房地产并购债调查：声势浩大，开发商却喊渴，落地了多少？
◎编辑 |密探君
4月19日，人民银行、银保监会曾联合召开金融支持实体经济座谈会，其中大篇幅讲到金融机构如何“稳楼市”。
“要因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。
要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”
很可能，这是对2天前国家统计局披露今年一季度房地产疲软数据的有力回应与支持。
今年1季度，全国房地产开发投资同比仅增0.7%；商品房销售面积同比下降13.8%；商品房销售额同比下降22.7%；开发商到位资金同比下降19.6%！
特别是出险房企，若没了救急资金驰援，4月偿债高峰期倒下的或更多。年初以来，围绕出险房企，房地产收并购融资“声势浩大”，机构监测各渠道总计2200多亿元。
近几个月以来，大型商业银行动辄给予碧桂园、华润置地、招商蛇口等大型房企单家几百亿授信，目前授信资金到底落地了多少，我们不好去掌握。
但另一个关键渠道，就是透明的银行间及交易所发债市场，也便于摸底调查，从地产密探调查梳理来看，也只有大约255亿元。
4月20日上午，保利发展披露公司拿着证监会准许的98亿元公司债批文，公布了在昨日发行2022年首期15亿元并购债利率询价结果。
这笔并购债分为“22保利01”和“22保利02”，,前者期限5年，具体为“3+2”结构，票面利率2.96%；后者期限7年，具体为“5+2”结构，票面利率3.59%。今明两日，保利发展将完成上述并购债融资。
在沪深证券交易所的公司债层面，今年最早发行房地产并购债的是中铁建地产。4月6日，中铁建地产今年第3期并购债“22中铁03”上市，融资规模3亿元，利率3.7%。
按发债说明书所示，“22中铁03”公司债3亿元募资额，将有2.1亿元将用于地产项目收购，剩余0.9亿元将偿还6月底到期的农业银行5.9亿元贷款的一部分。
“22中铁03”为中铁建地产近期获批80亿元公司债的今年第3期，前不久发行的“22中铁01”、“22中铁02”两笔公司债均用于偿还马上到期的短债。
以“22中铁01”为例，这笔债券募资30亿元，期限5年，具体为“3+2”结构，利率3.65%，用于偿还中铁建地产两笔4月初到期的39.4亿元借款，涉及泰康保险20亿元，光大信托19亿元。
看“22中铁01”，该笔债券募资17亿元，期限5年，具体为“3+2”结构，利率3.67%，用于偿还中铁建地产5笔将在今年五六月份到期的38.9亿元银行借款。
地产密探梳理发现，在沪深交易所公司债平台，目前只有中铁建地产、保利发展的上述两笔房地产并购专项债落地，却都未透露具体用于哪些项目收并购。
从募资说明书不看发现，这两家大型房企的思路均是先完成专项并购资金募集，然后再推进项目收并购，足以看出他们对收并购及配套发债“谨慎”的一面。
保利发展表述说，据此次发债时间和实际规模、募资到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等，发行人未来可能调整用于收购地产项目的具体明细。
“并购实施完成前，发行人可在不影响最终募集资金用途的前提下，在债券到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金；若并购最终未能完成，发行人可调整募集资金用于偿还有息债务。”
在银行间发债市场，地产密探梳理发现，年初以来，只有信达地产、招商蛇口和建发房地产这三家房企完成并购主题中票融资，其中建发房地产最多，达到25.3亿元。
比例4月18日，信达地产发行5.8亿元中票“22信达地产MTN001”，期限3年，利率4.07%；1月24日，招商蛇口发行6.45亿元中票“22招商蛇口MTN001A(并购）”，期限3年，利率2.89%。
1月24日，建发房地产分别发行6亿元中票“22建发地产MTN001A(并购）”，期限6年，利率3.48%；发行4亿元中票“22建发地产MTN001B(并购）”，期限7年，利率4.5%。
2月21日，建发房地产发行10.3亿元中票“22建发地产MTN002A(并购）”，期限5年，利率3.55%，同时发行5亿元中票“22建发地产MTN002B(并购)”，期限5年，利率4.48%。
综上所述，沪深交易所的房地产并购债融资，目前只有17.1亿元落地，银行间市场的房地产并购债融资总计37.55亿元。也就是说，境内发债渠道的房地产并购债融资落地资金54.65亿元。
即使考虑到AMC巨头——东方资产和长城资产，3月份曾披露各自发行100亿元金融债计划，曾明确“重点房企优质项目风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业”，也不过200亿元。
比如3月15日，100亿元规模的“22东方债01BC”正式发行，期限3年，利率3.15%；3月23日，100亿元规模的“22长城金融债 01BC”正式发行，期限3年，利率3.3%。
为何会如此？如我们此前文章所分析的，收并购方当然想趁机大肆“捡漏”，而出险房企要么“惜售”，要么报价预期高，要么只卖“低效”资产，腾挪资金。所以，就造成了收并购双方难以快速达成共识，形成一波热潮。
如此以来，这势必会影响到房地产收并购融资。作为收并购方的优质房企而言，当前土地市场溢价降低，被出让的地块也相对透明干净，他们也更愿意公开拿地，而不愿意冒险，或引火烧身。
