多箭齐发！房地产，大转折时刻来了
文|凯风
刺激，正在成为主基调。
01
日前召开的重要会议指出，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。
在经济运行的诸多新情况和问题中，房地产无疑是最关键的一环。
对此，会议强调：
要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
这段对于房地产的定调，直接而有力，政策导向极其鲜明，与过去有诸多不同。
在此基础上，各地重磅政策迅速落地。
央行发文，存量房贷利率调整，不再区分首套、二套及以上，利率将统一调整到不低于-30个基点，各地于今年10月31日前完成调整。
随后，广州出台新政，放开全市限购，打响一线城市取消限购第一枪。这是限购政策自2010年横空出世以来，首次在一线城市出现全面松动。
接着，深圳、上海出台楼市政策，松绑限购，首套首付比例调整为15%，同时将增值税免征年限从5年降低为2年。
……
一时之间，楼市万箭齐发，史上最宽松时代到来。
02
重要会议首提房地产市场“止跌回稳”，态度再清晰鲜明不过。
要让房地产市场止跌回稳，根本上在于遏制楼市下行走势，更核心的在于扭转市场下行预期。
当前，全国各大城市房价普遍面临调整，商品房成交相比历史高位大幅下滑，而卖地收入也备受影响。
根据国家统计局发布的70个大中城市数据，对比去年同期，70城二手房价全线下行，多数城市已回到2018年前后水平，部分城市更是回到10年前。
要知道，2014年是上一轮房地产大周期的起点，2018年则是一二线城市房价“空中加油”的中继之年。
因此，稳住楼市，稳住预期，在当下比什么都重要。
03
严控增量、优化存量、提高质量，意味着房地产大扩张时代要结束了。
早在去年，国家层面就已做出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。
供求关系之变，说到底是我国房地产市场早已不再是短缺模式，除了个别超大特大城市外，大多数地市都已饱和乃至过剩。
泽平宏观数据显示，2023年中国城镇住房套户比为1.07，一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12。
在需求方面，房地产最终取决于人口，当少子化与老龄化联袂而至，对房地产的需求显然不及过去。
所以，严控新增房地产，优化既有库存，以及提高住房建筑质量，就成了重中之重。
04
这一轮政策组合拳，远超过去，不只是“史上最宽松”，堪称“史上最积极”。
众所周知，过去几轮房地产大周期的救市，多数局限于传统的宽松之策：取消限购、限贷、限价、限售等政策，降准降息等等。
这一次，传统的宽松政策更加“宽松”。当前，除了北上广深等个别城市，几乎所有城市都已取消限购。
重要会议表示“调整住房限购政策”，是否意味着北上广深核心区的限购政策也将松动，令人期待。
值得一提的是，这一次，在传统的宽松政策之外，更是少有的祭出新的“杀器”：连续两次降低存量房贷利率。
如果按照契约精神，房贷签订之后，只能随着市场利率而变化，不应随意重新大幅调整。
面对楼市前所未有的大变局，面对房地产对其他行业的冲击，面对促进消费、提振经济的大局，存量房贷的调整最终得以成行。
要知道，在历史上，存量房贷降息只在金融危机席卷而来的2008年出现过，此后15年一直无声无息。
但这一次，继去年9月之后，近期我国再一次降低存量房贷利率，两次合计降低100多个基点，预计每年可节省3000多亿的利息支出。
可见，拼经济到了重要关头，稳楼市也到了关键时刻，政策已经率先探底，史上最宽松最积极的政策已经到来。
当然，市场探底是漫长的过程，打破下跌螺旋只是第一步，能实现市场“回稳”已属不易。
至于“新一轮大涨”，先不要想太多。
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