REITs将迎常态化发行，作为消费新类别的奥莱REITs前景几何？
虽然放开后各种资产类别都会加入，但奥莱资产仍然是一个更具吸引力的资产类别。
7月中旬的一个工作日午后，银柿财经在武汉首创奥莱偶遇了一位专程从湖北黄冈赶来的消费者王静（化名）。由于周边城市尚无奥特莱斯布局，从家里过来最为便捷的武汉首创奥莱就成了她的购物首选之地。
当天武汉首创奥莱的客流量不算大，不过依然集聚了不同类型的消费群体：除了像王静这样的周边城市客群外，还有武汉当地民众以及外地游客。不少店员反馈称，周末客流量会大很多，“五一”“十一”假期更是人流如织，排队买单的场景时常上演。
日前，武汉首创奥莱连同济南首创奥莱一起，出现在了华夏首创奥特莱斯REIT的底层资产中，该只REIT已于6月28日获批，即将成为国内首只奥莱REIT。7月30日，华夏基金发布公告称，华夏首创奥莱REIT将于8月2日9:00～15:00启动网下询价，询价区间为2.464元/份～2.591元/份，计划采用战略配售（6亿份）、网下发售（1.4亿份）及公众发售（0.6亿份）相结合的方式，合计发行8亿份。
今年以来，REITs发行明显提速，截至目前，年内共有11只完成上市，远超去年的5只。不过受部分公募REITs底层资产出租率下降影响，资本市场认购积极性有所下滑。奥莱这一“新丁”的加入能否提振市场热情？REITs即将步入常态化发行阶段又将给奥莱REITs的后续发行留下怎样的想象空间？
优质资产“试水”奥莱REITs
奥特莱斯（OUTLETS）也被称为“品牌直销购物中心”，是全球主流的、成熟的商业业态之一。自2002年北京燕莎开出中国首家奥莱以来，奥莱已在多个城市“开花”，并形成一个主打“名品+折扣+体验”的独立零售业态，认知度也在逐步提升。
“其实疫情前济南地区的消费者对于奥莱这个业态不是很熟悉，我们也是这两年才逐渐喜欢上逛奥莱。”来自济南的王欣（化名）和黄嘉（化名）是首创奥莱的忠实粉丝，在她们这两年的旅行规划里，都会出现首创奥莱的身影，武汉之行也不例外。银柿财经在武汉首创奥莱遇上她们的时候，她们刚刚结束一场“血拼”，购入了不少童装和运动品牌。
包括王欣和黄嘉在内的多名消费者告诉银柿财经，“品类多、折扣力度大”是他们选择首创奥莱的一大因素。事实上，好产品卖低价的底层逻辑正在让奥莱收获较快增速。
中国百货商业协会日前发布的《2023-2024中国奥特莱斯行业白皮书》（以下简称“白皮书”）显示，2023年，奥莱销售规模约2300亿元，同比增长了9.5%，增速在所有零售业态中排在首位，而同期百货店、专卖店的增速则分别为8.8%和4.9%。
不过白皮书中也提及，激烈的同业竞争正在成为奥莱行业面临的挑战之一。现有在营业奥特莱斯项目约239个，部分一二线城市的奥莱项目已呈现饱和趋势。单就武汉来说，全市在运营的奥莱就多达6家，分别为百联奥莱（黄陂）、首创奥莱（光谷）、罗马春天奥莱（江夏）、绿地欧镇奥莱（汉南）、泛悦城市奥莱（洪山）和武商城市奥莱（青山）。
“目前可能就百联奥莱和首创奥莱人流量大一些，前者开业时间相对更早，位置占优；这里离高新区近，位置也还不错。”武汉本土消费者小陆（化名）表示，她隔一段时间就会来首创奥莱逛一下，不过从她自己的感受来看，百联奥莱更好逛一点，品类相对更齐全。
麦檬的销售小聂（化名）则表示，虽然其品牌在2020年才入驻首创奥莱，但从经营数据来看，业绩反而是武汉三家奥莱中最好的。在小聂看来，相较于百联奥莱，这里的设施更新，品类更全，且辐射人群较广都为良好业绩提供了支撑。
