丁祖昱：服务力是物业行业长期健康发展的基本前提，没有服务力就没有物业行业的未来丨服务力&品牌价值峰会后记①
来源：中物研协
2024年5月17日，由克而瑞物管主办、安徽省社区服务业协会协办的「2024中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会」在合肥隆重举办。500多位来自协会、物企、开发商、上下游产业链的行业领袖们齐聚峰会现场，共话中国物业行业服务力课题，洞悉市场变化，解构行业未来。
克而瑞于峰会现场重磅发布了「2024中国物业服务力系列研究成果」、「2024中国物业服务企业品牌价值研究成果」，现场众多大咖也带来了他们的最新思考与洞察，克而瑞物管对「2024中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会」的嘉宾干货做了整理，与各位读者一起分享。
本期嘉宾
克而瑞集团董事长、上海易居研究院执行院长 丁祖昱
在「2024中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会」现场，克而瑞集团董事长、上海易居研究院执行院长 丁祖昱做了开场致辞：
今天是个特别值得记住的日子，当然不是仅仅因为合肥天气好、温度高，“温度高”也代表着这个行业的如火如荼；更重要的是，今天央行出台了应该是最近十年最给力的政策：首套置业首付款15%下限，二套首付款25%下限，贷款利率不设下限。我认为这是巨大的突破，对房地产市场起着至关重要的作用。
这里需要提醒的是，今年上半年各省市已经出台了几百个政策，市场不会因为出一个政策市场就马上回暖。但是，政策累计到一定程度一定会给市场带来全方位的效应，这是其一。
其二，今天还有去库存的相关政策，国务院已经在召集各部委和各省市落实相关政策，大家从之前的一些新闻报道中也可以了解一个大概：央行通过给到各商业银行授信额度，商业银行再给到各省市相关国企授信，由国企出面收购目前市场上的一些存量物业，以此方式来去库存。
所以说，5月17日对我们整个房地产行业来说都是一个非常重要的日子。我们也正好选择了这个日子来举办服务力与品牌价值峰会。那么，为什么要把这两个房地产行业的重要政策和物业结合在一起说？因为，当前物业和房地产行业是密切相关的，是相辅相成、共同促进的。
第一，从新质服务力的角度来讲，如果狭义地去理解服务力，实际上它就是房地产行业产品力中的重要组成部分。
在过去两年中，房地产行业开始不断地讨论和追求产品力，产品力当中包括“硬件部分”和“软件部分”，软件部分最直接的体现就是服务力。通过服务力能够有助于当前压力巨大的房地产行业完成市场筑底，我想这就是服务力给房地产行业带来的最大支持。
从广义角度来讲，服务力是整个物业行业能够长期健康发展的基本前提，没有服务力就没有物业行业的未来。因此，从这两个角度来谈服务力，也要把它和整个房地产行业结合在一起谈。
第二，当前的物业行业也面临着很多挑战：一方面，挑战来自于房地产行业传导过来的压力。原因在于，前两年很多房企和相关物企之间的联动关系，在市场好的时候是正向联动关系，在市场出现调整的时候是负向联动关系，这些问题在2023年都已经基本上解决了，而2024年面临的最大挑战来自于房价下行。
房价下行的大背景下，在房子交付之后，这时候消费者或者说业主所面对的已经不是开发商而是物业，在接下来的一两年，甚至更长时间中，业主因为房价下行产生的怨气可能会撒在物业的头上，而物业如果还是按照以往所强调的服务去应对的话，物业收缴率、收费标准等都可能会被冲击。因此，从2024年开始，如果物业不强调服务力、不提升服务力，整个行业可能都会面对非常巨大的挑战。
第三，对整个物业行业来讲，为了长期稳定、健康的发展，除了“四保”等基础服务之外，为了满足业主各方面的需求，企业还应该全方位提升服务力。这也是物业行业那么多上市公司能否在资本市场得到长期认可的一个重要前提。
过去两年，我认为，行业泡沫已经基本被撇清，行业筑底已基本完成，而未来几年，企业能够通过服务力的提升来重新塑造或重新找到资本市场对这个行业更合适的估值。我认为物业行业属于蓝筹行业，是长期主义的行业，它应该更能够抗周期、抗风险，但与此同时它也不是一个暴利行业。
接下来，我想讲讲整个物业行业未来的空间：
克而瑞是做大数据的，在增值服务当中我希望物业公司能够和克而瑞形成一个合作——通过监测样本小区，包括入住率，使用率，电、水、燃气的费率等等，我们就可以来判断整个行业的入住率、投资比重，以及这些小区的使用情况，等等。这些大数据汇总之后，不管是对开发企业还是对上下游企业都有非常重要的作用，而且能够让参与的物业公司产生收益。此外，通过大数据、AI能够把所有业主的需求、投诉等等全部汇总起来集中解决，省下管家和物业人员的时间来提供更多、更优质的服务；而且还能够把这些问题在建设之前就提交给开发企业，避免在交付之后产生各方面的问题。这些方面能够提高物业公司的收缴率，每增加一个点可能对利润的影响就不只一个点，而且对企业而言可能就是关键的转折点。
大家都看到了前两天GPT-4o的发布，我相信，接下来物业人员当中出现AI人将成为一个很常见的现象。这可以大大解放物业人员的生产力，能够让物业人员有更多时间、更多精力、更高效率地去提供更优质服务。
我们也一直在讨论其他的增值服务，经过过去5-6年的探索，我相信现在肯定有一些可以落地，或者可以盈利或取得很好示范效应的案例。就以安徽为例，新能源汽车是这里的重点产业，大家也可以看到小区当中电动车的比例越来越高，特别对一些老社区来讲，可能原先的配套设施已经跟不上了，能不能在这些方面也寻找出一些机会？这些都是我们今天看到的痛点，但可能在未来3-5年之后会成为我们的卖点，通过推进这些关乎业主需求的产业以及与服务的完整结合，我们就能够不断提升、不断进步。
在今年预测房地产的宏观数据当中，几乎所有数据都是下行，但有一个数据我预测是上升的——这就是今年的竣工交付量。我预测还会上升10%左右，这就是对物业行业最大的支持。随着更多产品、更多项目的交付，物业项目的总量还会不断提升，我相信这也是这个行业能够抗周期、防风险，能够平稳健康发展最重要的前提。
今天关于新质服务力的讨论可能只是个开头，对于物业行业来讲，不断提升服务力、不断探索新的服务力，是一个长期课题，希望在整体房地产开始筑底回稳的过程中，物业行业能够率先走出来，能够大踏步往前，再上一个全新台阶！
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