好的物业股有哪些必备指标

2023-09-20 15:45:29 - 证券市场周刊

什么才是好的物业股投资标的？大股东稳健且持股比例不低、物业公司现金流充沛且分红比例很高，口碑效应强。当然，买入价格也要合适。

本刊特约作者陈嘉禾/文

说起物业这门生意，在投资者里，我应该可以算是比较有发言权的。多年以前，我曾经和朋友一起组建过一届业主委员会，其中艰辛的筹集选票过程、和物业公司、各个相关机构打交道的过程，真可谓一言难尽。

那么，物业公司这门生意究竟怎样？其商业特质如何？优点和缺点分别有哪些？如何寻找有竞争优势的物业公司？

优秀的轻资产、多客户模式

物业公司是典型轻资产的模式。其投入资本非常少，每个楼盘主要的开支就是人工成本，以及很少量的资本投入（比如买一台公司用车之类）。

同时，物业公司面对的客户广度比较大。尤其对于以住宅物业为主的物业公司来说，每个客户对公司的收入贡献占比可谓微乎其微。因此，物业公司并没有困扰许多企业的“大客户欠款风险”，尤其对住宅类物业公司来说更是如此。

天生的轻资产、多客户的商业模式，让物业公司拥有了天然的商业优势。这种生意需要投入的资本不大，来自单一大客户的赖账风险几乎没有（后一种特质也出现在电信运营商身上），做好了可以成为稳稳的“现金奶牛”。也正因为这两种特质，导致不少投资者对物业公司非常青睐。

现有楼盘难增收

物业公司“现金奶牛”的特质，只是存在于其既定的商业版图之上。也就是说，物业公司如果能服务好一个小区，那么就目前的物业合同来说，它会成为一个现金奶牛。但是，物业公司的问题也是天然存在的：商业托张并不容易，尤其在地产母公司没有新增开发楼盘的情况下更是如此。

物业公司的商业拓张难度，来自两个维度。一个是现有楼盘的继续拓张不容易，一个是新楼盘的拓张很难，在地产下行周期中后一种困难更加常见。

根据目前的法律法规，物业公司如果想要涨价，需要取得业主大会的同意，而召开业主大会则需要大量业主的投票通过。

由于以上的涨价流程，涉及到业主大会、业主委员会等多道步骤，需要大量业主都投下同意的选票，同时对于业主来说，一旦同意未来得到的服务究竟增加多少很难说、但是物业费涨价却是立竿见影的，因此从实际操作来看，物业公司想要通过合理合法流程涨价，是一件不容易的事情。在实际操作中，为了涨价而伪造业主投票签名的事情时有发生，也为物业公司的经营留下了合规隐患。

同时，对于现有的物业合同，物业公司也常常呈现出一种“缓慢失血”的状态。

一是现有楼盘整体涨价太难，局部涨价也不可能，任何多收费都会面临来自业主的大量质疑，尤其在社交网络非常发达的今天更是如此。

二是在物业经营周期中，不断会出现业主因为自身、或者物业的原因，比如自身财务状况恶化、物业服务不到位，因而拒交、或者缓交物业费。虽然这些物业费最终总能拿的回来，但是解决这些物业费拖欠常常需要经历大量的诉讼，以及漫长的回款周期。

三是物业公司自身的成本，主要是人员成本，随着时间的流逝不断上涨。为了应对成本刚性上涨、收入难以增加的局面，不少物业公司会采取逐步削减人员投入的方式来应对，比如聘用年纪更大、培训更差、数量更少的服务人员。

但是，这种应对措施又会降低物业的服务质量，从而招致更少的物业收入。更少的物业收入又会导致物业继续降低服务质量，从而陷入恶性循环的状态。除非物业公司肯承担不断下滑的利润率，坚持把服务做好、等到下一次物业费大涨（需要通过艰难的谈判），否则对于很多物业公司来说，这种螺旋式下滑是很难避免的。

