哭了!你的存量房利率可能不下降!一文读懂存量房利率调多少、何时调?
读完这篇文章,你就知道你自己的存量房贷利率大概能下调多少。别高兴的太早,搞不好你可能一厘都不降。
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国庆节前,央妈一口气放了三个大招,降准、降息、降低存量房贷,其中降低存量房贷利率关注度最高。
央妈的原文是这么说的:引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右,这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。
这句话,央妈只是给一个总的原则,我们还是不知道自己的房贷利率到底什么时候降,降多少?
今天暴哥简单地做个推测。强调一下,这不最终调整方案,只是暴哥的推测,最终的解释权归银行。
首先,什么时候调。
如果你现在去问银行,银行肯定只能回复你:还未接到相关调整通知,届时将统一进行调整。
确实,存量房贷的调整涉及的面很广,而且相比去年只是调整首套存量房贷利率不同,今年央妈并没有对调整的存量房贷利率进行限定,预计本轮调整范围将包含二套房房贷利率。
因此,本轮调整涉及的合同会更多,需要考虑的细节更多,银行的相关系统调整的时间就要更久。
当然很多事情都是有迹可循,去年我们存量房贷利率从宣布(7月14日)到调整(9月25日),用了2个月时间。
考虑到今年的楼市情况更加急迫,又有去年的调整经验,暴哥觉得时间肯定会更短。
如果再考虑到国庆的假期因素,9月底,金融监管总局应该会出台相应的调整细节;调整时间最快10月份,最迟11月就可以执行。
当然,最终调整一定是由系统自动完成的,无需你单独再去银行申请。
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现在就剩下一个最关键,也是大家最关心的问题,调整幅度是多少?
在这个政策出来时,暴哥就强调了,50个基点不是统一调整,而是一个平均概念,这就意味着有的人可能会调整的多一点,有的人会少一点,有的人可能不会不调。
比如去年存量房贷利率平均调整幅度是73个基点,远比今年预计的50个基点要多,但实际上调整下来,大部分人的感受都是只下降了30到50个基点左右。
其实,大部分人都是被“平均了”,被那些高位站岗的存量房业主平均了
从这个逻辑看,今年整体原则:存量房贷利率高的调得多,利率本身低的调得少,而这一次最大的受益者可能是二套房业主,暴哥放到最后来说。
去年9月,存量房贷利率调整方案很烧脑,虽然是以利率下限为底线,但每个城市每个时间段的利率政策都不同,所以看得大家一脸懵,直到银行最终调完,都不知道自己怎么调的。
今年的调整还是与各自的城市和各自的买房时间有关,但今年应该会简单得多。
今年存量房贷利率调整的核心原则只有一个“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放利率附近”。
划重点:降至新发放利率附近。这样做的目的,就是填平存量房与新房利率之间的差距,安抚存量房业主的怨气,减少提前还贷的现象。
517政策后,除北京、上海、深圳3个一线城市外,其余城市首套和二套房贷利率下限均取消,这就意味着新发放贷款利率很可能是所在城市房贷利率下限。
多说一句,部分城市的最低房贷利率已经只有2.9%,这并不意味着这次就能下调到2.9%,因为这个最低利率并非是国有银行和商业银行的主流房贷利率,比如广州主要是外资银行,其他四五线城市主要是城商行、农商行,甚至是村镇银行。这里的最低利率,主要是还是以所在城市的主流商业银行的最低利率为准。
所以,这次调整的幅度很简单了,只需要关注两个数据:
1、你现在的利率是多少?
2、你所在的城市的利率下限是多少?(没有下限,就是新房利率)
暴哥举个例子来详细说明一下。上次调整后,还是因为历史遗留问题导致每个城市,每个人可能都不同,没法一一列举,暴哥以深圳为例。
2023年9月
517政策宣布,自2024年5月29日起,深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP;二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
如果你在深圳2019年10到2022年5月买的房,这次首套存量房贷利率预计将调整的幅度可能就有75个基点(LPR+30-(LPR-45))
如果你的购房时间2016年7月到2017年5月,这次首套存量房贷利率预计将调整的幅度可能就有55个基点(LPR-10-(LPR-45))。
全国各地的其他城市,这次调整的可能也是这个逻辑。
从城市角度看,首套存量房打折幅度最大的应该是北京(北京首套存量是LPR+55)。所以很明显,存量房贷利率本身越高的这次减少的就越多,首套房调整最大的受益者应该是2019年10到2022年5月,这波高位站岗的业主。
至于2024年1月买房可能就只有干瞪眼,看着的份,因为本身贷款利率可能就LPR-45,那基本就不会调整了。
最后说一下,本轮调整最大的受益者为什么是二套房业主。
2019年10月到2022年5月的二套房业主其实是最惨的,不仅房价高,利率高,最重要的是去年存量房打折这事上,完全忽略了他们。而央妈这一次没有刻意提到首套,也就意味着二套房也有机会,至少会超过100个基点。
比如,2021年5月深圳二套房利率LPR+95BP(相当于5.60%),而当前深圳二套房贷利率为下限是LPR-5BP,此次存量利率调整如纳入二套房,那么该购房者房贷利率预计将下降100BP。
也该轮到他们了!
说得再简单一点,就是调整后,在深圳首套房存量利率就是3.4%,二套就是3.8%。
这么一解释,我想你们应该都看懂了,如果还不明白可以后台留言。
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你以为央妈发的红包就结束了吗?
其实并没有。
2024年9月25,也就昨天,央行官网宣布当天开展1年期MLF操作3000亿元,中标利率2.0%,较上月下行0.3个百分点。
对的,你没看错,是下降了30个基点。
要知道,MLF是与LPR强关联的,正常情况下MLF降息30个基点,意味着接下来LPR也会降低30个基点。
而且,LPR是下个月调整的概率非常大。
这个的利率的调整,将体现在2025年的1月1日,也就是3个月之后。
看到这,是不是有了消费的欲望了!