上海楼市率先企稳，对其他城市的意义是什么？
转自：金融界
本文源自:券商研报精选
文｜陈聪张全国刘河维王天瑜朱翀佚 中信证券研究
全国范围来看，上海楼市率先企稳。我们认为，复苏并非昙花一现，上海楼市因为基本面比较扎实，政策力度较大，出台较为果断，二手房价已经率先企稳。我们认为，结构性复苏将沿着先一线，后二线的路径展开，房地产不会成为宏观经济的核心风险点。我们推荐聚焦核心城市，具备开发能力和融资渠道的开发公司，也推荐房地产服务类公司。
▍全国范围来看，上海楼市率先企稳，其他市场仍在下行通道。
根据Wind，有数据统计的最近7天（6月12日到18日），上海二手房交易网签套数日均达到971套，较之2024年5月日均上升64%。冰山指数显示，截至6月16日，上海二手房市场连续两周房价环比微涨，分别周环比上升0.2%和0.1%。这显示全城挂牌价格已经基本稳住，扭转了一直以来房价持续下跌的恶性循环。一般来说，二手市场是一手市场的先行指标，上海二手市场已经企稳，居民对房价下降的预期已经扭转，预计未来一手房成交价格也将企稳。
▍为什么上海楼市率先企稳？
我们认为，上海楼市率先企稳，一方面是因为上海经济基础扎实，需求旺盛，包括大量换房暨改善置业的需求，以及大量人户分离人口在沪置业需求，另一方面是因为上海区域政策力度大，首套房按揭贷款首付比例由30%下调至20%，首套房利率下调了35bps，非沪籍社保/个税购房要求从5年调整至3年，还出台了卖旧买新的补贴政策。根据中信证券研究部消费产业组统计数据显示，5月下旬政策出台之后，居民对房价的预期变得更加积极，一线城市居民则明显更为乐观（详见《消费产业消费者信心2024年5月跟踪报告—收入信心仍在回落，房价信心有所回升》2024-6-13）。
▍上海楼市企稳对其他城市的意义是什么？
第一，这证明了具备外来人口吸引力的核心大城市，只要政策持续发力，就有可能扭转房价持续下降的恶性循环。例如，当前北京房价企稳还有很大的不确定性（根据冰山指数最近四周分别环比变化-0.11%/-0.24%/-0.35%/0.01%），但如果北京可以出台降低按揭贷款利率，调降按揭贷款首付等政策，相信市场企稳的概率很大。
第二，上海楼市房价企稳，有利于其他城市业主挂牌心态的企稳。从挂牌规模来看，我们统计6月19日142个样本城市二手挂牌量相较政策出台前（2024年4月28日）基本持平，其中北京、广州、杭州、天津挂牌量分别变化-5.7%/-0.05%/-2.4%/-0.4%。当前二手房交易较新房显著活跃，很重要的原因是二手经常出现显著低于历史和周边挂牌价的成交价（即业主突然大幅降价）。我们认为，在目前法拍房只占二手成交金额约3%的情况下（根据中指研究院对法拍住宅的统计计算），业主突然大幅降价的主要诱因是对房价预期悲观。2024年6月，虽然房地产市场只是实现了上海一个城市的房价企稳，但上海房价的企稳对于改善其他城市业主挂牌信心，避免出现业主突然大幅降价是有比较大的帮助的。这种正面影响，并不只局限于上海周边区域。
▍如何看待新房市场明显偏弱的事实。
即使在上海，虽然二手房市场的成交量站到了传统荣枯线之上，但新房市场仍然表现偏差，根据Wind，有数据统计的最近7天（6月12日到18日），上海新房交易网签套数日均为361套，较之2024年5月日均下降7%。在绝大多数城市，新房都没有像二手房一样出现复苏的苗头。我们认为，这一现象的起因主要是二手房市场频繁出现大幅降价案例，其次才是新房交付和品质的不确定性。所以我们认为，只有二手房房价稳住，新房市场才有可能修复，开发企业的盈利才有可能企稳。
▍风险因素：
上海楼市的复苏仍不巩固，我们仍会紧密跟踪上海区域的价量表现。对低线城市来说，核心城市人户分离人口和新入城人口的真实购房需求，就可能降低当地置业需求，甚至可能造成当地存量房市场的净卖出。未来的房地产市场，预计区域分化可能加大，只有部分城市可能修复土地市场。
▍投资策略：
我们认为，复苏并非昙花一现，上海楼市因为基本面比较扎实，政策力度较大，出台较为果断，二手房价已经率先企稳。我们认为，结构性复苏将沿着先一线，后二线的路径展开，房地产不会成为宏观经济的核心风险点。我们推荐聚焦核心城市，具备开发能力和融资渠道的开发公司，也推荐房地产服务类公司。