郑州市出台方案 完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则
9月20日，记者从市自然资源和规划局获悉，我市日前印发《郑州市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》，深入推进土地资源要素市场化配置，进一步完善土地二级市场交易规则，促进土地要素流通顺畅，提高节约集约用地水平，为推动经济高质量发展提供用地保障。
根据《方案》，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况，涉及到房地产转让的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
完善转让机制保障要素流通
《方案》明确了转让形式，即将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。其中，土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让；建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移；涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
在转让条件方面，《方案》予以限定：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需依法经市、县人民政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留土地划拨性质，不补缴土地出让价款，直接按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方按现行政策补缴土地出让价款。土地出让时签订项目《投资建设合同》的，应达到合同约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件，由达标验收单位就是否存在限制转让情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准地”约定条件不变。
在转让制度方面，《方案》提出实行预告登记。允许建设工程已投资额未达到投资总额25％的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记（预告登记不发生不动产权利主体法律责任义务转移），待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或按规定办理出让变更手续，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。
《方案》还对土地分割、合并转让政策予以细化。多宗地合并，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按现行政策补缴土地出让价款；合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。
规范出租管理提升服务水平
《方案》对出租管理进行了规范。
以有偿方式取得的建设用地使用权出租后，出让合同和土地登记文件中约定的权利、义务仍由土地使用权人承担。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理范围。改革征缴方式，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。
完善抵押机制充分保障权益
《方案》对抵押机制进一步完善，明确了抵押条件，放宽了抵押限制。
除以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权外，其它划拨建设用地使用权可依法设定抵押权，地面有建筑物的应连同建筑物一起办理抵押登记，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让价款。
对不以公益为目的的教育、体育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
创新运行模式规范市场秩序
《方案》还提出，要对市场运行模式进行创新，按照交易、登记一体化建设原则，搭建全市统一的土地超市和土地二级市场“线上＋线下”交易平台，为交易双方提供供需信息、咨询服务、交易场所。
土地超市主要以一二级市场供需数据信息为基础，为建设用地使用权一二级市场资源的转让、出租、抵押交易提供权威的、公开的集中展示、推介和供需发布平台，实现信息采集发布全流程服务，加快建设用地使用权一二级市场交易供需信息匹配、提高土地交易成功率、促进土地资源的合理配置使用；同时也为市场的监管分析提供基础数据支撑。
二级市场交易平台应充分利用国土空间基础信息平台（一张图系统）和不动产登记管理平台及数据基础开发建设，充分融入一码管地体系。从一码管地系统中获取统一宗地代码及测绘数据成果，通过宗地代码与不动产登记系统实现数据共享，实时获取二级市场土地的权属状况，并将二级市场备案信息实时推送至不动产登记系统，自动申请预告登记锁定土地权属，确保交易安全。
交易平台将交易结果及时推送至不动产登记系统，力求实现不动产登记零资料受理。与国土空间基础信息平台实现数据共享，便于买卖双方掌握地块规划、周边规划、周边现状、周边基准地价、周边最新地价、周边最新房价、周边配套设施等数据资料。
同时，打破“信息孤岛”，让信息多跑路、企业少跑腿，方便企业办事创业。二级市场交易平台应加强与有关部门和单位协同联动和信息集成，能够直接通过数据共享方式提取的，不得要求申请人重复提交，提取后不得用于二级市场交易之外的其他目的。
健全服务体系加强监测监管
在服务体系方面，《方案》要求，实行“交易＋登记”一体化服务。积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，提高办事效率和服务水平。优化划拨土地使用权协议出让、转让审批流程，对以划拨方式取得的安置房用地，土地使用权人在补缴土地出让金、相关税费后可一并办理出让、转让手续。
落实降成本、优环境相关政策，依法降低土地交易税收，对非房地产开发企业实施的整体改建、合并、分立和以国有土地、房屋进行投资，符合国家政策规定条件的，可暂不征收土地增值税。企业在资产重组中，通过合并、分立、出售等方式，将实物资产以及相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位或个人，不征收增值税，涉及的不动产转让，符合条件的免征或不征增值税、契税。
记者李爱琴