贵港市人民政府办公室关于规范贵港市中心城区规划控制区范围内村民建房管理的通知

各县（市、区）人民政府，市人民政府各工作部门，市产业园区管委会（贵港高新区管委会），市直各企事业单位：

为深入推进以人为本的新型城镇化战略，进一步规范我市中心城区规划控制区范围内农村宅基地规划、审批和建房管理工作，保障村民合理居住需求，推动城市高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广西壮族自治区自然资源厅广西壮族自治区农业农村厅广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）等法律法规和文件规定，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、基本原则

（一）坚持安全底线原则。我市中心城区规划控制区范围内农村村民住宅新建、改建、扩建等所有建设行为，须留足净高净宽不小于4米的消防通道并保持畅通，以确保消防安全。

（二）坚持“一户一宅”原则。严格落实“一户一宅”规定，农村村民按照“以成员认定、以户取得”的原则，以户为单位取得农村宅基地，一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本通知规定的限额标准。

（三）坚持节约集约用地原则。农村居民点布局应相对集中，引导农村村民集中居住，宅基地用地应突出节约集约用地导向。

（四）坚持先审批后建设原则。农房建设应按程序办理并取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后方可动工建设。

二、实行规划分区管控

在市中心城区规划控制区范围内划定村庄保留区和建房严控区，两个分区按照不同要求进行严格管理。

（一）村庄保留区：在市中心城区规划控制区范围内，对部分现状条件较好、相对集中的村庄予以保留，划定为村庄保留区。村庄保留区范围内，经审批后可以新建、改建、扩建农房。

（二）建房严控区：村庄保留区外，其余区域均为建房严控区，除特殊情况外，建房严控区内原则上不予批准新建房屋、拆旧建新以及对旧房进行改扩建。

三、村庄保留区农房管理

（一）审批主体。

1．市自然资源局负责城镇开发边界范围内控制性详细规划的编制以及划定村庄保留区和建房严控区，并按程序报市人民政府审批。

2．港北区、港南区、覃塘区（以下简称“市辖三区”）人民政府负责村庄规划审批、农村村民住宅建设用地涉及的农用地转用审批。

3．乡镇人民政府（街道办事处）负责组织编制村庄规划，审核批准农村村民住宅用地，受委托审核批准农村宅基地建房规划许可、风貌管控和外立面设计方案、规划核实等。

4．村集体经济组织或村（居）民委员会（以下统称“村级组织”）负责审查申请人是否满足申请条件、面积是否符合标准、选址是否合理等，并予以公示。

（二）审批要求。

1．资格认定要求。

严格落实农村宅基地“一户一宅”要求，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

2．房屋选址要求。

农村村民住房选址应符合消防安全要求，并位于村庄保留区范围内。

3．建设规模要求。

宅基地建筑占地面积每户不得超过100平方米。房屋原则上不得超过5层，总高度不得超过18米（以室外地平标高为基准），住房建筑面积不得超过450平方米。

4．建筑风貌要求。

村庄内建筑风貌应相互协调，鼓励引导村民选用住房城乡建设部门免费提供的《贵港市乡村住房设计通用示范图集》进行建设，也可委托有资质的设计单位、国家注册专业人员进行设计和建设，实施“带图报建”制度。

（三）审批流程。

1．农户申请。

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村（居）民小组提交《农村宅基地使用承诺书》和《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》申请宅基地。

2．村组审查公示。

（1）村（居）民小组初审公示。村（居）民小组收到申请后，应在5个工作日内提交村（居）民小组会议讨论，并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审。初审通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示10日，公示无异议的，村（居）民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户申请、村（居）民小组会议记录、公示等材料报送村级组织审查。

（2）村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否已征求用地建房相邻权利人意见等，并在收到材料后5个工作日内完成审查，审查通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并盖章后报送乡镇人民政府（街道办事处）。没有分设村（居）民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村（居）民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。

3．乡镇（街道）审批。

农村村民住宅用地由乡镇人民政府（街道办事处）审核批准。农村村民住宅建设不涉及占用农用地的，由乡镇人民政府（街道办事处）按程序办理审核批准手续。

农户提出宅基地和建房（规划许可）书面申请后，乡镇人民政府（街道办事处）应当及时受理。经审核认为符合申请条件、报送材料完整的，乡镇人民政府（街道办事处）应在自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。乡镇人民政府（街道办事处）完成审查后需在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，主要审查以下内容：

（1）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

（2）用地建房是否符合村庄保留区范围内控制性详细规划要求，是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等。

审查通过后，乡镇人民政府（街道办事处）对宅基地和建房（规划许可）申请进行审批，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并以适当方式公开。乡镇人民政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报对应辖区“双违整治办”、自然资源、农业农村和住房城乡建设等部门备案。

4．农用地转用审批管理。

农村村民住宅建设涉及占用农用地的，在核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》前，应当依法先行办理农用地转用审批手续，由辖区自然资源局组织材料向辖区人民政府提出申请，辖区人民政府应及时办理审批手续并落实耕地占补平衡和用地报批费用。

