专题报告｜降风险，振预期，修斜率——近期地产数据与楼市政策分析
报告导读
5月17日，统计局公布了地产全链条数据，整体上地产行业依旧处于弱势调整区间：地产投资月度增速小幅回落，销售如高频数据显示处于2022年来偏低位置。新开工、施工等增速改善，其中，施工受去年基数偏低(去年4月环比增速创有数据以来新低)影响，出现单月正增长。而截至4月，住宅库存升至3.9亿平历史偏高位，70大中城市新房房价连续25个月下跌。在此背景下，新一轮地产托底政策也应运而生。
在4﹒30政治局会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，近一阶段以楼市“去库存”为主要目标的宽松政策不断加码落地，通过供给侧政府下场购买存量土地和住房库存，需求侧降低居民的购房成本，提升加杠杆能力，合力推动楼市库存的去化。
影响方面，①政策组合拳有利于改善市场预期，提振信心，打破房价下降带来的需求收缩的悲观预期循环，并有望直接改善房企现金流，降低房企债务风险，提升建筑开工能力。②实际操作层面，目前来看，政策在鼓励居民购房，降低加杠杆成本上政策明确；在政府收购存量房产方面尚须等待更明确指引。由于并未如此前市场部分观点预期的中央通过设立机构直接下场收购，当前市场对城市政府收购的资金来源、成本负担、收购意愿上仍有一定的分歧，后期关注政策落地和实施细节。③由于当前人口结构，城镇化率对楼市长期需求存在空间限制，因此需求侧政策的宽松对实际购房需求的提振，基准情形看以修复收缩斜率为主。④预计此次政策效果强于2022、2023年优化放松时期，但力度弱于2016年棚改货币化时期通过增量货币宽松提供流动性改善住房需求时期。
后期关注：
1、政策收购存量房政策落地细则和推进进度。2、在政策逐步落地之后，后期下游地产销售的修复弹性。
国泰君安期货
资深分析师
毛磊
Z0011222
国泰君安期货
首席分析师
王笑
Z0013736
>>以上内容节选自国泰君安期货已经发布的研究报告《降风险，振预期，修斜率——近期地产数据与楼市政策分析》，发布时间：2024年5月20日，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。