杭州取消地价上限,房企“流血”拿地,外地房企对高价地感到惊讶
本文源自:时代财经APP
2023年底,杭州土拍利润空间之低,不知道会否让滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴梦回两年多之前。彼时,他感叹称,在滨江团队精干、高效管理、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大等一系列前提条件之下,拿到的地仅能努力做到1%—2%的净利润水平。
12月28日,杭州市区年度第十四批次6宗宅地成功出让,这是该市土地出让恢复“价高者得”后的第二场土拍,也是年内最后一场土拍。至此,2023年杭州宅地市场正式收官,土地出让金合计1780亿元,仅次于上海,蝉联全国第二。
其中,湘北单元XSCQ3101-R21-02地块全场最热,被海威置业竞得,成交溢价率36.3%,成交楼面价22890元/平方米,精装限价32500元/平方米,房地差仅9610元/平方米;绿城中国(03900.HK)年底“冲业绩”,拿下2宗地块。
另外,滨江集团出手补仓未来科技城板块。继年内落子汀岸辰风里、枫映华庭两个项目后,联手杭州地铁将未来科技城137号地块收入囊中。该地块用途为住宅用地,出让面积3.29万平方米,容积率2.2,成交总价为17.18亿元,溢价率10.27%,折合楼面价23708元/平方米,精装限价为36100元/平方米,房地差12392元/平方米。
其余地块则以低溢价或者底价成交,延续热度分化的趋势。
热门地块利润空间将进一步承压
实际上,当下楼市销售分化严重。在土拍场上,房企也大多注优质城市的优质地块,边缘板块较冷。在杭州市场,各家房企依然更为看重流速,而非利润空间。
2023年11月,杭州取消设定地价上限的旧规,明确土地出让将按照价高者得的原则确定竞得人。同时,杭州还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价,但较为核心的上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。
而12月12日和12月28日两场土拍反映的趋势是,在新房仍限价的板块,土地成交溢价率走高,在新房不限价的板块,住宅地块多以底价成交。这也意味着,杭州热门地块的利润空间将进一步承压,对企业成本控制能力要求较高。
不少外地房企人士对当下杭州市场的高价地感到惊讶。
例如,12月12日,杭州市区年度第十三批次土拍,杭州本地房企兴耀击败24家房企,拿下拱墅区铁路北地块,成交总价约13.35亿元,楼面价25258元/平米,刷新了板块地价记录,溢价率达到38.32%。新房精装限价为3.6万/平米,房地差仅为10742元/平米。
就此,一名头部房企区域资金负责人王敏(化名)曾对时代财经评价称:“一万块钱的房地差,必然要亏本。除非通过捆绑精装包的方式,来改善项目的盈利表现。或者杭州本地房企压缩成本的能力较强。”
王敏从业多年,经手过上海及两个省份多个房地产项目的资金和财务相关工作。他表示,不同的项目成本不一样,但在其经验范围内,没有一个项目能凭一万块钱的房地差覆盖成本。
中指研究院华东大区常务副总高院生将杭州12月12日的土拍形容为“优质宅地利润空间进一步降低”。
杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经分析称,拱墅区铁路北地块所在的区域楼盘销售快,新房仍然需要摇号,安全性高,是其热度高企的原因。价高者得政策也助推了高价争抢。另一方面,拿下这块地的是当地民营企业,品牌认知度高,决策灵活,在成本管控上具备优势。
下一个周期里如何走出杭州
盘踞在杭州市场的“大地主”滨江集团,或感觉到了压力。
在日前的媒体恳谈会上,戚金兴将当下房地产行业的形势形容为:“风卷残云后,现在留给我们的苹果,是那些发育不良、形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果,偶尔才有可能捡漏捡到好苹果。”
他称:“那么,歪苹果能否做成色拉,然后卖给五星级酒店?小苹果和青苹果,我们是不是可以打成苹果汁?这样才能阶段性渡过这个难关。”
这隐喻了滨江集团的立身之本。凭借着区域深耕,滨江集团在大本营杭州以及浙江省内一些二、三线城市拥有较强的地缘优势,建立了稳定的供应商体系和精简的管理体系,从而拥有了“做色拉”“打苹果”的手艺。
2023年上半年,滨江集团的财务、销售和管理费用率仅为3.71%,比业内著名“利润王”中海地产4.41%的三费费率还低。
另一家可资对比的房企是,近年快速崛起、深耕长三角的国企象屿地产,2023年上半年的三费费率为39.28%,与上一年同期相比上升24.76个百分点。
过往,杭州新房严格限价,一二手倒挂严重,这也保障了新房流速。戚金兴在媒体恳谈会上感慨:“过去五年,好在我们在杭州有60%-80%的区域占比;如果没有这个比例,滨江也没了半条命。”
戚金兴再次表达了对上海市场的兴趣,其称,滨江明年计划“开发比例上保证杭州要占到60%,杭州外浙江省内30%,省外不超过10%,省外主要目标在上海”。在不少房企投拓人士看来,上海市场同样安全,且利润率更高。
其实,早在2015年,滨江集团就萌生过念头:走出浙江,去上海。当年9月,滨江集团联合平安不动产拿下上海宝山区大场镇祁连社区地块,首次落子上海。戚金兴随后说:“上海肯定还要继续拿地,2016年开始每年会在上海新增20亿元净投资,未来5年上海市场净投资将达到100亿元,争取跟杭州市场持平。”
2016年,滨江集团出资7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权,出资2亿元给浙银上海湘府城建,还借了7.06亿元给中崇集团相关公司。
然而,随着中崇集团陷入流动性危机,湘府花园三期项目也随之搁浅。2018年,滨江集团将中崇方面诉至法院,虽然胜诉但是想拿回投资借款却遥遥无期。
时代财经梳理财报发现,滨江集团最后一次于上海补充土储,停留在了2016年。
近三年,由于同行的跌落,滨江集团的销售排名迅速上升。据克而瑞统计,2023年前11月,滨江集团全口径销售额为1430.8亿元,排名行业第十一位。
“被动”上升,或非戚金兴所愿。他在媒体恳谈会上说,“同伴被子弹、流弹所伤,滨江集团选择匍匐前进,等待下一个春天。”
戚金兴没提到的是,在下一个周期里,如何走出杭州,他还得拿出新的解题思路。