上海探索可持续城市更新模式 商业设施焕新将超300万平方米
本报记者郭阳琛张家振上海报道
（已有近25年历史的上海国际航运金融大厦，开辟出了城市更新项目“福山荟”。受访者/图）
在上海市，一场商业地产焕新“大戏”日渐进入高潮。
《中国经营报》记者注意到，在上海市徐汇区滨江板块，由“亚洲最大水泥厂”改造而成的GateM西岸梦中心将于8月31日正式开业。在浦东新区陆家嘴，上海国际航运金融大厦通过缩减五星级酒店配套，增加了商业业态，焕新打造的福山荟项目计划于10月启幕；而在黄浦老城厢，建设体量约43万平方米的历史风貌更新项目锦园也在加快改造进程。
根据上海市商务委员会规划，到2026年，上海市商业建筑总面积将控制在1亿平方米以内，完成商业设施城市更新300万平方米以上。这也是上海市探索可持续城市更新模式的重要一环。
针对城市更新工作，8月27日，上海市委书记陈吉宁在调研中指出，要紧紧围绕城市总体规划，着眼提升城市功能，坚持整体推进，做足做细工作，以“再难也要想办法解决”的韧劲，加快探索走出更可持续的城市更新路子，推动人民城市建设取得新进展。
老城厢变身商业街区
黄浦区老城厢核心区域，是上海市中心城区呈现“本土文化”的历史风貌区。锦园项目便坐落于此。
记者了解到，锦园项目建设体量约43万平方米，其中涵盖7.07万平方米的历史风貌建筑，由新湖中宝和融创房地产共同开发，中国中信金融资产管理股份有限公司参与管控。
据介绍，锦园项目地块内的历史风貌建筑主要建于上世纪20年代至30年代，集中反映了民国时期中西文化有机融合、多元荟萃年代的老城厢海派建筑风貌。地块开发将通过保护修缮、保留改造、更新改建三大更新手法，让新建筑和老建筑和谐共存。
锦园项目相关负责人表示，蓝绿丝带的商业焕新是锦园项目的特色亮点之一，将被打造成一个集艺术人文、烟火生活、主题市集于一体的综合性商业街区。作为项目中的商业核心区域，蓝绿丝带不仅承载着商业功能，更融入了丰富的文化内涵和创新的设计理念。
“蓝绿丝带的设计灵感来源于上海老城厢的历史风貌和当代商业需求，我们希望通过这一区域，将历史记忆与现代商业完美融合，为市民和游客带来全新的消费体验。”锦园项目上述负责人进一步表示，希望锦园项目不仅会成为上海市的文化地标和精神堡垒，还能为上海市乃至全国的城市更新提供宝贵经验和示范效应。
而在徐汇滨江，由百年水泥厂改造而成的GateM西岸梦中心已开启预热，即将正式与公众见面。据悉，该项目由西岸集团和华之门资本联合开发，总建筑面积共计16.2万平方米，是全国城市更新的重点项目之一，也是上海市重大文旅投资消费“双千亿”名单项目。
记者了解到，GateM西岸梦中心的前身是昔日亚洲规模最大的水泥厂——上海水泥厂。上海水泥厂诞生于1920年，至今已有百余年历史。2009年，为了配合上海市水泥行业结构调整以及徐汇滨江片区规划改造升级，上海水泥厂告别黄浦江畔，留下的工业旧址如今焕新为GATEM西岸梦中心，将成为集文化艺术、商业消费、旅游娱乐于一体的滨水综合体。
“商业更新不只是硬件的焕新，更是功能和定位的焕新。”在第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁看来，商业地产发展到今天，不能再采取试错的方式去探索不同的商业组合。而是要从项目特点和区位优势出发，针对附近居民了解其日常所需，目标是在填补区域商业空缺的同时，更加注重提升区域的功能性。
存量楼宇更新提上日程
随着“存量时代”的到来，楼宇改造融入城市更新，将成为城市经济和科技发展的主战场，成为城市面貌变化的新地标。这也标志着，上海市新一轮城市更新将不仅限于居住改善、风貌保护等单一功能，而是转向空间重构、生活方式转变等复合功能。
2024年6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》（以下简称“《行动方案》”）正式印发实施。《行动方案》指出，至2027年，各方协力、多策并举，推动上海市各级商务楼宇能级提升、品牌彰显、活力焕新，有序推进40—50个商务楼宇更新改造项目，甲级楼宇规模和品质进一步提升，甲、乙、丙三级商务楼宇结构比例更加合理。
《行动方案》显示，上海市楼宇更新提升聚焦主城区，选取小陆家嘴、世博园区、苏河湾、大宁、漕河泾、虹桥开发区、虹桥商务区核心区、五角场、真如、大柏树10个试点商务单元积累经验，同步有序启动推进其他商务单元提升工作。
记者了解到，位于陆家嘴板块浦东大道福山路路口的上海国际航运金融大厦即将发生大变化：将开辟出超过1万平方米的社区商业空间——福山荟，预计将于今年10月正式亮相。
据了解，福山荟开发商为三林万业（上海）企业集团有限公司。该公司总裁程光告诉记者，福山荟位于陆家嘴核心区域，已经过10年的精心规划与筹备，当前正是福山荟抓住历史机遇、实现跨越发展的关键时期。该项目不仅承载着陆家嘴城市更新的重要使命，更将成为推动区域经济发展的重要引擎。
“在福山荟的焕新之旅中，我们缩减了原有的庞大酒店配套，更精准地植入了与周边社区高度契合的商业元素。”华东建筑设计研究院有限公司城市更新中心总监常青表示，福山荟旨在打造一个既满足生活需求又促进社区融合的全新空间。同时，特别重视空间的再利用与美化，将原本沉闷或未充分利用的区域，通过精心设计与规划，转变为引人入胜的景观步道和多功能空间。
“在商业办公项目更新中进行创新，是推动存量市场发展的关键，不仅能够显著提升物业价值，还能促进商业地产行业的整体转型升级。”陈绮宁表示，一方面，要确保硬件配套设施的正确性和优质性，提供一个宽敞的平台，让零售商和品牌商得以尽情施展；另一方面，应避免无谓的试错和缺乏实际意义的准备工作，始终保持创新与实际需求紧密结合。
陈绮宁分析认为，当前，商业地产不应该盲目追逐“前瞻性、首店、第一”等短期流量效应，而应当做到“以人民的需求为本”的商业焕新，多打造一些“小而美，少而精”的具有实用功能的商业空间，使其发挥更加合理的空间布局、适配更为齐全的业态组合、配套更加完善的服务功能，让商业与消费者之间构建起新的连接和互动桥梁。
（编辑：张家振审核：童海华校对：颜京宁）