小区一个月三户被盗 法院认定物业违约
近日，广东高院发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，涉及业委会是否有权上调物业费、房屋买卖中物业费如何负担等多个热点问题。
安保问题严重一个月三户被盗
法院认定物业违约要赔偿损失
某物业公司为温某居住小区提供物业服务。一日，温某家中不幸遭遇盗窃，财物损失惨重。
温某认为物业公司安全保卫工作存在漏洞，这才导致他家中财产被盗。并且，温某还未收到刑事案件退赔款项，所以决定拒交物业服务费以示抗议。
物业公司遂起诉，要求温某按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。
中山市第一人民法院经深入调查小区的安全状况，结果发现的确存在盗窃频繁发生的情形，一个月内就连续发生了三起由简某、李某等罪犯实施的盗窃案，安全形势令人堪忧。
法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承担违约责任。
某物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，一审酌定将温某应支付的物业管理费予以下调。中山市中级人民法院二审维持原判。
典型意义：
物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。
业委会表决住宅物业费不变
商铺物业费一下涨了四倍多
一日，小区业主委员会组织召开临时业主大会，通过民主议定程序后与物业公司签订了一份新《物业管理服务合同》。合同内明确了住宅物业仍沿用前期物业服务的收费标准。
之后，小区内某公司发现其中商业物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米，比之前翻了好几倍。
该公司作为小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉合同中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。
广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作调整，实质上让商业物业业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。
该“多数决”的表决结果损害了非住宅业主合法权益，故该表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的合同中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。
典型意义：
虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定，但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。
本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。
无证据显示房屋符合交付条件
物业公司就要业主支付管理费
2019年6月30日，刘某与某开发商签订《商品房买卖合同（预售）》预订了新房，房子为预售房屋，并且合同约定房屋需取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告后才交付。
商品房建成后，开发商发出交房通知，但刘某并没有实际收楼也没有支付物业费。于是，物业公司起诉刘某，要求他支付欠付的物业服务费2479.2元及逾期违约金527.74元。
清远市清城区人民法院认为，案涉房屋买卖合同约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。本案无证据证明案涉房屋已符合交付条件，某物业公司提供的房屋交付通知不足以证明房屋已实际交付，某物业公司亦无法举证证明刘某以业主身份实际接受了其提供的物业服务，或其与刘某之间存在其他直接利害关系，某物业公司的起诉不符合起诉条件，遂驳回原告起诉。
典型意义：
根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定的，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。
司法实践中，部分物业公司将房屋交付前应当由建设单位承担的物业费用，不当转嫁至物业买受人承担，损害了业主的合法权益。本案对于维护物业服务行业的秩序，减少诉讼纠纷，具有重要意义。
保障房商品房电表申报混淆
物业公司退还多收公摊电费
某小区在开发建设报装电表时，不慎将保障房与商品房的电表申报混淆，导致保障房业主承担了不合理的公摊电费。
得知此事后，小区服务中心联合相关单位沟通处理，成功在供电局完成了电表类型的重新备案调整，并通知业主将对历史公摊电费差额进行调正及补退费。
物业公司单方出具了统计表，主张以应缴物业费冲抵应退费用。然而吴某作为保障房业主，对物业公司主张的退费数额有异议，于是提供了从供电局处取得的电费明细，自行制作统计表主张退费数额。
佛山市禅城区人民法院认为，物业公司作为相关数据的持有人，在出具方案后应回应业主退费异议。吴某对退费有异议并起诉，法院已限期物业公司提供费用明细及相应凭据，物业公司经多次提醒仍不提供，应承担不利后果。
吴某提供的统计表附有供电局出具的保障房电表、商品房电表数据及电费明细，且考虑了总面积及不同房型面积，有一定合理性。虽然该统计表未充分考虑业主实际入住情况及缴费起算时间，但物业公司在指定时间内拒不提供相应凭据，视为其认可某小区业主委员会主张的数额。
物业公司已提供系统截图显示以冲销应缴费用方式退回部分费用，吴某未举证实际缴纳该费用，故对该部分退费予以采信，物业公司仍应退还剩余差额部分。佛山市中院二审维持原判。
典型意义：
公摊电费的计费数据由物业公司持有，在业主对退费数额提出异议的情况下，物业公司应当及时答疑并提供相应凭据。物业公司拒不提供退费明细及相应凭据，应承担不利后果。该案明确了物业公司在业主质疑公摊费用时应承担的举证责任，对督促物业公司履行公示义务、保护业主合法权益具有一定的意义。
采写：新快报记者高京毛毛雨通讯员曾洁赟刘凯欣
编辑：赵静明
校对：任倩妮
