房贷利率下调 为何你跟别人不一样？

10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行等多家银行公布《完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告》及《常见问题答疑》。从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。

此前，个人住房按揭贷款利率定价周期普遍为1年，重定价日一般是贷款人首次放款日或每年1月1日，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。例如10月5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点，假如贷款人重定价日为每年9月，需要等待近一年才能享受最新利率。

咋判断存量房贷利率加点值能否调整？

人民银行会在每个季度首月的最后一天公布上个季度全国新发放住房贷款平均利率。贷款人贷款利率加点值如果高于全国新发放住房贷款平均利率+30BP，则可以申请下调。

举例来说，10月31日，央行官网增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。考虑到对应季度（即7月～9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP(3.33%～3.85%)。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP）。也就是说，如果贷款人利率高于LPR-22BP，可以申请下调至LPR-22BP。

多家银行确认，符合调整范围的客户可以向银行申请，经银行审批通过后进行调整。本着为客户提供高效便捷金融服务的原则，银行将在手机APP为客户提供线上申请渠道。

哪些因素会影响房贷利率调整幅度？

借款人所属地区、住房套数也将影响本轮调整的幅度。多家商业银行发布的公告显示，若借款人的住房为首套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于LPR－30BP，则将调整至LPR－30BP，且借款人无须提出申请，由银行统一批量操作。

若借款人的住房为二套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于当地的相应政策下限，则将调整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地区，其他地区利率高于LPR－30BP的全部存量房贷将统一调整至LPR－30BP。

贷款利率重定价周期如何调整？

11月1日起，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

不过，截至发稿，银行还未上线重定价周期调整模块。

银行提醒，重定价周期调整完成后将不可撤销，请充分考虑，谨慎选择。在利率下行周期内，重定价周期越短，可以越快享受到利率下行带来的优惠；但反之，在利率上行周期内，重定价周期越短，贷款利率也将更早进行重定价，还款金额也会更快上调。

有关专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。

重定价周期调整后，利率何时调整？

调整完重定价周期后，系统会根据原重定价日和新重定价周期确定后续利率调整日。

例如，原来重定价日是6月5日，如果选择调整重定价周期为3个月，则重定价日为6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期贷款人的房贷利率将发生变化。

如果原来重定价日是1月1日，选择调整重定价周期为6个月，则重定价日为1月1日和7月1日，即在上述日期贷款利率对应LPR将更新为前一日人行最新公布的对应期限LPR。

其他银行何时公布调整方案？

中国人民银行9月底发布公告，为更好地体现市场供求变化，维护借贷双方的合法权益，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。完善的重点一个是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。而另一个重点就是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

据了解，除了上述商业银行之外，其他商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。值得注意的是，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。

解读

教你这样看懂房贷利率下调

10月25日，多家商业银行集中批量调整了存量房贷利率，并于当日起按照新的利率水平执行。尽管总体规则已明确，但具体到每位借款人，由于其住房套数、贷款合同的利率定价方式、贷款重定价日均有所不同，本轮调整后，每位借款人的实际房贷利率变化也会存在一定差异。

贷款合同的利率定价方式有哪些？

目前，房贷利率的定价方式大体分为两类，一是浮动利率定价，二是固定利率、基准利率定价。

房贷合同的利率定价方式决定了本轮调整的结果。如果借款人选择了前者，其房贷利率将随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的升降同步变动；如果借款人选择了后者，无论LPR升降与否，其房贷利率都保持不变。

什么是重定价周期、重定价日？

房贷合同中约定的重定价日直接影响了本轮调整的幅度。房贷调整有两个关键点，一是重定价周期，即多久调整一次；二是重定价日，即何时调整。

目前银行对房贷利率的调整周期通常为一年。也就是说，在一年之中，不是LPR每变化一次，借款人的房贷利率就跟着变动一次，而是房贷利率只在每年的重定价日变动一次，以当时最新的LPR为准。

固定利率定价方式是否要调整？

从理论上看，如果某位借款人预判LPR在接下来的几年中将保持上升趋势，那么他将选择固定利率定价方式，提前锁定低利率；反之，他将选择浮动利率定价方式，分享由LPR下行带来的财务成本下降效应。

根据多家商业银行的公告，借款人如需从固定利率调整为浮动利率，直接向银行提出申请即可，但需注意的是，利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

分析

存量房贷利率批量调整效果如何？

存量房贷利率批量调整已基本完成。此次调整涵盖首套、二套及以上存量房贷、去年已经调整过加点幅度的存量房贷，调整力度和覆盖面均超去年。10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，相关借款人陆续反映已接到贷款银行手机短信通知，表示房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度高达130BP。

初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。目前有一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已经降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。

对商业银行净息差的影响基本中性。一方面，近期，人民银行下调政策利率，即7天期逆回购操作利率0.2个百分点，带动中期借贷便利（MLF）利率下降0.3个百分点，降低了金融机构从人民银行获取资金的成本。10月18日，利率自律机制协调主要银行下调各期限、品种存款挂牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下调25个BP，地方法人银行也跟随下调存款挂牌利率。

另一方面，存量房贷利率下调收窄了新老房贷利差，提前还贷现象明显减少。记者从某家大行了解到，10月以来房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%，有利于银行稳定资产端收益。综合来看，降低存量房贷利率等货币政策措施对商业银行净息差的影响基本中性。

据界面新闻、央视新闻、证券时报等