龙光集团押注高定位项目 是危机中的救命稻草，还是压垮骆驼的最后一根稻草？
来源：地产知识橘
原标题：消失的土储和一场逆势豪赌
01．
仅仅过了3个月，龙光曾亲自下场辟的谣，就成真了。
上周五，股票停牌后的第二天，龙光集团悄悄发了一则公告——
由于与安永未能就业绩审计时间达成一致，现更换核算师为尤尼泰。
遥想起春节过后，龙光还曾公告澄清与安永合作良好呢。
澄清和打脸之间的距离，就只有短短三个月。
而现任尤尼泰，除了最近接到过爆雷房企禹州集团抛过来的橄榄枝之外，此前服务的，无一例外都是市值几千万到上亿的小型公司。
由浓眉大眼的四大变更为香港本地的中小会计事务所，龙光给出的理由是——
由于疫情的黑天鹅，会计工作人员被隔离，无法工作。
但也有接近港交所的人士，对中房报记者这样评论——
但无论如何，核数师一换，就可以光明正大地继续“拖更”年报了。
没错，和很多爆雷房企一样，龙光的2021年度经审核年报，发布日期从3月底拖到5月12日再拖到现在，一直没有面世。
不知道在给年度业绩报告签字的时候，龙光的新任审计师能不能发现安永已经发现的问题，但有一点，我想大家都看到了：
龙光在3月底交出的，未经审核的年度业绩报告中，土储出现了诡异的大幅下降，比2021年中期减少了5100万多平米，缩水了60%！
这，是怎么一回事呢？
02．
其实，把时钟往前拨几年，从2017年开始，龙光的土储结构就变得有点“不太正常了”。
一般来说，房企每年财报的净增土储应该与招拍挂拿的地和销售面积之间的差值高度正相关。
（图片来源：观点）
但2017年、2018年两年，龙光报表里呈现出来的净增土储却格外好看，尤其是2017年，比合理值整整多出了1000万平方米。
到了2020年，龙光又来了一次疯狂大注水，当年卖出去的房子面积比拿的地都要多，但土储却猛然又新增了3400多万平方米！
在土地公开市场并没有拿那么多地，也没看到龙光有什么大规模的收并购动作，那么，当年这些新增的土储，究竟从哪里来的呢？
只能剑指城市更新领域了。
2016年前后，为了开拓多元化的拿地渠道，龙光启动了城市更新战略，在当年的财报中，有这样的表述——
从此之后，龙光的土储面积一路“扶摇直上”。
虽然2017、2018年龙光在城更方面基本没啥收成，但并不妨碍其在土储方面的突出贡献。
随后，龙光年报关于城市更新的介绍便越来越魔幻了。
2019年，龙光披露说，旧改已经布局了10个城市，拥有4000亿货值；到了2020年，龙光对于旧改的表述，就变成了布局11个城市，拥有货值超过了7100亿——
只增加了一个城市，就突然拥有了接近翻倍的货值！
这扩张速度，是怎么做到的？
03．
我们再仔细对比一下龙光2021年中和年末的土储面积数据。
两相对比，缩水了5125万平米，刨除掉下半年销售数据和招拍挂拿地之间的400多万平差值之后，还有4600多万平方米，是莫名其妙“消失”的。
这些土储都去哪了呢？
我们从两份财报中没有找到相应的答案，但最后，从龙光在官微上披露的2021年中期业绩公告说明中找到一些端倪。
彼时，龙光详尽介绍了公司的土储结构，8500多万平米的土储，近期土储面积3930万平米，其余的4626万平米，都是潜在可转化的城市更新项目——
这个数字，跟之前在年末财报中“凭空消失”的4600多万面积，完美对应上了。
对此，前不久，观点地产网也有过类似的猜测。
他们认为，龙光后来把未获土地权证的（孵化中的城市更新项目）从报表中剔除掉了。
于是，龙光土储的谜团逐渐解开——
前几年龙光骤然增加的土储面积，是把全部旧改，包括在前期、还没获得中标服务商的项目土地都算进来了，所以才会一口吃成了个大胖子。
04．
但是，这样提前把所有旧改项目纳入土储的做法，真的合理吗？
要知道，一个城市更新项目，特别是一线城市的旧改，流程冗长、牵涉的利益众多，没有个三五年时间都下不来。
更别说，就像我们此前在《开发商逼宫出现“人传人”现象》写过，在不少地方，都有房企前期介入，做了三四年的前期工作，最后村民还没过会表决，最终不得不拱手让人的案例。
因此，一般而言，把未来一到两年能确定转化的城更项目纳入土储和货值，比较贴合房企的实际开发情况。
“旧改之王”的佳兆业正是这种做法。
根据2020年年报显示，佳兆业土储货值结构是这个样子的，纳入土储货值的，都是确定性强的旧改项目——
但佳兆业的家底可不止这些。据媒体报道，佳兆业在深圳、广州、佛山等地未纳入土储的旧改项目，超过200个。
但在龙光这边，旧改土储“应收尽收”之后，对公司的增色是显而易见的——
一个在深圳频频成为地王收割机的房企，每一轮都完美踩中了深圳楼市暴涨的节奏。
而且，手中有7000多亿货值的城市更新土储，集中在红利价值极高的大湾区，随着旧改项目推向市场，未来肯定会大幅推高销售额和毛利率……
这样的神仙企业，可太让投资者心动了哇！
05．
靠数字游戏吹出来的肥皂泡，迟早都是要破灭的。
前不久，在去年年度业绩报告中，龙光的财务状况骤然变脸——
三道红线由全绿，变为踩中一道红线，现金短债比仅比1略高一点，短期偿还压力巨大。
而且，龙光并没有合理计提资产减值损失。
也就是说，频频高溢价拿地的龙光，今后几年的利润可能会很不好看。
从3月等到4月底，我们没有等到审核过后的年度业绩，但等来了境内外机构接连调降评级、龙光“公主”纪凯婷辞任、一份又一份的出售资产公告，以及断崖式下跌的销售数据——
与去年同期相比，今年龙光前四个月的销售业绩同比下滑了55.7%。
就，挺捉急的。
随着东莞楼市政策的放松，深圳市场的放松传闻甚嚣尘上，龙光似乎又看到了翻盘的希望——
它把希望押注在了即将入市的深圳龙光锦绣公园壹号上。
锦绣公园壹号前身是是康佳集团总部厂区，位于南山区华侨城片区。
2017-18年，龙光为了拿下这块地花了接近100个小目标，四年后，作为直接对标深圳湾一号的超大平层商办公寓项目，推出的最小售卖面积都在460方以上。
在去年深圳楼市高烧之时，龙光内部曾经有预测说，开盘要卖18万/平起，也就是说，每一套的价格都接近1个亿。
虽然难以揣度深圳塔尖人士的喜好，也不妨碍我们弱弱地问上一句——
处于低潮期的深圳楼市，有多少人愿意为这样的价格和产品买单？
而这样一个高总价、高定位的项目，究竟会是危机中的救命稻草，还是压垮骆驼的最后一根稻草呢？
以上为正文，来自熊先生