中报解读⑤丨金科服务：坚持独立化、市场化发展，“智”造高质量第三方综合服务商

来源：中物研协

8月28日晚，金科智慧服务集团股份有限公司（简称：金科服务，股票代码：09666.HK）对外披露2023年中期业绩公告。公告显示，截至2023年6月30日止，金科服务实现总收入24.65亿元，同比小幅减少约3.9%，其中物业管理服务收入占比约78.9%，达到19.45亿元，同比增长约10.8%；毛利约为5.64亿元，同比减少约17.0%；净利润约为2.16亿元，公司拥有人应占溢利约为1.90亿元。在管面积约2.65亿平方米，同比增长约5.7%，其中独立第三方（含收并购项目）占比约56.9%。

转型升级加速

经营业绩小幅波动

2023年以来，房地产市场下行趋势不减，一定程度波及物业服务行业。截止8月30日17:00，在已公布中期业绩的46家上市物企中，包括金科服务在内的13家营收增速出现负增长的情况。高质量的发展需要经历结构调整的阵痛，在经历2022年股权结构变更后，金科服务公司治理结构、核心业务体系进一步调整优化，企业的转型升级得到加速推进。在“有利润的营收、有现金流的利润”经营策略指导下，金科服务以24.65亿元的营收成绩位居已公布业绩的上市物企中的第12名。

截至2023年6月30日止，金科服务毛利约5.64亿元，同比下降17.0%，位居已公布中期业绩的上市物企中第13名。毛利率约为22.9%，同比下降3.6个百分点。受房地产开发商流动性危机等因素影响，以房屋、车位租售等资产运营服务为代表的社区增值服务需求及毛利率降幅明显，社区增值服务毛利同比降幅超50%，拉低企业整体毛利水平。

从营收结构来看，空间物业服务作为创收主力的定位毫不动摇，占比高达82.4%；本地生活服务作为金科服务战略发展的第二增长曲线，收益约为2.42亿元，同比增速达到10.5%，为四大业务中最高；为顺应经济周期波动及行业趋势变化，金科服务有的放矢调整了社区增值服务范畴，导致期内业务收益下滑至1.60亿元。

聚焦新兴增长极

四大业务曲线协同赋能

秉承长期主义发展理念，金科服务坚持“服务+生态、服务+科技”战略方针不动摇，围绕“SCLT四大增长曲线”即空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务，为城市多元空间和业主多元生活提供综合服务解决方案。

空间物业服务作为金科服务保持向上发展的重要核心，整体保持稳健的增长，其中物业管理服务占比远高于非业主增值服务。得益于集团物业管理规模的持续扩大而受赘于案场服务类非业增值服务的需求减少，两项业务的分化走势愈发明显，截止2023年6月30日，物业管理服务收益约为19.45亿元，同比上升10.8%；而非业主增值服务收益则继续下跌至0.85亿元。

本地生活服务作为金科服务“第二增长极”，自2021年迭代升级后，已建立覆盖高端餐服、大型中高端团餐、社区餐饮等领域的差异化布局，每年服务客户数超5000万人次。本地生活服务主要包含餐食服务、酒店管理以及餐食供应链服务，其中餐食服务作为未来增长的核心，近两年以超过200%增幅领跑各业务体系，目前已跃升为除物业管理服务外创收最高的业务。

截至2023年6月30日止，餐食服务营收约1.59亿元，同比增长约287.8%，在本地生活服务中占比提升至65.8%；酒店管理营收约0.76亿元，同比增长约15.9%。据悉金科服务运营管理着12个五星级酒店、67个中端商务酒店，旗下有“金科大酒店”、“圣嘉”以及“瑞晶”等精品酒店品牌，已成为重庆TOP1的酒店管理公司。

源：企业半年报，克而瑞物管西南区域整理

社区增值服务主要包括家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、资产运营服务四大子业务条线，整体呈现下降趋势。基于“有利润的营收、有现金流的利润”的经营策略，金科服务重塑社区增值服务业务条线，主动收缩现金流较差、业务发展潜力较小的业务，聚焦高回款率、高附加值的可持续性业务。譬如，受宏观经济、房地产行业影响较大的家居业务、资产运营服务以及社区广告投放等业务都不同程度出现需求收缩、业务量减少的现象。据公告数据显示，截至2023年6月30日止，金科服务园区经营服务营收约1.15亿元，同比下降12.7%；家具焕新服务营收约为0.07亿元，同比下降45.8%；资产运营服务营收约为0.27亿元，同比下降77.3%；而对旅游业务的收缩剥离，也使得家庭生活服务营收减少至0.11亿元，同比下降约51.4%。