从华夏首创奥莱REIT的招募说明书（以下简称“招募说明书”）中可以看到，作为底层资产的武汉首创奥莱和济南首创奥莱在当地的奥莱行业中都有着较强的竞争优势。2018年4月开业的武汉首创奥莱在武汉奥莱市场中排名第二，仅次于2011年12月开业的百联奥莱，近三年在武汉奥莱市场占有率保持在25%以上；2019年1月开业的济南首创奥莱则是在开业当年就拿下了济南奥莱市场销售额第一的成绩，并蝉联榜首至今，近三年在济南奥莱市场占有率均超过55%。
首创钜大有限公司执行董事、行政总裁谢洪毅在接受媒体采访时表示，首创集团旗下共运营15个奥特莱斯项目。其中，济南奥莱、武汉奥莱、北京房山奥莱是运营最好的3个项目。考虑到资产质量、资产规模、审批需求等，此次拿出前两个项目进行申报。
“底层资产的选择与原始权益人的经营战略息息相关，原始权益人也会根据各交易所对上市后可扩募的储备资产要求，对其所持有资产进行全局性、长远性的布局。”仲量联行评估咨询服务部资深董事梁纲告诉银柿财经，经营状况不佳的资产难以满足REITs项目对于投资回报的相关要求，鉴于此，原始权益人往往会选择优质底层资产进行申报。
自降8000万“身价”，缓解资本市场顾虑
在2023年10月公募REITs试点扩围至消费领域后，已有4只消费基础设施REITs在沪深证券交易所成功上市，不过底层资产多为购物中心，以济南和武汉首创奥莱作为底层资产的华夏首创奥莱REIT则即将成为国内首个奥莱REIT。
作为消费领域的新类别，与此前上市的消费基础设施REITs项目不同的是，华夏首创奥莱REIT项目的大部分收入来自与商户的联营收入及抽成，而非固定租金，这种与商户业绩强绑定的租金模式也成就了两个底层资产收入的高速增长。
2024年一季度末，济南、武汉首创奥莱的联营收入占比分别为81.53%和83.19%。能够直接影响奥莱收入的联营收入和平均扣率在过去几年里也稳步提升。2021年～2023年，济南首创奥莱的联营平均扣率由7.9%提升至10%，武汉则由8.9%提升至10.7%，2024年一季度两家奥莱的平均扣率进一步升至10.4%和11%。2021年～2023年间两个项目的营收复合增长率均超过20%，这一增速在基础设施公募REITs领域也并不多见。
以运动品牌为主的中奢定位更是帮两家首创奥莱创造了更多销量。在各品类中，两家奥莱运动户外品牌的表现尤为突出，2024年一季度分别以20.07%（济南）、17.1%（武汉）的出租面积占比贡献了32.3%、28.54%的收入。
在租约稳定性方面，招募说明书中提到，济南首创奥莱项目已经历一轮合同换签，租户结构趋于稳定，近两年原租户续约比例均超过80%，达到相对稳定的经营状态。武汉首创奥莱项目在经历两轮合同换签后，租户结构也趋于稳定。结合项目公司的品牌摸底情况，济南和武汉前十大租户中到期租户的续约愿望较为强烈、不续签的可能性较小。
截至2024年一季度末，济南和武汉首创奥莱的出租率分别为91.96%和96.9%，较三年前提升明显。截至2024年上半年末，济南项目出租率已经达到93.27%，已高于评估预测数据（93%）。
值得关注的是，尽管项目经营表现良好，但在今年4月，华夏首创奥莱REIT还是将总估值由原来的20.53亿元调整为19.73亿元。在业内人士看来，高估值理论上可以募集到更多资金，但却不利于发行工作，华夏首创奥莱REIT此举或是为了发行成功而选择的折中方案。
有基金管理人表示，受部分公募REITs底层资产出租率下降影响，资本市场对公募REITs的热情有所消退，一些估值较高的项目在发行过程中并未收获到监管和投资者支持，发行工作进行得较为艰难。
“不仅是华夏首创奥莱REIT，近一年发行的REITs中有很多与申报稿相比，估值都有所下调。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，监管体系花了很大的时间精力压实估值，核心目的是减少底层资产估值的“水分”，以此来保护投资者的权益。
