消费基础设施公募REITs的时代机遇 | 2024博鳌商业大会
公募REITs可以有效发挥资源配置的功能，引导社会资金更好地参与优质基础设施与不动产投资，作为普惠金融产品服务民生，同时将金融行业的“功能性”放在首位，促进消费，助力国家重要战略行业发展，更好地服务经济高质量转型。
本文为中金基金副总经理、董事总经理李耀光先生在2024博鳌商业大会发表的演讲，以下为演讲内容。
基础设施公募REITs市场发展回顾
REITs，不动产投资信托基金，它是一种不动产证券化产品，是特殊的权益品种，具有税收中性、高透明度、高比例现金分红的特点，是基础设施与不动产资产上市的重要方式，是各类投资人参与基础设施与不动产投资的便捷工具。
经过行业超过15年的研究与酝酿，我国境内公募REITs在2020年推出制度，并在2021年6月21日实现了首批首发上市，中金基金管理的中金普洛斯REIT有幸成为首批试点之一。过去三年市场经历了2022年火热追捧，也遭遇过2023年显著回调，再到目前平稳发展。截至2024年8月9日上周五，境内基础设施公募REITs市场已有40支基础设施公募REITs在沪深证券交易所上市，数量迈入亚洲前三位，其中包括中金普洛斯REIT在内的4支REITs去年实现首批扩募，目前公募REITs累计发行规模已达到达约1285亿元。
与此同时，当前我国公募REITs市值大约为新加坡市场的30%、日本市场的20%、美国市场的1.5%。结合境内巨大的基础设施与不动产存量，我们的公募REITs领域还有很大的发展空间。
基础设施公募REITs市场迈入常态化发行阶段
2023年3月24日，国家发改委“236”号文将以购物中心、百货商场等为代表的消费基础设施纳入拓宽公募REITs试点，此后配套审核规则不断完善、投资者群体逐渐扩容、原始权益人群体不断丰富。2024年7月26日国家发改委发布1014号文，进一步扩大基础资产范围至市场化租赁住房、文旅及配套酒店、养老设施等商业范畴，提高回收资金的使用灵活度，推动基础设施公募REITs市场迈入了常态化发行阶段。截至2024年8月9日，已经有4单消费基础设施公募REITs在沪深证券交易所上市，规模达到121亿，约占全市场的10%左右。
中金深度参与公募REITs市场，全链条业务位居行业前列
中金基金与母公司中金公司一起，深度参与公募REITs市场。
中金基金的公募REITs管理规模位居行业前列，累计发行规模为276.88亿元，市场占有率约为21.6%。与此同时，中金在公募REITs做市、战略投资、扩募执行等多个方面位居行业前列，中金研究对REITs行业进行了全面覆盖。
中金积极助力行业发展，积极配合监管部门政策与制度研究基础上，我们以“打造行业标杆”为目标，参与了首批公募REITs、首批扩募试点、首批保障性租赁住房REITs、首批消费基础设施REITs等行业首批创新，开发并上线了行业首个公募REITs数字化管理平台，管理着目前市场上发行规模最大的产权型公募REITs和最大的特许经营权公募REITs。
中金印力消费基础设施REIT介绍
下面我以首批消费基础设施公募REITs之一，中金印力消费REIT为例，为大家简要介绍消费基础设施REITs的时代机遇。
中金印力消费REIT的原始权益人印力集团，大家都很熟悉了，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、开发和运营。去年REITs申报前，印力集团运营管理项目165个，遍布全国53个城市，为中金印力消费REIT未来扩募提供了广阔的想象空间。
中金印力消费REIT发行规模32.6亿元，首发入池资产为位于杭州市的西溪印象城购物中心。杭州西溪印象城整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，开业十年来，凭借扎实运营和区域深耕，实现业绩稳健增长，保持着较高的出租率和出色的客流量。REITs上市以来也为投资者贡献了超过发行招书预测的业绩回报。
杭州西溪印象城“前世今生”：商业发展样板
商业不动产在不同的生命阶段，可以匹配不同属性的资本，杭州西溪印象城是一个很好的案例。从2008年项目获取土地，到2010年引入私募股权基金充实资本金，并结合开发贷款完成项目开发投资；在2020年尝试资产证券化，通过在交易所发行CMBS的方式实现资本市场融资；并于2024年4月成功实现公募REITs首次公开发行上市，形成投融管退的闭环。而西溪印象城的运作各阶段与印力集团商业发展与能力建设各阶段融洽匹配，通过公募REITs这一权益上市模式，助力印力实现轻重资产的分离，盘活存量带动投资，在打通资本闭环的同时，依托优秀的商业能力不断提升商管规模。
助力商业不动产打通投融管退，发现商业管理价值
从中金印力消费REIT案例中我们可以看出，公募REITs可以帮助（1）商业集团实现“轻重分立”，助力打造双平台模式实现价值最大化，（2）通过资本市场实现资产的价值发现，有助于有效优化企业资产投资模式，提升经营可持续性；（3）真正实现资产管理能力在价值创造中的体现，而不仅是地段和硬件本身决定价值，这是对优秀管理能力的奖励，有优秀商业管理能力的企业借助REITs能够达到更大的发展空间。
与此同时，1014号文提升原始权益人净回收资金使用的灵活性，进一步提升了基础设施REITs对于发行企业的战略与战术价值。
随着一系列鼓励性政策文件的推出，回到咱们商业大会的主题，公募REITs的时代机遇已经打开，至少四大类商业资产可以进行REITs尝试，一是涵盖了百货、购物中心、奥莱、社区商业等的消费基础设施；二是租赁住房，不仅仅是保租房，还扩展至了公租房和符合条件的市场化租赁住房；三是AAAAA和AAAA文旅景区的酒店，购物中心配套的酒店和办公等；四是养老设施。
值得注意的是，公募REITs对于首次发行、扩募储备、合规手续、运营期限和经营现金流等方面提出了较为明确的条件。
多层次REITs市场服务商业生命周期
通过前面印力西溪印象城过去十余年的发展，公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，价值不仅仅在于一次融资，而是实现了商业与资本的闭环，真正能够向海外成熟资本市场一样，通过PERE、各种类型资产证券化（包括私募REITs、类REITs）、公募REITs实现一个优秀商业企业的不动产循环。一次退出就是新一次投资的开始，这里的退出是投资资金的退出，同时也是商业管理权的保留，帮助企业低负债、健康、可持续地不断扩大商业管理规模，发挥规模效应和管理优势，实现管理平台本身价值的不断提升。
在这个过程中，中金公司凭借自身优秀的投资银行、研究、投资能力，与包含公募REITs管理平台的中金基金、包括不动产股权投资管理平台的中金资本两家全资子公司一起，提供“产业+资产+金融”全周期服务，助力商业企业生命周期与商业资产发展周期的价值创造与提升。
金融行业作为链接广大投资者和实体经济发展的重要渠道，肩负着服务中国经济高质量发展的重要使命。公募REITs可以有效发挥资源配置的功能，引导社会资金更好地参与优质基础设施与不动产投资，作为普惠金融产品服务民生，同时将金融行业的“功能性”放在首位，促进消费，助力国家重要战略行业发展，更好地服务经济高质量转型。
风险提示：以上内容不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策。基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市。投资基础设施基金可能面临包括但不限于基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自行承担投资风险。