22.34亿！万科再转让两座优质购物中心予商业Pre-REIT基金
导读
商业地产投资板块或不再是万科未来重点发展的核心三大主业之一？！
主编| 曹婕
撰文&编辑|李敏
8月13日，万科企业（000002.SZ）公告称，近日，公司下属子公司海南万聚盈通企业管理有限公司（简称“万聚盈通”，普通合伙人之一）、深圳市万科发展有限公司（简称“深圳万科”，有限合伙人之一）与中信金石基金管理有限公司（简称“中信金石”，普通合伙人之一）、中信证券投资有限公司（有限合伙人之一）、泰康人寿保险有限责任公司（有限合伙人之一）签署了《万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）有限合伙合同》（简称“《有限合伙合同》”），共同投资设立“万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）”（以下简称“中信万科消费基础设施基金”）。
该基金的募集规模为人民币22.34亿元，主要用于收购万科的两家下属子公司，两家子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。该基金将聘请执行事务合伙人中信金石担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作。
万科下属子公司万聚盈通认缴出资金额为人民币1,000万元、深圳万科认缴出资金额为人民币124,215.70万元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%。万科表示：公司有权按照《有限合伙合同》约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。
与此同时，中信金石认缴出资金额100万元，占中信万科消费基础设施基金的比例为0.045%；中信证券认缴出资金额19,894.3万元；泰康人寿78,190万元。因此，除万科的外部第三方合计出资98,184.3万元，占比为43.95%。
因此可以认为，万科通过上述合伙基金，获得外部融资98,184.3万元；假如万科后续将36.05%的认缴份额出售，则可再获资金80,535.7万元；最终，万科或可获取178,720万元外部融资，并保留该合伙基金20%权益。
资料显示，北京旧宫万科广场此前名称为北京住总万科广场，由北京住总和北京万科合作开发，总建筑面积12.7万㎡，集居住、办公、裙房商场于一体。取得该持有物业全部权益后，万科于2024年1月1日宣布商业部分“北京住总万科广场”改名为“北京旧宫万科广场”。项目位于大兴区旧宫镇核心区，紧邻地铁亦庄线旧宫站，商场共六层，建筑面积6.3万㎡，停车位约588个。于2016年5月1日开业。据悉，北京旧宫万科广场2023年营业额超6亿元。
而深圳龙岗万科广场项目位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府，政府规划定位为区域商业中心区，项目于2013年12月21日开业，至今已运营近11年。据媒体统计，龙岗万科广场购物中心2023年年度销售额28亿元，同比增长7%；年度客流1900万人次，同比上年增长6%。此外，据万科2023半年报披露，龙岗万科广场总建筑面积128,925平米，2023年上半年营业收入为12,616.79万元，于2023年6月30日，项目出租率高达97.80%，营业收入位列万科集团运营管理的前十大商业项目中第五位。
万科在公告中表示，公司下属子公司参与投资中信万科消费基础设施基金，是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。
万科同时强调，本次投资未超过公司董事会授权范围，无需提交公司董事会审议。本次投资不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，亦不会导致同业竞争或构成关联交易。
此外，据万科于7月9日发布的2024年半年度业绩预告措辞：【报告期内，公司制定了业务重整和化解风险的“一揽子方案”，坚定瘦身健体，降解风险，取得积极进展：实现高品质交付7.4万套房子，全面完成预定计划；保障公开市场债务正常兑付；实现销售金额1,273.3亿元，保持行业第一阵营；实现大宗交易回款93.4亿元；印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。同时公司全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，产品线建设更加成熟，管理更精细化，产品服务竞争力进一步提高】。
由上述一系列表述可以看出，万科为回笼资金、化解风险，在坚决推进融资模式转型。一方面相继在公寓Pre-REIT、商业REIT（以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT）、商业Pre-REIT基金（装入北京旧科万科广场、深圳龙岗万科广场资产的中信万科消费基础设施基金）上实现突破；另一方面，相继出售广州天河万科广场、上海七宝万科广场、深圳湾超级总部地块及商办物业、上海南翔印象城MEGA（金额未披露）等优质持有型物业。
万科多样化融资动作的背后，一方面显示了万科勇降负债、坚定瘦身的执行力和决心，有助于万科进一步打通经营性资产的商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，更好地实现资产的良性循环发展；另一方面，我们也应该看到，密集出售旗下几大最优秀的购物中心项目，可明显看出万科的聚焦三大“主业”中的“主业”大概率并不包括商业地产投资板块，而是房地产中的综合住区开发、物业服务、租赁住宅。至于接下来万科就包括“降负债”、“融资模式转型”、“聚焦主业”等的“一揽子方案”还会有怎样的动作，或许还将更加印证这一论点。且让我们拭目以待吧。
（转自：中国地产基金百人会）