谈及华夏首创奥莱REIT未来上市后的可能表现，朱元伟认为，和购物中心相比，奥莱业态具有一定韧性，尤其像济南和武汉首创奥莱这类中奢定位的奥莱，整体比较贴近大众需求，在中高层次消费者出现“消费降级”的情况下，这类奥莱的韧性反而更足。如果与此前上市的以购物中心为底层资产的REITs进行横向比较，预计表现不会太差。
根据基金可供分配金额测算结果，华夏首创奥莱REIT在2024年和2025年的预期分派率分别为5.46%和5.84%，高于此前三只以购物中心为底层资产的消费REITs各自的预估情况。从最新发布的询价公告来看，2.464元的询价下限低于已上市的三只购物中心REITs，但要高于另一只即将上市的华安百联消费REIT。
常态化发行后奥莱REITs前景几何？
在首单奥莱REIT即将上市发行之际，公募REITs市场迎来了进一步扩容。
7月26日，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），将底层资产行业扩容至十二大类，新增养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，放宽了旅游景区范围，纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等行业项目的配套或不可分割的酒店、底商等。
“虽然放开后各种资产类别都会加入，但基于我们对奥莱市场的研究，奥莱资产仍然是一个更具吸引力的资产类别。”朱元伟表示，参考历史经验，经济下行期消费者对于折价购买性价比较高的产品有一定的需求，对奥莱业态会形成一定利好。
梁纲也指出，经过二十多年的发展，国内的奥特莱斯行业日趋成熟、国际化。尤其，2020年至今，奥特莱斯行业表现出较为强劲的韧性，并呈现一定的抗周期属性。基于近几年奥莱行业的相对繁荣，行业发展迅猛。各大运营商集中布局新一线城市和二线城市，在一些重点城市已形成多品牌聚集的格局。鉴于奥莱项目的辐射范围较大，部分城市的竞争已相当激烈。在目前消费不振的大背景下，对行业参与者的运营能力提出了更大的挑战。
值得一提的是，《通知》中还部署了推进基础设施REITs常态化发行工作，包括简化REITs申报程序，并不再对项目未来收益率提出要求等，8月1日之后报送的REITs项目将按新要求执行。从试点到常态化，在REITs市场在即将迎来奥莱这一新的消费类别后，是否会有更多以奥莱作为底层资产的REITs将要入局？
朱元伟表示，虽然奥莱在广义上属于商业地产，但它的行业发展格局与传统购物中心等有着明显的不同之处，具有更高的行业集中度。在国内奥莱市场中，砂之船、王府井、杉杉、首创、百联和RDM佛罗伦萨小镇6家处于领先地位，这种市场格局预计并不会因为REITs市场的放开而轻易打破。
据悉，目前除首创外，杉杉也在紧锣密鼓地筹备奥莱REIT的发行，其余四家则未有进一步举措。其中，砂之船REIT已于2018年在新交所上市；百联以购物中心为底层资产的华安百联消费REIT已进入上市倒计时阶段；佛罗伦萨作为外资企业，短期内在国内上市的可能性较低。不过朱元伟也指出，本地资产在本地上市相对更符合产融逻辑，国内REITs市场的放开也给了海外上市机构多一种选择，不排除后续在境内上市的可能性。
同时，考虑到市场接受情况，选择通过适量规模“试水”后再进行扩募也成了不少原始权益人的选择。基于此，国内奥莱REITs市场扩容仍然值得期待。谢洪毅表示，首创第一次申请不太敢拿出很大体量的项目，20亿元左右的体量是合适的。目前首创运营的项目还有13个，运营成熟的项目会逐步按照时间表进行扩募，优先考虑把北京房山项目放到第一批的扩募资产中。