海通房地产｜房地产代建系列研究之三：定性和定量分析代建行业不同模式差异
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涂力磊
海通房地产研究首席分析师
S0850510120001
投资要点
继2月27日我们发布《房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算》后，本文是代建业务第三篇研究报告。本文立足于我国目前现有代建业务模式和微观盈利测算展开讨论，并就具体项目实例进行测算分析，展示选择代建业务对于委托方的影响。
政府代建。政府或行使政府职能的机构将非经营性政府投资项目通过直接委托或招标的方式，交由市场上具有专业性的代建单位对项目进行全方位的建设管理。我国推行政府代建制主要是为了实现项目投资、建设、管理、营运的四分开，解决政府在“投资项目主体”缺位、越位和失位的问题，从而提升政府投资项目上的约束机制和管理效率。我国发展至今主要可以分为直采和外包两大业务模式。
商业代建。所谓商业代建主要指代建企业与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方针对委托方诉求提供房地产项目的全过程开发管理服务。
1）品牌代建。品牌房企为不具备开发资质的中小房企提供全过程的开发管理服务，通过品牌背书和管理输出，聚焦委托方个性化需求，并根据代建合同约定收取一定比例服务费的业务模式。
2）资本代建。根据委托方、项目资金来源、盈利模式三方面差异，可划分为配资代建、股权式代建和资本代建三大业务模式。从委托方看，配资、股权式代建的委托方多为缺乏资金实力的中小开发商；资本代建的委托方主要是具有房地产投资能力的金融机构。从项目资金来源看，配资代建的资金来自于代建方的自有资金或其引入的外部资本；股权式代建由代建方在项目中占有一定股权比例作为资金仅支持（目前股权占比一般低于10％）；而资本代建的资金全部来自于委托方。从盈利模式来看，配资代建方除收取代建服务费外，还会收取引入资本的费用；股权式代建除收取代建服务费外，还包括项目的股权收益以及溢价分红；资本代建模式下的代建方仅收取代建服务管理费。
3）综合业务模式。该模式主要通过对房地产开发全产业链上、下游的探索和布局，将委托方、供应商、消费者整合到统一的产业生态圈中，从单一的工程建设走向多维化的运营服务体系转型，形成价值闭环。
定性和定量分析选择品牌代建对委托方的影响。通过对比测算各类型商业代建模式，我们发现相较于委托方进行自主开发，品牌代建的核心价值在于其成熟的开发能力和品牌效应，有利提升项目溢价水平和缩短拿地到销售周期。资本代建三类模式对于项目收益和去化水平方面具有积极影响。在项目资金充足的假设下，选择品牌代建的业务模式对于委托方而言更具优势。企业在享受代建企业品质服务的同时，可最优化盈利水平。资金介入的配资和股权式代建业务模式下，代建企业盈利方式更加丰富，但也要求代建企业具备优秀的开发实力、品牌实力和资金整合实力。
风险提示。代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势。