合生创展境外公开市场债务已清零 发力高端市场成果显著
转自：证券日报网
本报记者陈潇
在房地产行业仍处在转型调整期的背景下，8月30日，合生创展集团（以下简称：合生创展）交出一份稳健的2024年中期“成绩单”。
报告期内，合生创展营业收入为138.09亿港元；净利润为10.83亿港元，毛利率维持在27%左右，居于行业领先水平；现金及银行结余金额超过216亿港元，较上年期末增长41%。每股基本盈利为0.283港元。
数据显示，在维持经营正常发展的基础上，通过两年多的努力，公司已累计压降负债超过345亿港元，境外公开市场债务已清零。
“合生创展近年来在高端市场的持续发力，尤其是合生汇等商场的成功打造，体现了战略优势。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，合生创展毛利率大幅高于行业平均水平，印证了公司在项目选择与开发上的前瞻性，聚焦优质地块和高端市场的策略，也确保了产品的市场竞争力。
毛利率维持行业高位水平
2024年上半年，楼市利好政策频出，但行业仍在筑底期，增收不增利、毛利率下跌以及计提各项资产减值准备侵蚀了房企利润。
率先将目光聚焦高端改善性需求，同时，打造以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的多元化业态布局，使得合生创展实现了较大幅度超越行业的业绩表现。
数据显示，2024年上半年，合生创展实现合约销售额为88.5亿元，其中旗下的高端产品线，缦系产品在公司住宅产品销售的占比为70%。
此外，截至2024年6月底，合生创展地产交楼销售收入约为96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米22122港元，同比上涨了24%。
“公司持续深耕一线城市高端改善性物业开发和运营，地产板块73%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市，高能级城市核心地块项目具备保值增值资产属性，为毛利率及现金流收入贡献良多。”合生创展方面向《证券日报》记者表示。
此外，合生创展方面表示，公司今年升级了缦品牌“全屿生态”服务战略，将提升高端物业服务力上升至战略层面，以期在满足改善性居住需求赛道上，以产品力与服务力并重模式发展，驱动企业实现内生式增长。
除了建设“好房子”以及提供“好服务”发力，在商业板块，合生创展也在迅速拓展版图。
截至2024年6月底，合生商业租金收入约20亿元，旗下100余个商业地产项目，超过80%的项目分布在“北上广深”四大一线城市。
其中，自有核心品牌合生汇商场近年来持续受到消费者青睐。数据显示，北京朝阳合生汇2024年上半年销售额超35亿元，同比增长42%，日均客流同比增长10%，高于热门核心商圈水平，上海五角场合生汇2024上半年年销售额亦超30亿元，同比增长35%。
“北京超极合生汇西区将计划于下半年开业，与东区商业体相结合，打造北京西北部集潮奢珠宝、美妆高化、新能源汽车、餐饮、亲子、潮流空间等多元业态为一体的新概念综合体。”合生创展方面表示，下半年，公司将有更多商业品牌推入市场。
“商业板块运营为合生创展带来稳定现金流收入的同时，也起到业绩压舱石的作用。合生创展在商业业态定位及经营方面都具有不错的能力，同时也在持续通过轻资产运营提高企业品牌影响力输出。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，近年来，房企持续转型不动产运营，未来市场空间非常广阔。
境外公开市场债务已清零
支撑经营性业务多点开花的底座，是稳健的财务盘面，有序压降有息负债规模，也成为近年来合生创展的重要工作之一。
数据显示，截至2024年7月底，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），相较于2022年累计压降超345亿港元，降幅约30%。
合生创展方面表示，考虑7月初偿还的81亿港元后，公司一年内到期债务占比从2023年的43%降到28%；剔除合约负债后的资产负债率为59%。
对于接下来的偿债安排，合生创展方面表示，目前公司境外公开市场债务已清零。截至2024年中期末，公司公开市场债务仅89亿元，同时，合生创展集团于7月1日如期兑付朝阳合生汇74.5亿元CMBS后，目前境内公开市场仅有两单CMBS，存量剩余规模为15亿元，其均有良好底层资产（上海财富广场、天津国际大厦），且均为单一投资人，基本化解公开市场违约风险。
展望未来，合生创展方面表示，将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，充分发挥资产优势及提高资本运作效率，持续优化债务结构，通过资产的销售和运营实现债务的自循环，保障集团运营的稳定和持续发展，实现较好的财务安全垫。
“合生创展在过去房地产激进的扩张期反而有意识的收缩了开发业务的规模，这也使得当前公司的资金状况，财务指标都表现十分健康。”严跃进表示，在新的一轮发展机遇中，公司也可以更游刃有余地探索新的业务模式，寻找到更多的发展机会和空间。
（编辑才山丹）