛现金流提高分红的实力。
以目前9元左右的股价估算，此时买入保利发展可获得超5%的股息率，投资价值得到彰显。
买保利不仅有股息收益，未来股价上涨也十分可期。12月11日晚，保利发展在股市氛围最低迷的时候，发布了回购、增持方案。这是保利发展上市以来首次实施回购，保利集团2.5-5亿的增持规模也是历次规模之最，彰显了央企担当和龙头风范。
公告次日，保利发展股价上涨7.60%，位居龙头房企第一，24亿单日成交额是第二名万科12亿的2倍，并拉动地产板块上涨3.09%。
保利发展能成功穿越房地产周期并赢得市场的信任，离不开三大秘诀，即坚持产品主义和安全稳健的财务策略，以及保持持续的投资动能。
品质至上打造人文社区
行业的深度调整，为提高住房品质创造了空间。
这期间，行业逐渐回归以居住本质为导向，房企们开始强化产品创新升级，持续锻造项目特有亮点，致力于为购房者提供更优质的居住体验。“以人为本、融合自然生命、倾注人文关怀”的开发理念正成为行业共识。
作为央企开发商，保利发展更要彰显其担当和风范。行业发展逻辑生变，保利发展很清楚市场正实现从“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变。于是，这家龙头央企走在行业最前面，一直以优质的产品品质引领行业，保持产品品质的第一品级。
保利发展认为，房地产企业的核心竞争力，不是产品本身，而是凝聚于产品上的需求洞察能力、适配需求研发能力和高标准品控生产能力。在2023年，保利发展推出全新的人文社区理念及“天悦人和”产品品牌体系，将人文注入品质生活，在全国各地打造了一批又一批高端、高质、高品的人居标杆，成为行业风向标。
在保利发展的逻辑里，社区是作为连接人与人、人与自然、人与城市的集中承载，富有人文精神的社区始终是人们向往的美好社区。何况，“产品皆为人服务”也是保利发展作为社区建造者始终如一的追求。
正如贝壳研究院首席市场分析师许小乐所说，人们选择住宅的第一层原因在于寻求安身之所，除此之外，好的住房还应成为人们精神的家园，提供安心的归属感，促进居住者的个人发展和成就，为人们提供丰富体验和实现自我价值的可能。
目前，保利发展全国项目开发，都围绕全新产品理念和产品体系标准化进行打造，并已陆续在各城市落地。
作为产品力窗口城市，上海为保利发展的人文产品实践提供了良好土壤，相继打造出一批高水准、具有引领性的优质作品。
比较典型的有“悦字系”作品“保利海上瑧悦”，将东方哲思和文化融入当代生活美学，为城市中产树立新的居住品质标杆；而“和字系”作品“保利和颂”打造初到时尚、温馨、舒适的活力YOUNG住区，同样受到广大年轻人们的追捧。
而且，保利发展在此推出的8个“天字系”作品，是围绕“一江一河”布局上海城市发展的核心区位，以卓越品质引领沪上高端人居品位的升级。
2023年，保利发展不仅在上海实现全面开花，其市场份额也得到进一步提升。克而瑞数据显示，保利发展在上海的销售排名从2022年的第六位前进至2023年的第二名，销售额为554.84亿元。
这是一场双赢之战，不仅用“人文社区”定义了人居的新高度，也赢回了市场地位。
这便是保利发展在地产新时期实现高质量发展秘诀之一，以品牌思维打造产品价值“护城河”。人文元素对于客户在社区的生活体验愈发重要，保利发展既顺应了社区发展的方向，也符合企业高质量的发展路径。
安全稳健的财务策略
在市场的波动洪流中，保利发展何以能逆势成功，又是如何确保“人文社区”的兑现度？
保利光合上城实景图。
信奉长期主义理念、保持安全的财务数据和落实并发展好确定性战略，是地产行业逆周期下保利发展破局的关键所在。在行业下行期，企业的安全比发展更重要，保利发展作为优质龙头房企，兼顾了风险防控与公司发展。
可以说，安全稳健的财务战略和持续的投资动能，足以保证保利发展实现高质量发展，并完成其对品质主义的坚守。
房地产市场要改变“三高”模式，过去行业“高杠杆、高负债、高周转”难以为继，只有新模式才能推动行业行稳致远发展，新周期下倒逼房企要向管理、经营要“红利”。
保利发展选择主动控负债、降杠杆，以提高抗风险能力。
数据显示，2023年三季度末保利发展的有息负债规模降低284亿至约3530亿，有息负债规模的下降将直接有效降低偿债风险，为未来的持续发展轻装上阵。
不仅如此，保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%，以2023年下半年融资环境来看，预计成本仍在持续下降中。
经营活动现金流的自我平衡则是行业低迷期的核心竞争力所在，表明企业能够依靠自身经营，实现自身造血的正循环。
根据2023年三季报，保利发展经营现金流68亿，已经连续第六年为正。
高质量发展的持续动能
除此之外，迈入“高质量发展”的品质时代，保利发展用极致的产品力抢占市场，也实现了正向回馈。
尤其是在2023年房地产销售规模保持下降的时期，保利发展仍展现出其足够的韧性，全年全口径销售4222亿元，是行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。
这一年，保利发展权益销售规模3057亿元，同比基本持平，意味着保利发展的销售质量还在继续提高，归属股东的销售金额在下行环境下仍能得到保障，公司依然拥有充足的销售现金流。
保利发展的销售不仅有规模，更有质量。根据保利发展三季度报，回笼率高达99%，实现“有现金的销售”，充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础
当然，保证稳健增长的同时，保利发展并没有在土地市场退步，反而保持较为积极的投资步伐，为公司未来的高质量发展提供可持续保障。
2023年，保利发展新增房地产项目103个，权益拿地金额约1359亿元，同比提升26%。
更关键的是，这一年保利发展的拓展额与销售额基本持平，实现了以销定产、及时补货，未来持续发展的动能充足。
以目前市场0.4-0.5的地货比简单估算，保利发展去年权益拓展货值约3000亿元，而中指研究院统计保利发展2023年权益销售额3057亿元，表明公司实现等量拓展，为保利发展人文社区的持续打造带来了足够底气。
一场全新的房地产高质量发展时代已然到来，保利发展给出了自己的答案，将继续“以人为本”作为长期价值，以稳健型选手的身份引领行业前进。