以房抵债涉及的不同情形及具体会计处理
年报显示，截至报告期末，你公司房地产客户以房抵债金额为5.43亿元；你公司对部分应收账款余额进行以房抵债业务，应收账款余额9,740.20万元存在房产担保；本期应收账款坏账准备收回中，通过以房抵债方式收回1,331.96万元；房屋及建筑物本期以房抵债增加4,808.82万元，暂时闲置的房屋及建筑物账面价值4,597.83万元，系以房抵债获取的房产暂未处置和使用，未办妥产权证书的以房抵债获取房产账面价值3,844.00万元；其他非流动资产下抵债房产账面余额为2.69亿元。请你公司：结合以房抵债涉及的不同阶段及情形，说明以房抵债的具体会计处理，是否符合企业会计准则相关规定，并说明报告期末在不同科目下核算的金额及占比。
1、以房抵债涉及的不同情形及具体会计处理
2、是否符合企业会计准则相关规定
(1)应收款项的终止确认
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定，金融资产满足下列条件之一的，应当终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；该金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。
对于已网签已交付、已网签未交付-现金过账、已签署抵房协议未网签-现金过账、未签署抵房协议未网签-现金过账等以房抵债情形，公司与客户已经签署了以房抵债协议并取得了房产或已经收回了货款，收取该金融资产现金流量的合同权利终止；对于已网签未交付-直接抵账、已签署抵房协议未网签-直接抵账等以房抵债情形，公司未与客户签署抵房协议或虽签署抵房协议但尚未取得房产，公司收取该金融资产现金流量的合同权利并未终止，因此公司应收款项的终止确认符合企业会计准则相关规定。
(2)抵债房产确认为投资性房地产/固定资产的时点
根据《企业会计准则第3号——投资性资产》《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，投资性房地产/固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产/固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产/固定资产的成本能够可靠地计量。
公司与客户签署了商品房买卖合同并在不动产管理部门办理了网签手续，在相关房产交付后，公司取得与房产有关的经济利益，同时公司与客户签署了抵房协议和商品房买卖合同，协议和合同中明确了房产的价格，房产的成本能够可靠的计量，因此公司在相关房产办理网签并交付后确认投资性房地产/固定资产符合企业会计准则相关规定。
