重磅落地！北京出台楼市新政，非京籍购房五环内社保降至3年，影响几何
来源：中国企业家杂志
一线城市“限购”已全部松绑。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜姚赟
头图来源｜视觉中国
继上海、广州、深圳陆续出台稳楼市的相关政策后，北京的政策终于“压轴”落地。
9月30日晚，北京发布楼市新政，从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。
此次北京共出台了8项新政，自2024年10月1日起施行。最受关注的，是对于限购政策的调整。
按照新规定，非京籍家庭在京购房，连续缴纳社保或个税的年数从过去5年，改为在五环内购房为3年，五环外购房为2年，即业界总结的“五环内5改3”“五环外5改2”。符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
至此，国内四个一线城市已全部出台稳楼市政策，并不同程度降低了限购门槛。从内容来看，整体的政策输出符合预期，也符合各城市的楼市现状。“广州最彻底，限购全部解除，外地人随便买；深圳诚意足，核心区外地人只要1年社保，非核心区随便买，还取消了限售。”一位行业人士形容称。
多位行业人士称，为了促进房地产市场尽快止跌、逐步回稳，此次北京楼市新政可以说“力度空前”。同时，这些政策措施也将对支持合理住房需求、提振市场信心、合理引导预期、激发市场活力起到有效作用。有专家分析，北京此轮政策调整已经基本到位。
“作为全国楼市调控标杆，北京在过去几年房地产市场一直较为平稳，在市场供需结构变化情况下，此次政策调整有利于市场稳定。预计10月北京二手房成交量将维持在1.3万套左右，新建住宅市场也有望企稳。”中原地产首席分析师张大伟说。
政策持续优化，限购门槛降低
北京的“限购”政策，堪称全国最严。
此次调整前，大部分区域的非京籍购房者，仍需满足5年的在京连续纳税或缴纳社保要求。在通州区购房，还需满足额外的限制条件。今年4月30日，北京有条件地放宽了五环外的限购，但总体的限购门槛仍然较高。而今，此番新政出台，对限购政策的调整备受关注。
在中指研究院政策研究总监陈文静看来，本次北京对限购政策进行了差异化优化。如，北京五环内购房社保年限要求降至3年，五环外降至2年，而针对高层次和急需紧缺人才购房，社保年限则降至1年，明显加大了对人才购房的支持力度。
此外，取消通州区限购政策的“特殊待遇”，与北京市限购政策保持统一；京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，也按京籍居民家庭执行住房限购政策。“整体来看，此次北京限购优化力度较大，预计将对市场活跃度产生较为积极的影响。”陈文静称。
除了降低限购门槛、北京还加大信贷支持力度，降低存量房贷利率的同时，将首套首付比例降至全国统一下限，二套首付比例则不再区分五环内外，由之前五环内最低35%、五环外最低30%统一降至20%，力度大于上海，将明显降低购房者置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。
新政中，北京还加大了对京籍二孩以上家庭住房的贷款支持力度，提高了公积金贷款额度。
今年以来，北京已经针对购买绿色建筑、装配式建筑以及购买符合条件的老旧小区，加大了公积金贷款支持力度，本次将进一步支持京籍多孩家庭购房，将公积金贷款额度提升40万，也将降低多孩家庭购房成本，是支持改善性住房需求的重要体现。
北京此番楼市新政还将按照国家工作部署，及时取消普宅和非普宅标准。在购房过程中，普宅和非普宅的税费缴纳存在一定区别。此前9月20日，北京已明确，“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，本次新政提出，将及时取消普宅和非普宅标准，也是对前期政策的进一步明确。
陈文静表示，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），进而降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时，取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。
此外，本次北京优化政策还涉及加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求等方面，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。
有专家认为，未来伴随市场调整，相关举措有望加快细化、落实。
“新政”推出同日，供应端也在发力。
9月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米，其中朝阳区4宗、丰台区3宗，东城区、经济技术开发区各1宗，清单内项目将于10月31日前供应。
摄影：吴莹
市规划自然资源委负责人在讲话中谈到，北京市将积极应对房地产市场供求关系的新变化，进一步加大对市场需求突出、基础设施和公共服务配套较好地区土地供应，特别是轨道交通站点周边用地，推动城市资源要素向站点集聚，带动区域发展，推进“站城融合”。
一线城市全面跟进，楼市有望加快筑底
张大伟用“小步快走，逐步宽松”形容北京此轮政策放松。
从最初执行“认房不认贷”到去年底“北京首套房首付比例降至3成”，从今年2月通州“双限”松绑到3月“取消离婚家庭三年内不得购房”限制……最近一次是在今年6月25日落地“517”政策。据中原地产研究院统计，自2023年9月起的过去一年时间内，北京已累计发布了10次楼市宽松政策。
而从市场需求来看，张大伟认为，此番政策基本符合市场预期。
中原地产研究院统计显示，截至9月29日，北京二手房当月住宅网签12331套，预计全月在1.3万套左右，接近最近7个月的低点。“新房市场整体价格变动较大，大部分项目销售压力大，这种情况下，市场需要出台政策稳定预期，所以本次限购松绑有利于10月市场止跌企稳。”张大伟推断。
住房城乡建设部9月29日召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。截至目前，一线城市均已出台楼市新政，积极落实9.26中央政治局会议精神。
央行等监管部门发布相关金融政策后，上海率先发力，修改了外环限购范围，社保“3改1”，增值税“5改2”，并取消了非普通住宅限制。广州全面取消限购。深圳核心区社保“3改1”，非核心区不限，还降低了首付比例，增值税也从5年改到2年。30日晚间，北京新政在各方期待中出台。
在张大伟看来，北京出台政策相对谨慎，本次限购政策也是全国一线城市中最后一个出台的，相比上海、深圳，调整幅度还有一定扩容空间。“特别是没有出现增值税的变化，限购主要年限相比其他城市也较高，上海郊区只有1年，北京五环外2年。当然，这也是北京市场的实际情况决定的。”
回头来看，北京作为全国房地产市场最稳定、政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策有效抑制了市场非理性上涨。“但一些过于严格的政策措施，也不免误伤了部分真实的购房自住需求。”张大伟称。而今，此轮宽松周期的多方作用下，政策带来的短期影响已经显现。
据中原地产研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅报价指数已小幅回升2～3个百分点。反映中介信心的二手经理指数回升则更明显，上周（第39周）已平均跳升12个百分点。房企端，上海、广州近期土地市场高溢价地块出炉，更出现了多家房企争抢地块的现象，市场信心有所恢复。
楼市政策正在持续宽松，为深度调整中的楼市带来更多活力。在陈文静看来，一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心、加快楼市筑底产生更加积极的作用。
多位行业人士称，短期内，一线城市政策已基本到位。从政策趋势看，以北京为例，过去在房地产市场过热阶段的限制性政策已逐渐退出，但北京作为首都有其特殊性，全面放开限购可能性不大。
随着房地产供需形势转变，北京的限购政策正逐步完成历史使命。经过多年的治理和监管，房地产行业也从高周转和高负债，转变为卷产品、卷服务，回归制造业属性。陈文静推测，未来改善市场供求关系，稳市场或将是政策重要发力点。
举例来说，“地方国企收储已建成未售新房是政府主推的去化方式，但目前存在多项卡点，如收购价格偏低、标的物户型和楼栋不匹配、资金成本较高等。”在她看来，未来针对这些具体卡点，出台针对性的配套政策，也将为房地产市场“止跌回稳”助力。
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