【事件分析】楼市迎来政策组合拳对黑色系影响
瑞达期货研究院
事件概况：
5月17日，央行等相关部门连发4条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整,同时将设立3000亿元保障性住房再贷款。（1）自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。（2）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。（3）对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（4）将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
分析点评：
1、房地产市场低迷诱发强刺激政策
国家统计局：2024年1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）143401亿元，同比增长4.2%，分领域看，基础设施投资同比增长6.0%，制造业投资增长9.7%，房地产开发投资下降9.8%。房地产投资低迷依然是制约固定资产投资增速的最大因素。
具体数据显示，2024年1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%；房屋新开工面积23510万平方米，同比下降24.6%；房屋竣工面积18860万平方米，同比下降20.4%。
4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
从国家统计局公布的1-4月房地产数据分析，可以看出当前房地产市场依然严峻，也解释了为什么相关部门迫切推出楼市刺激政策组合拳的原因。
2、房地产利好政策对市场的影响
近年来，国内楼市低迷明显影响着经济发展。为了楼市回暖，我们也看到了政策不断祭出利好政策。早前利好政策主要围绕，“取消限购”、“认房不认贷”、“存量房贷利率下调”等展开，但整体来看对于楼市回暖影响甚微，普遍存在强预期弱现实。
而此次，央行、金融监管总局等部门接连发布四项房地产利好政策，包括购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限以及落实“收购已建成未出售商品房”。市场普遍认为，这次的购房政策内容为40年房地产发展历史上最宽松的一次。
首先，过去全国购房首付比例最低为20%，此次政策和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其影响更深远，对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。
其次，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点和取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。将减少购房者月供支出，对于刚需、新市民买房，具有极大的激励效应。
最后，收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此举，有助于房企销售数据和资金状况改善。只是我们这两天从二手市场数据获悉，挂牌销售房量有明显增加，因担忧后市出租或销售竞争压力增加。
观点看法：
从2021年底至今，中央和地方陆续出台一系列旨在解决房地产企业融资难、市场下行的政策，但效果似乎并不明显。楼市的低迷对于建筑钢材影响明显，钢厂也将更多铁水向板材转移，由于汽车、家电、钢材出口需求强劲对钢价带来一定支撑。而此次，楼市迎来政策组合拳，就在于当前房地产市场的严峻，房企融资环境弱、去库存压力进一步加大。随着首付下调、房贷公积金利率下调及收购已建成未出售商品房等利好政策实施，将提振市场信心，同时钢厂高炉开工率提升，增加炉料需求，黑色系短期在强预期影响下有望期现交替支撑上行。当然，中长线反弹高度，关键还是要终端需求进一步提升，而从过往经验分析，利好政策落地到影响终端需求往往需要一段时间。因此，操作节奏一定要把握好，同时做好风险控制。
研究员：蔡跃辉
期货从业资格号F0251444
期货投资咨询从业证书号Z0013101
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