房贷利率重定价周期最短可为三个月
转自：北京青年报
昨日，中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大行发布完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告，明确从今日起完善存量个人住房贷款利率定价机制。借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率，重定价周期最短可调整为三个月。
据了解，除了国有银行之外，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。在商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，中国人民银行将不再统一调整存量房贷利率。
从两方面完善定价机制
目前LPR按月发布，新发放房贷以最近的LPR为准，而存量房贷的重定价周期都为一年。如果一年内LPR多次调整，存量房贷利率不能及时随之调整，必须等满一年才能变动，就会造成新老房贷利差过大。
9月29日，中国人民银行就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜发布公告，主要进行两方面优化。一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。央行公告明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。根据央行公告，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
央行有关负责人当时表示，符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
加点值高于30个基点可申请
根据多家银行公告，此次调整适用于浮动利率定价的商业性个人住房贷款，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面进行优化完善。
目前，我国绝大部分房贷利率以LPR为定价基准加点形成。在加点幅度调整方面，多家银行公告显示，当借款人的房贷利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度相比，偏离高于30个基点时，可向银行提出调整申请。重新约定的加点幅度不低于最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度加30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。
北京青年报记者注意到，当日，中国人民银行还公布了第三季度全国新发放房贷平均利率，供商业银行和借款人参考。昨日发布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。而10月25日全国统一批量调整后，绝大多数借款人的加点幅度已批量调整为减30个基点，预计第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
央行有关负责人此前表示，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
重定价周期只能调整一次
在重新定价周期调整方面，根据公告，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。这也意味着，如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。
各行受理周期调整时间不一
根据各家银行公告，客户可于11月1日（含）起线上通过手机银行或线下向贷款服务行申请调整利率加点值。
对于受理申请调整重定价周期的时间，各行规定不完全相同。中行表示，2024年11月1日（含当日）起，可受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期，客户可登录中国银行手机银行APP进行操作。
工行、农行、建行和交行表示，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请。
邮储银行表示，自2024年11月7日起，客户可向该行申请调整重定价周期，符合条件的，该行将及时予以调整。
值得一提的是，当前以固定利率或基准利率定价的客户以及北上深符合“二套转首套”条件的客户，可于2024年11月1日（含）起提出定价方式转换或“二套转首套”申请。审核通过后，如符合条件，后续也可按照定价调整机制进行调整。文/本报记者程婕
10月北京二手房网签量达近19个月最高值
北京楼市“930新政”实施至今已满一个月，新房和二手房市场均出现积极变化，“银十”成色十足。据北京住建委数据显示，10月1日-30日，北京市新建商品住房网签0.43万套，环比增加41.7%，为今年以来高点。二手住房网签1.6万套，环比增加20.4%，为近19个月来最高值。购房资格核验申请4.9万笔，环比增加41%。
多位地产从业人员认为，10月以来，二手房市场情况在变好，成交在增加。“工作状态变得不一样了，积极性提高，固定休息日也在忙。”地产从业人员小张表示。
位于石景山区的北京链家鲁谷大街店商圈经理韩沙沙也有同样的感受，“以前我们周末9点开晨会，最近晨会都快没时间开会了，大家都跟客户约好了。店里基本上没什么人，都在外面忙活，人手有点不够。”
多位地产从业人员表示，10月以来，能明显感觉到买卖双方的心态在发生变化：看房热情增加、成交周期也在变短，这也成为房地产市场出现的显著变化和特点。韩沙沙告诉记者，客户的信心要比之前足了很多，业主的成交意向也比较强，他们希望尽快出手，然后置换一套改善住房。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，“930新政”对房地产市场止跌回稳发挥了重要作用，特别是二手房成交量创造今年的新高。“随着政策的陆续落地，市场筑底回稳迹象会更加明显，根据经纪机构的反馈情况，11月份交易量仍会维持高位。”
得益于政策效果显现和购房者的积极态度，新房成交表现同样亮眼。数据显示，10月1日-30日，北京市新建商品住房网签0.43万套，环比增加41.7%，为今年以来高点。新建商品住房成交均价5.5万元/平方米，环比增长16.9%，部分高端项目集中签约拉高均价。
新房项目的工作人员也感受到了前所未有的忙碌，从业人员认为，如此火爆的市场，正是楼市止跌回稳的向好信号，不仅对于接下来几个月乃至全年销售前景充满了信心，也对未来市场持有更加乐观的态度。位于房山区的华润京熙润府项目相关负责人表示，作为市场一线的从业人员，可以明显感觉到客户的置业信心增加，大家对未来的经济环境，房地产市场还是比较乐观的。
据了解，借着“银十”的良好表现，为进一步响应全国“百城千企”商品房促销和“方便看房”活动，北京推出“金秋北京商品房展销”线上看房活动，将全市主要在售新房项目纳入活动范围。多个参与活动的房企表示，将推出活动专属房源以及各类优惠政策。
文/本报记者宋霞统筹/池海波
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