郑州仓储市场风云突变：港南高标仓空置率高达40%，租金跌至13元
顶端新闻首席记者吴军
8月下旬以来，物流运输行业进入旺季，仓储行业期待已久的旺季却没到来。
让人始料不及的是，原来3年涨一次的房租，现在如果要上涨，可能会遇到租客立马退房的情况。
业内透露，郑州航空港南区的高标仓租金已从去年的将近30元直降至13元，空置率高达40%。
【故事】
以前1万㎡以下不想出租，现在能租3000㎡的就是大客户
“有朋友用仓不?医药、快消品、医药、3C、酒水都可以。”
最近，多个仓储物流界老总发微信或打电话，表示麾下有大面积仓可以出租，转介绍还有茶水费。
普洛斯物流郑州区相关负责人称，截至2023年9月份，郑州的高标仓可租赁面积约有400万㎡，其中，像菜鸟、中通、顺丰、京东等自建自用的仓储面积不包括在内。
“去年差不多这个时候，每天都有人来园区看仓，那时1万㎡以下的根本不想谈，现在只要有人说要租3000㎡，都感觉是大户了，得好好招待。”郑州港区一物流园区负责人称。
物联云仓数据显示，2022年8月份，郑州航空港的仓储租金一度涨至29.02元/㎡·月，位居郑州11个县区之首。彼时，高新区仓储租金为27元，经开区仓储租金只有25.34元，新密租金最低，为19.21元。
仓储的租金带动了地块的拍卖。
2022年1至6月份，郑州光仓储用地就拍了11块，面积达723亩，其中，地块大多集中在中牟、新郑、新密。
地价也水涨船高。
2019年时，港区的一手地只有35万一亩，2021年涨至65万。经开区的地，则从45万一亩，涨至70万元，而且，没有一手地，要想买，只能买二手的。
【对比】
郑州港区仓储价格，从去年8月份的29元跌至如今13元
一年时间，郑州仓储市场风云突变。
中国交通运输协会电商物流产业分会副秘书长贾进克称，2022年底，郑州的高标仓还只有510万㎡，截至2023年8月份，已增至560万㎡。
面积增加，租金下滑。
曾经高举高打的郑州航空港，目前高标仓面积为230万㎡，但租金却从去年的29元，一路下滑至如今的16元。
“还有的园区，说只要有人要，港南的仓，13元也可以租。”一位业内人士透露。
经开区的仓，凭借其地理位置优势，仓储价格还算坚挺，目前租金为22.5元。其次是郑州西区，租金为20元;郑州南区租金为19.5元。
租金下降的同时，空置率却并没有降低，反而一路上升。
物联云仓数据显示，2022年8月，郑州仓储平均租金为23.06元时，空置率为10.87%;今年8月份，空置率上升至13.32%。
贾进克表示，郑州港区高标仓的空置率达40%左右。
仓储空置率最低的为经开区，在20%~30%区间。
除了港区和经开区，其他地方的空置率为20%~40%。
为了减少空置率，郑州部分物流园区采取了只要租客续租，不但不再涨价，还送增值服务的措施，这在一定程度上减少了退租率。
【风向标】
物流地产巨头从每年投资四五十个项目，变成轻资产运营
受房地产市场不太景气影响，近两年，“物流地产”概念在传统房企界出圈，包括万科、碧桂园、绿地、远洋等在内的老牌房企纷纷进入物流地产行业，成为身在其中的“新玩家”。
但物流地产的“老炮”却玩起了“你进我退”的游戏。
世界物流地产巨头普洛斯，自2003年进入中国市场，20年来，已在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。
这两年，正在减少，或收窄物流地产项目的投资。
在2020年之前，普洛斯每年在中国都会投资四五十个项目，投资金额为100~200亿元人民币，但2021年，其在中国只投资了8个项目;2022年，只投资了2个项目。2023年至今，尚未有公开投资的项目。
2012年，普洛斯进入郑州市场，截至目前，已在郑州投资了9个项目，包括经开区1个、港区3个、高新区1个、新郑1个、新密1个，中牟1个、上街1个。
“我们目前还有高新区、新密、港区的项目没交付。”普洛斯郑州区负责人称，这9个项目加起来，普洛斯在郑州建成的高标仓共有130多万㎡。
为了减少空仓给公司带来的投资风险，普洛斯已从原来重资产投入转为轻资产投入，以前是自己拿地建设，现在变为和当地政府合作，由当地政府出地，普洛斯则进行运营管理。
而且，普洛斯选择了更容易变现的一二线城市，尽量规避四五线城市。
行业“巨头”的变化，或许暗示了物流地产未来一段时间的走向。
郑州仓储价格何时会回升?
贾进克称，随着国内消费模式升级、居民消费力下降，预计两年内，郑州仓储的价格将呈现韧性增长态势。