从他人手中购买经济适用房无法过户 可以要求赔偿违约金吗？
乌鲁木齐晚报全媒体讯（记者饶俊华）明知是经济适用房，市民曾先生还是决定购买，并和房主方女士签订了《房地产买卖协议》。但房产证下来一直无法办理过户，曾先生认为对方违约，向法院提起诉讼，要求解除合同退还购房款，并要求卖家承担违约金赔偿等。他的诉求合理吗？法院是否会支持？
“曾先生明知该房屋性质为经济适用房，却仍私下签订买卖协议。”8月14日，沙依巴克区人民法院民事审判二庭法官张玲介绍，依据法律规定，该协议无效，协议无效的情况下约定的违约责任自然也无效，法院最终判决双方买卖协议无效，方女士退还曾先生购房款34万元。
几年前，方女士与一家房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买位于沙依巴克区的一套房屋，合同载明房屋的用途为经济适用房。
2020年5月10日，曾先生通过中介公司看中方女士房屋，双方达成买卖意向，并签订了《房地产买卖协议》，合同约定房屋总价37万元，曾先生向方女士支付34万元购房款后，方女士将其名下位于沙依巴克区的房产交付于曾先生，剩余3万元等该房产证下来办理过户后再支付。之后，曾先生向方女士支付完毕购房款，并将房屋装修后居住。一年后，得知该房屋的房产证下来后，曾先生多次与方女士前往房产局办理过户手续，却被告知无法过户。
“房子到现在都没办法过户，也不知道何时才能过户。”不久前，曾先生将方女士诉至沙依巴克区人民法院称，请求解除合同，返还购房款和赔偿装修损失。
“我不同意解除买卖协议，买卖协议双方约定明确，是真实的意思表示。”方女士称，双方在中介公司召集下签订了买卖协议，与中介公司还签订了一份居间协议，曾先生清楚经济适用房产证下来后并不能立即过户，自己并未违约，希望双方继续履行合同，等到房子能过户时自己会主动协助对方办理过户。
法院审理后认为，本案中，双方当事人买卖的房屋为经济适用房，方女士对案涉房屋享有的是有限产权，经济适用房的目的也是为了解决城市低收入家庭住房困难，双方私下所签订的案涉房屋买卖协议，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入人群的利益，违背社会公共利益，该《房地产买卖协议》无效。合同效力属于人民法院依法主动审查的范畴，为减少当事人诉累，法院依法对曾先生请求解除与方女士签订的房地产买卖协议的诉讼请求，调整确认为曾先生与方女士签订的房地产买卖协议无效。
关于曾先生要求方女士支付合同违约金10万元的诉讼请求，由于双方签订的《房地产买卖协议》损害社会公共利益无效，违约责任的约定自然也无效，法院不予支持。曾先生要求方女士赔偿案涉房屋装修费4万余元的诉讼请求，法院认为，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，方女士将案涉经济适用房出售，存在过错，曾先生在双方签订《房地产买卖协议》时，明知该房产证尚未取得房产证，也知道该房屋为经济适用房的情况下仍购买案涉房屋，其对案涉合同的无效也存有过错，双方应当各自承担相应的责任。
考虑到曾先生在购买案涉房屋后进行装修属于合理行为，确实会让该房屋增值，基于公平、经济原则，方女士应当给予曾先生相应的装修赔偿。由于案件审理时，该房屋仍在曾先生控制之下，并未移交给方女士，本案中暂不适宜予以处理，双方可在房屋交接的过程中友好协商，故法院对曾先生关于赔偿装修费的诉求不予以支持。
最后，法院判决，曾先生和方女士签订的《房地产买卖协议》无效，方女士返还曾先生购房款34万元，驳回曾先生的其他诉讼请求。目前，该判决书已经生效。
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法官说法：损害社会公共利益的合同无效
“损害社会公共利益的合同无效。”沙依巴克区人民法院民事审判二庭法官张玲介绍，本案中，原、被告签订房屋买卖合同损害了社会公共利益，合同自然无效。
张玲说，根据我国《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
我国《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
张玲提醒大家，经济适用房购房后存在一定的转让限制，因此买卖经济适用房需提前了解其相关政策和法律法规，否则可能会面临买卖无效或无法过户登记的法律风险。