多元拓展模式开启

外拓实力彰显

目前，金科服务物业管理服务已经涵盖住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态，实现了29省市、182城市的全国化战略布局。报告期内，金科服务合约面积约3.62亿平方米，第三方占比64.1%；在管面积约2.65亿平方米，较2022年同期增加约1426.1万平方米，其中独立第三方占比约56.9%，连续多年保持较高水平。通过深化与城市平台公司合作、物业管理服务及团餐服务联合中标、高性价比收并购等方式，金科服务已逐渐构建外拓竞争优势，期内，新获取6个年饱和收入千万级第三方拓展项目，其市场化、独立化发展能力已然得到验证。

金科服务重点布局稳定性好、抗风险能力较高的住宅物业，同时为适应行业持续发展、变化的趋势，不断加强非住宅领域的拓展能力。得益于“住宅发展计划”推行落地，报告期内，金科服务住宅物业在管面积达到2.17亿平方米，同比增加约7.3%，为进一步向街区式物业服务升级夯基筑本；在非住宅领域，受益于集团IFM大后勤综合服务、餐饮服务及数智科技业务的赋能增益，新拓得重庆邮电大学、兴国人民医院等优质项目，总在管面积达到0.48亿平方米。

物业费单价方面，据公告披露数据显示，近年来，金科服务平均物业管理费单价基本稳定2.2元/平方米·月左右；第三方项目的平均物业管理费略低于整体物业管理费水平，呈现稳步提升的态势，截止2023年6月30日，首次突破至2.01元/平方米·月，同比增加约4.1%。

“服务+科技”指引

智造数智科技型物企

金科服务持续推进“人力机械化、机械智能化”改革，通过智能设计服务、智慧案场服务以及智慧综合运营平台服务等业务，向物业管理公司、外部企事业、开发商等客户提供数智解决方案。据公告数据显示，截至2023年6月30日止，金科服务数智科技服务收益约为0.33亿元，同比下跌约5.9%，但其中来自第三方客户的收入占比较2022年同期大幅提升40.2个百分点，达到56.4%，第三方业务体量持续攀升，业务外拓能力显著增强。

2023年上半年，金科服务借助自身场景优势，通过物联网、空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞争力，持续推进云城100项目，目前已累积覆盖17个城市、超800万人群，以“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，将建筑空间运营+物联数据与政府主管部门协同共享。以金科服务与武汉经开区政府合作项目为例，金科服务以数字化智慧物联大脑、基层治理大脑、集成中枢大脑打通数据壁垒，实现对产业园区及支柱产业的设备设施数据的实时监测分析。期内，旗下科技公司更被重庆市住建委确认为负责重庆市智慧物业平台企业端与业主端的建设和推广工作，未来金科服务还将携手全国各地更多政府单位持续开展对城市服务的全场景智能化管理与运维。

明晰发展路径

定调高品质提升

面对宏观环境的跌宕起伏，市场环境的不断演变，金科服务将进一步结合自身优势，坚持践行长期主义，贯彻“服务+生态、服务+科技”的发展战略，执行“有利润的营收、有现金流的利润”的经营策略。针对企业未来发展规划，金科服务主要提出以下几点方向：

针对运营管理体系，金科服务将加强数智化驱动、实施精细化管理、完善员工激励机制、优化内部控制体系，致力于管理效能、人均效能提升，助力公司健康可持续发展；

针对市场拓展规划，金科服务将集中优势资源，锚定存量市场，强化市拓渠道建设，实施“街道社区网格化”拓展策略；同时聚焦优势区域，深耕西南及长江沿线核心城市，进一步巩固核心市场的领先地位；

针对业务体系优化，金科服务将提升细分赛道服务能力，推陈出新，筑建增值服务新路径，以空间物业服务为核心，本地生活服务为第二增长极，围绕“食、住、行、育、游、购”等多元场景，向客户提供差异化、便捷化的服务与产品；

针对服务品质升级，金科服务将持续提升多业态专业化服务能力，拓展服务深度，为客户打通“物业服务+餐饮服务+智慧科技”一站式综合后勤服务解决方案（IFM）。坚持以客户的长期满意度、客户需求为导向，不断夯实高品质服务力，助力客户实现资产的保值与升值。

小结

2022年底，金科服务经历大股东更换，博裕集团以34.63%的持股比例，成为公司最大股东，自此，金科服务定位彻底调整为高质量第三方综合服务商。随着公司股权结构变化，公司治理结构、战略方向、核心业务架构等方面都发生了一定程度调整与优化。虽然最新2023年中期业绩公告中的部分业绩指标在数值层面不尽如意，但金科服务对各指标的表现及变动都作出了详尽的解释与说明，这种坦率与真诚的态度进一步验证了金科服务是家有责任、有担当、有抱负的企业。厚积而薄发,行稳而致远，金科服务坚定走市场化、独立化的发展模式，通过多举措、全方位地重塑、调整及优化，锻炼出更强的服务力、市拓力和内驱力，以更好地应对行业发展中危与机。短暂的沉淀或将迎来更璀璨的新光，金科服务接下来将呈现怎样的市场表现，让我们拭目以待...

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