新政落地有声 | 2023四季度北京房地产市场报告
摘要：新政多方面调整基本响应了当前的刚性和改善性需求。（报告期2023.09.27-2023.12.20）
观点指数二套首付下调，利好改善客群12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。首套房的首付比例均为30%（原普宅35%）；二套房则是按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%（原普宅60%）。这对于改善型客群来说，降低了购买二套住房的资金门槛，有利于刺激潜在的客户交易。
新政落地，12月成交积极11月存量住房成交量12545套，环比上升17.76%，同比上升17%；新建住宅成交量为4409套，环比下降14.84%，同比上升17%。12月4日-12月9日北京新建住宅网签703套，12月11日-12月16日北京新建住宅网签984套，环比增加近40%。
11宗地收金305.68亿，溢价率下滑 期内土拍成交11宗，成交面积102.94万平方米，土地成交价款约305.675亿元，溢价率3.88%。成交地块中，6宗底价成交，5宗溢价地块中有2宗封顶。相比上个季度溢价率少了近3.2个百分点，可以看出本季度土拍热度有所下降。
二套首付下调，利好改善客群
12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。通知提出，自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅。
其中，首套房的首付比例均为30%；二套房则是按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。
这是继“认房不认贷”后，北京根据房地产市场的实际情况作出的相关政策调整，主要是为了更好地满足刚性和改善性住房的需求。
如果购房者准备购买二套住宅，如房款800万元。按照新规，城六区首付比例从过去的60%降低至50%，减少了80万元；非城六区首付比例从60%降低至40%，则是减少160万。
这对于改善型客群来说，降低了购买二套住房的资金门槛，有利于刺激潜在的客户交易。
另外，此次优化的还有调整普通住宅认定标准。新的普通住宅认定标准仍须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。
对比新老标准，一是单套建筑面积提高4平方米；；二是各环线的单价上限相比之前均明显提高；三是不再看总价。可以看到，本轮调整最大的变化在于个环线的单价。
此次政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右。普宅范围扩大有利于更多家庭享受住房转让时增值税等优惠。
在二手房交易中，非普宅转为普宅可节省增值税5%税率的费用。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。
此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。调整后：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
人民银行北京市分行表示，近期降低存量房贷利率政策红利已惠及广大购房者。目前北京存量首套住房贷款利率调整工作已基本完成，调整后的房贷利率平均降低47个基点。
对于首套购房买家来说，首付下降政策影响相对有限。新房项目首付比例下调意味着贷款增多，月供和利息也会增多。不过，房贷利率下限调整是一个利好，新购房的利息负担也将有所减轻。
同时，贷款最长的年限也从25年延长至30年。人民银行北京市分行表示，以贷款金额100万元、利率4.2%（当前最新一期五年期以上LPR）为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元，减轻每月还款压力，释放一定的消费潜力。
新政落地，12月成交积极
北京住建委披露，10月批准的预售许可证有10张，批准预售套数为1590套，批准预售面积18.48万平方米。11月批准的预售许可证有18张，批准预售套数为6090套，批准预售面积67.92万平方米。
据观察，11月预售套数和面积同比和环比均增长近300%。临近年末，房企推货量明显增加，11月新房供应放量。
本季度供应量有望与去年四季度持平或领超，但是也面临去化难题。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月北京新房库存量为88343套，环比小幅上涨3.37%，同比下降15.45%。从去化周期来看，11月去化周期为16.4个月，较上月延长0.6个月。
