历史上降息最猛的一次！业内人士建议购房者利用低位，再省一笔买房钱
转自：中国商报
中国商报（记者王彤旭）龙年第3个工作日，房地产迎来重磅政策，房贷利率大幅调降。
2月20日，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR报3.45%，保持不变；5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整到3.95%。
这是继去年6月降息10个基点后，LPR时隔8个月再度下调利率，也是LPR挂钩房贷利率以来最大幅度的降息。
“此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大，即下调25个基点。”易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，从历史上的调整来看，我国共有8次5年期LPR的下调，但过去下调幅度一般在5—15个基点。而此次一次性下调25个基点，属于历史上降息最猛的一次，这是最大的信号。换言之，历史上最大的降息周期已开启。
非对称降息意图何在
2月18日，央行开展1050亿元公开市场逆回购操作和5000亿元中期借贷便利（MLF）操作。其中，7天期逆回购中标利率与MLF中标利率分别维持1.8%、2.5%不变。由于2月有4990亿元MLF到期量，央行实现MLF净投放10亿元，为超额平价续作。
虽然MLF利率“按兵不动”，意味着2月LPR定价基础未变，但业内人士普遍认为，央行在2月初开展的全面降准和“定向降息”操作有望带动LPR报价在MLF利率不变的情况下单方面下调。
事实也正是如此。此番LPR调降是5年期以上LPR报价的单独下调、1年期LPR报价按兵不动的非对称调整。
中泰证券首席分析师杨畅告诉记者，从LPR形成机制来看，LPR由18家报价行按MLF利率加点后进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价进行加权平均计算后的数据形成报价。一般来讲，1年期与5年期LPR对称调整是常态，但非对称调整也并不少见。
“本次非对称下调，至少反映了三层意图：第一，货币政策也在配合经济平稳开局，春节假期过后，从资金供给端开展工作，通过降低贷款利息，降低融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显；第二，不同期限利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变，或表明对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳；第三，由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分，现阶段大幅降低5年期LPR利率25个基点，再结合近期围绕房地产市场密集出台较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的意图。”杨畅说。
“史诗级”降息力度大
下调再贷款、再贴现利率；降准0.5个百分点、释放约1万亿元中长期低成本资金……自2024年开年以来，央行动作频频。业内人士此前普遍认为LPR将下调，但本次LPR下调的力度之大远超其预料。
东方金诚认为，5年期以上LPR报价是个人住房贷款和企事业单位中长期贷款的定价基准，当前楼市持续低位运行，投资稳增长需求较高，较大幅度下调5年期以上LPR报价有较强的必要性。
招银国际此前的研报称，预计今年2月LPR可能下调10个或20个基点，第二季度可能进一步下调存款利率，下半年可能再次降准25个基点并下调LPR约10个基点，首套房贷利率或进一步下降。
东方金诚表示，今年政策面的一个重点是要推动房地产行业实现软着陆，其中适度降低居民房贷利率是关键一招。预计今年除了作为居民房贷利率定价基础的5年期以上LPR报价会持续下调外，监管层还将通过下调首套房贷和二套房贷利率下限等方式推动居民房贷利率下行。这在近期京沪楼市新政以及此前央行和金融监管总局发布的关于调整优化差别化住房信贷政策的通知中已有所体现。
买房成本更低
严跃进告诉记者，降息对于房地产市场的影响是积极的。房地产市场当前正处于企稳复苏阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引发房贷的下调，这对于房贷市场的影响是积极的。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，由于现在大部分城市实行LPR减点，意味着大部分城市首套房贷利率进入3字头，以一线城市首套为例，北京城六区执行加10基点为4.05%，非城六区执行LPR为3.95%。
“本次下调LPR惠及的群体较广，进一步降低购房成本，刺激有购房需求的购房者入市。”王小嫱表示。
“我们简单测算，若按100万元贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元左右，属于相对减负比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费，其对于后续购房市场的活跃等也有积极作用。”严跃进说。
此次LPR调降后，存量房贷利率会下调吗?
对于存量购房者的关切，严跃进表示，存量房贷利率是否会下调，要看银行的具体定价规则。部分银行的重定价日会选择最新一期的LPR进行，那存量房贷利率就有调整的机会。而其他银行若是参考今年年初的LPR，那么本次存量房贷利率就不会发生变化。一般而言，银行的调整较为滞后，不会马上跟随LPR进行调整。
“从未来三年看，房贷利率会保持这个低位，甚至很多城市房贷利率已达3.5%左右，已经非常低了。要对房贷市场保持信心，同时要充分利用这次降息，这是史上最强的降息周期，购房者也可以利用这个低位，进一步降低购房成本。”严跃进表示。