内蒙古拟上报取消公摊面积的建议，律师：要改变商品房销售计价方式、公摊部分公开透明
转自：九派新闻
据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，内蒙古住建厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋公摊面积的提案》称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。消息一出，不少网友拍手叫好。
内蒙古自治区住房和城乡建设厅也在答复中表示，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。
知名房产律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣向九派新闻介绍，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，这部分分摊的共有建筑面积就叫公摊面积。一般而言，公摊面积包括楼道、电梯、一层大厅、物业用房等部位。
公摊面积的产权归业主共有，相应的使用、收益也都应该归业主所有。之所以出现人人喊打的局面，不在于公摊的客观存在，而在于不少的开发商利用公摊面积大做文章，从中谋取利益。
比如开发商利用公摊面积虚假宣传、欺诈销售；比如开发商打着“赠送面积”的旗号实际上在对公摊面积二次销售……甚至还有不少的物业公司也早已盯上了这块“肥肉”，要么和开发商一丘之貉，要么私下利用公摊面积谋取私利。
王玉臣律师认为，解决公摊面积沉疴的关键在于改变商品房销售计价方式，公摊部分做到公开透明。
对于计价方式带来的差异，其举例称，假设一套房子建筑面积100平米，公摊面积30平米，套内建筑面积70平米。若整套房屋的总价是200万元，按建筑面积算一平米2万元，按套内建筑面积一平米2.86万元。同一套房子，同样一平米，计价方式不同，单价相差8600元。
王律师指出，绝大部分的城市对于这种计价方式没有明确要求。少部分的城市已经规定要按照套内建筑面积计价销售，但开发商在销售的时候往往还是以建筑面积为主。所以需要从制度上明确规定对外销售的时候只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售，不得用建筑面积对外销售，不能再让一些开发商有可乘之机。
“引起公摊问题的另一个常见原因是开发商及物业公司不主动公开公摊部分，以及公摊外的其它公共部分，比如小区的非营利性配套用房、公共绿地改造而来的停车位等，并利用这些部分谋取私利。”王律师说。
他举例，一些业主买房是因为看上了赠送的小院或储藏间等部位。实际上这些赠送的位置往往可能是业主共有部分。且带赠送的和不带赠送的价格实际上是不一样的，开发商往往可能是拿着大家共有的部分，对已经花过钱的部分进行二次销售。再比如物业公司利用小区公共绿地改造而来的车位对外经营获益，业主还要再支付租金去使用自己原本共有的地方。
王玉臣律师称，要解决这个问题，需要从三个阶段做到公摊部分、公共部分的公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。第一，一开始预售的时候，就在售楼处明确公开；第二，交房的时候，交房现场明确公开；第三，入住后，小区常用的公开栏进行日常公开明示，并将相关收支也一一公开。
九派新闻记者肖洁