（四）建设管理。

1．开工和验收管理。对于农村用地建房，乡镇人民政府（街道办事处）应组织有关人员加强报建服务和过程监管，全面落实“三到场”要求。

（1）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等。

（2）批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地丈量批准的宅基地，确定建房位置。

（3）农户建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至范围等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、《乡村建设规划许可证》所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

2．不动产登记。农户建房通过乡镇人民政府（街道办事处）验收后，应及时向有权限的不动产登记部门申请办理不动产登记。对于符合登记要求、材料完备的，房屋所属辖区不动产登记部门应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记，并将不动产权证书发放给农户。农户申请办理不动产登记时，需要提交如下材料：

（1）不动产登记申请表。

（2）身份证明（户口簿原件、身份证原件）。

（3）《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

（4）不动产权籍调查成果，主要为权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积的材料。

四、特殊情况的处理

（一）建房严控区内危旧房的处理。经有资质的机构鉴定为C、D级危房，且未列入近期征拆范围的现有农房，在符合“一户一宅”的前提下，可向乡镇人民政府（街道办事处）申请进行房屋重建或进行依法征收；如申请重建的，重建住房的占地面积和建筑面积均不得超过原有面积且不得超过本通知规定的标准，需按照本通知和正在执行的建设农村宅基地审批要求、审批流程办理相关审批手续。经有资质的机构鉴定为C、D级危房，且列入近期征拆范围的现有农房，可向乡镇人民政府（街道办事处）申请优先征收，在符合相关条件的前提下，由辖区人民政府优先安排保障性住房或优先给予相应货币补偿。

（二）村庄保留区内现有农房的管理。对于该区域范围内现有农村宅基地及地上房屋，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规和政策文件，办理房地一体不动产登记。2013年以前已建成使用且符合“一户一宅”要求，已按照《地籍调查规程》《农村不动产权籍调查工作指南》等规定形成满足确权登记需要的房地一体地籍调查成果，且属于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，经村（居）民委员会公告15天无异议的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。对于该区域范围内现有农村宅基地及地上房屋进行重建、改建、扩建的，可以按照本通知中的新增农村宅基地及其地上建筑物报建审批流程申请办理相关审批手续，符合不动产登记条件的申请办理不动产登记。

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理不动产登记，不得通过不动产登记将违法用地合法化。

五、各职责分工

建立“市级主导、辖区及乡镇主责、村级主体”的农村宅基地管理机制。市直各有关部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和“放管服”改革要求，在市委、市人民政府的统一领导下，做好工作衔接，依法履职。辖区及乡镇人民政府（街道办事处）要切实履行属地责任，统筹协调本级相关机构，优化审批流程，提高审批效率，做好批后监管工作。

（一）市自然资源局：负责城镇开发边界范围内控制性详细规划的编制以及划定村庄保留区和建房严控区，并按程序报市人民政府审批；负责指导乡村规划、规划许可工作；依法审查农用地转用审批手续；负责不动产登记有关工作。

（二）市农业农村局：负责指导建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，规范宅基地用地标准，合理布局宅基地，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；负责会同相关部门建立联合执法机制，定期组织开展对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

（三）市住房城乡建设局：负责指导乡镇人民政府（街道办事处）开展农村住宅质量安全管理工作；负责督促指导村庄建筑风貌管控工作，修订完善《贵港市乡村住房设计通用示范图集》，免费提供农村村民使用；指导辖区人民政府落实好符合条件的被征地农民入住保障性住房事宜；会同市文化广电体育旅游局负责涉及历史建筑保护的审查职责等；联合市自然资源局、市农业农村局指导督促市辖三区人民政府组织农房竣工“按图验收”工作。

（四）市辖三区人民政府：组织辖区内乡镇人民政府（街道办事处）开展村庄规划的编制并予以审批，根据村庄规划内容逐步实施；负责农村村民住宅建设用地涉及农用地转用审批，并落实耕地占补平衡和用地报批费用；指导辖区乡镇人民政府（街道办事处）开展农村村民建房的审批、巡查、劝阻制止、牵头处置（含完善手续、组织拆除等）、批后监管和查处违法违规建房等管理责任；负责统筹优先征收危房户住房或安排保障性住房；健全审批管理队伍，建立国土空间规划、宅基地审批、质量安全及风貌管控等联动运行的联审联批机制；建立动态巡查和责任追究制度，加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制；严格执行“一户一宅”要求，采取有效措施防止以分户名义多次、多处申请宅基地的行为；加强矛盾纠纷调处，及时解决村民合理的信访诉求，维护社会稳定。

（五）其他相关单位：市城市管理局、市林业局、市水利局、市生态环境局、市文化广电体育旅游局、市产业园区管委会（贵港高新区管委会）、市消防救援支队、市大数据发展和政务局、贵港供电局等有关部门，按照部门职责开展相关工作。

贵港市人民政府办公室

2023年11月7日