地产下行周期中外部拓张不易

物业公司商业拓张的另一个难点，来自新楼盘的继续拓张不易。一般来说，物业公司的新业务拓张来自两种渠道，一种是地产商下属的物业公司，在地产商交付新楼盘以后，直接从地产商处获得新的物业生意。一般来说，这种增长也是最常见的。

在地产行业处于上行周期、或者地产母公司处于高速发展时，物业公司的新业务就非常容易取得。但是，当地产行业一旦走入下行周期，物业公司的新业务增速就会放缓。

需要注意的是，对于一家地产公司下属的物业公司来说，其来自地产商的新业务增长速度，会滞后于地产公司的售楼业务。

由于新楼盘只有在卖出以后几年，才需要引入物业公司（往往是地产公司自己的物业公司），因此当地产公司的增速开始减缓时，这种放缓需要几年的时间，才会传导到物业公司的收入数字上。

物业公司新业务的另一种增长，则来自于兼并、或者接手别的物业公司的生意。当一个楼盘的物业公司经营过差，最后业主不得已引入新物业公司时，有品牌的物业公司更容易获得生意。

在这种模式下，最麻烦的要点在于，由于原有的物业公司一般都不愿意放手，同时通过召开业主大会、罢免物业公司也很麻烦，因此如果一个楼盘真正闹到要把物业公司开除、找新的物业公司来替代，那么这个楼盘多半问题重重。也就是说，既然老物业公司被扫地出门，新物业公司想赚钱、尤其是想在老物业公司的收费标准基础上立即涨价，也不会太容易。

同时，对于这类拓张来说，物业公司的名声至关重要。出问题的楼盘的业主在选择新公司时，往往会倾向于市场上名声更好的物业公司。对于大物业公司来说，这种特质导致它们更容易获得这类生意。

与大股东千丝万缕的联系

对于物业公司这门生意，另外一个需要注意的点，就是其与大股东之间非常紧密的联系。

物业公司和地产大股东之间的联系，可以说是千丝万缕。这种关联不光体现在股权上，很多物业公司的高管、项目经理，大都是从地产公司委派过来的，行动做事也都按大股东意愿办事。因此，物业公司想要独立于地产公司运作，几近于天方夜谭。

在这种极其紧密的联系之下，物业公司几乎所有的业务、资金往来，都和地产公司有很大关联。当地产公司经营优异时，物业公司的生意也会水涨船高。

反之，当地产公司的业绩陷入困顿、资金吃紧时，物业公司的生意也会变得糟糕，甚至账上原有的现金也会被挪作它用（比如让物业公司用现金认购大股东发行的债券），而不会直接分给股东：在地产母公司持股比例不高的时候尤其如此。

如何投资物业股

在以上的分析中，我似乎更多偏重于探讨物业公司可能存在的问题，探讨问题和收益的比例至少达到了二比八。但是，这正如《孙子兵法·作战篇》所云：“不尽知用兵之害者，则不能尽知用兵之利。”如果能看清物业公司中可能存在的问题，就更有可能寻找到优秀的物业公司，进而从投资物业股中获利。

那么，应当如何投资物业公司呢？

首先，要找到一家大股东稳健经营、最好还处于上升周期的物业公司。这种稳健经营指的不光是当前的状态，而是在可预见的周期内（比如10年甚至更长），这家物业公司的大股东都是值得信赖和依靠的。

由于物业公司和大股东（尤其是当大股东是地产公司时）之间天然的、千丝万缕的联系，这种大股东的稳健性对投资物业公司来说不可或缺。同时，大股东的持股比例也非常重要。一个靠谱、但是在上市公司中持股比例很少的大股东，对物业公司的支持程度仍然是存疑的。在这种情况下，直接挪用现金所带来的利益会远大于分红。

其次，由于物业公司轻资产、现金奶牛的商业特质（意味着公司的运营和拓张都不需要太多现金），我们需要寻找现金充沛、同时分红比例很高的物业公司（也就是分红金额和净利润的比例）。如果一家物业公司利润和现金流优秀，但是现金不肯拿来分红，那么就要留心现金被大股东占用、或者被物业公司拿去乱投资可能带来的损害。