万科中报速递：营收1427.8亿、年内无境外公开债、多赛道REITs突破
8月30日晚间，万科发布2024年半年报。上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，销售回款率超100%，回款近1300亿元；经营性物业贷落地219亿；截至目前，万科已完成73亿元的境内公开债券和中期票据,以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内已无境外公开债。同时，万科已在多赛道实现REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。
市场人士认为，上半年重重挑战下，万科仍能在守住流动性安全的基础上，实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债等多项成果，足以看出万科不躺平的态度。当前，从中央到地方都已在陆续出台支持房地产的政策，相信随着市场恢复，万科也能重新回到健康可持续发展轨道。
从具体数据来看，1-6月，万科在销售方面全力销售跑赢大市，销售回款近1300亿元，回款率超100%。而通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。上半年，万科累计偿债612亿，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。
值得关注的是，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一，全国百万亿级的存量资产体量也使得REITs市场有着巨大的发展空间。除了能盘活存量资产、贡献现金流，其更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。
万科敏锐把握REITs发展机遇，目前已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报过程中。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
业务层面，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升业务竞争力。综合住区业务方面，上半年万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平，继续跑赢大市，并高质量交付7.4万套房子。更为重要的是，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。
租赁住宅方面，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。
物业服务方面，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。同时，在商企服务综合能力、科技赋能服务等方面继续领先领跑，并受到各类知名企业客户认可。
关于半年报亏损的原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。
面向未来，万科依然抱有坚定信心。不久前，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。