成交方面，10月存量住房成交量10653套，新建住宅成交量为5177套。11月存量住房成交量12545套，环比上升17.76%，同比上升17%；新建住宅成交量为4409套，环比下降14.84%，同比上升17%。
可以看到，北京新房成交量自9月开始下降，随着“认房不认贷”政策效应逐渐减弱，购房需求释放出尽，新房成交回落。而二手房网签在10月止跌回升。
观点指数认为，新政落地有利于二手房、新房市场流动。改善型客群有两种主流置换方式，一是置换原来的房子，购买新的、大的、更方便的住房。二是再购买一套住房。这就会促进改善型产品交易上升和二手房挂牌量增加。
新政增强购房信心。据悉，新政出台后，位于大兴的中建·玖玥府开盘当日参与选房的客户有600组左右。新政当晚大兴绿城晓月成交了3套房。12月15日下午，客户量相较之前明显增加。通州万科东庐项目于11月18日开盘，12月16日客户到访量翻倍，并有15套房成交。丰台龙湖九里熙宸项目有近20组客户到访，并有3组客户现场缴纳诚意金，均为120平方米洋房大户型改善客户。
据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，12月4日-12月9日北京新建住宅网签703套，12月11日-12月16日北京新建住宅网签984套，环比增加近40%，12月16日期房单日网签487套。
观点指数认为，12月的住房成交已经出现积极的苗头。
11宗地收金305.68亿，溢价率下滑
11月27日，北京发布“2023年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，清单项目将于2023年11月28日到2024年2月28日供应。本轮共涉及13宗地，土地面积65公顷，建筑规模126万平方米。
从圈层分布来看，本轮九成以上项目位于城市副中心和平原多点地区。此前第三轮19宗商品住宅用地中，位于副中心和平原多点地区的有11宗，土地面积约59公顷，占比59%；位于中心城区的有6宗，土地面积约23公顷，占比23%。两轮两个区域的投放占比基本一致。
同时，为了引导产城融合，推进职住平衡，本轮拟供项目全部位于“两区”与三城一区范围以及城南行动计划覆盖区域等重点功能区。
13宗地块中有12宗地块位于郊区。其中顺义有4宗地块，通州有3宗地块，昌平有2宗地块，亦庄、大兴、房山各有1宗地块。
从区域供应面积来看，亦庄区（33.21万平方米）、通州区（29.71万平方米）、顺义区（19.85万平方米）、昌平区（18.91万平方米）计划供应较多。
截至12月18日，北京涉宅地已经挂牌的有10宗。
土地成交方面，期内土拍成交11宗，成交面积102.94万平方米，土地成交价款约305.675亿元，溢价率3.88%。成交地块中，6宗底价成交，5宗溢价地块中有2宗封顶。
相比上个季度，溢价率少了近3.2个百分点，可以看出本季度土拍热度下降。12月首场土拍遇冷开局。在12月首场土拍中，大兴机场6038地块仅新航城一家报名参拍，最终以5亿元底价成交；大兴黄村6021地块吸引中铁兴创联合体、首开股份、北京住总3家报名参拍，最终由中铁兴创联合体以19亿元竞得，溢价仅1.06%。
拿地企业方面，主要还是以国央企为主。其中，中海地产以88.2亿元竞得丰台区的两块地，但实际上可能是三块地，属于期内拿地金额最高的房企。
中海地产第三块地的由来——10月18日，东方雨虹全资子公司北京虹曦置业有限公司以40亿元竞得丰台南苑棚改地块。随后，东方雨虹设立全资子公司北京虹丰置业有限公司作为该用地建设主体公司。
仅一个月内，于11月16日，东方雨虹旗下的虹曦置业拟向苏州竹辉兴业有限公司转让虹丰置业95%的股权，转让价格为47.5万元。
据企查查信息，苏州竹辉兴业有限公司的高管刘慧明、杨智宇、李涛、戴超均在中海地产旗下公司担任相关职位。
期内，城市更新动态主要以老旧小区的综合整治，居住类项目改造为主。其中，老旧小区涉及外立面修复、公共基础设施重修、水电气管道重新铺排、电梯安装等方面。
截至11月29日，北京东城区今年22个老旧小区改造项目完工，面积近25万平方米。其中，位于天坛街道天坛东里南区的5栋高层居民楼近日改造完工。这些老楼有40多年历史，近年来墙体脱落、上下水管线老化、公共区域设施破损、停车秩序混乱等问题突出。
截至10月31日，北京居住类项目中，老旧小区改造已实现新开工项目313个（8月底为208个）、完工174个（8月底为128个），老楼加装电梯新开工1043部、完工693部，均超额完成年度任务目标。老旧平房已完成退租1382户，危旧楼房改造已启动约18.39万平方米。