重整最新进展！渝系金科危与机
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
首家主动申请重整的昔日千亿房企金科，今日（2024年3月1日）披露了几则新公告。
一是关于重组事项进展；一是披露拟以发行股份的方式购买恒昇大业20%股权的交易所涉及的审计、评估等工作尚未完成。
关于重组，金科公告称，在2024年2月21日正式向五中院递交了重整申请相关资料，五中院审查后接收公司重整申请材料。
重整申请材料被法院接收后，金科称将合法合规稳步扎实推进重整工作，系统化解决公司债务风险，推进公司加快实现良性循环。
在与长城国富置业有限公司签订《战略投资框架协议》后，双方已按协议约定成立工作小组，建立协调联系机制，并根据协议约定开展各项尽调及准备工作。目前，相关事项在正常推进中。
01
9个月“重整”之路
时间回到2023年5月22日，彼时金科股份在媒体披露收到重庆端恒建筑工程有限公司（简称“端恒建筑”）发来的《告知函》。
工商资料显示，端恒建筑是一家主营建筑相关业务的中型企业，2018年成立，疑似实控人为叶俊杰。
端恒建筑认为公司虽不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但作为上市公司，金科股份仍有一定的重生价值和挽救的可能，故向重庆市第五中级人民法院（简称“五中院”）申请对公司进行重整。
2023年6月30日，金科与长城国富置业有限公司（简称“长城国富”）签署《战略投资框架协议》，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。
长城国富为中国长城资产旗下的房地产金融投融资平台，后者是我国四大国字头不良资产处置平台AMC之一。在杠杆地产的简单理解里，长城国富之于中国长城，类似信达地产之于中国信达。
此后，金科股份定期披露重组进展，但一直是“尚未收到法院的通知”。这期间金科也并不是没有动作。从2023年7月末的公告起，金科便开始主动推动司法重整及战略投资者引进工作，顺应房地产新发展模式。
2023年8月末，金科公告称通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》。将与债权人沟通，根据要求推动预重整前期准备工作及制订重整方案，并依法向法院提交重整及预重整的正式申请。
2023年10月末，金科股份已成立专项小组，在政府工作专班指导下推进相关工作。
2024年2月21日，相关工作终于迎来实质性进展。当日金科股份披露公告称，已在这天递交了重整申请相关资料，五中院审查后接收公司重整申请材料。
但截至目前，这并不意味着金科进入重整程序已经板上钉钉，如公告所言：申请是否被法院受理尚存在不确定性。
不过这个时间点对于金科来说还是有某些利好的，现在各种稳楼市的政策层出不穷。
02
18.68亿新增到期未支付的债务本金
对于金科自身而言，目前债务压力不可谓不大。
2023年12月30日，杠杆地产看到金科曾披露自己相关违约情况。称“受行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致公司持续出现部分债务未能如期偿还的情形。”
截至2023年末，金科控股及其下属子公司新增到期未支付的债务本金合计约18.68亿元。
金科称，将一方面与各金融机构合作积极化解各类债务风险，争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，保留现金流支持项目良性循环。
受归还到期有息负债金额增加、新增融资上账金额减少等因素影响，金科控股2023年9月末货币资金余额较年初减少约38.39亿元。
另受预售监管资金使用受限及融资受限因素影响，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎，对项目资金监管加强，可自由动用货币资金减少。
此前2023年3季报显示，期内金科控股有短期借款68.07亿元，2022年末该数据是72.34亿元；一年内到期非流动负债350.6亿元，2022年末该数据为399.6亿元。
截至2023年9月末金科合计流动负债1967亿元，比2022年末的2352亿元减少385亿元；总负债2271亿元，比2022年末的2606亿元减少336亿元；总资产也减少了，从2022年末的2995亿元降低到2603亿元。
03
业绩预亏之后
经营方面，此前金科股份披露了2023年度业绩预告，预计2023年归母净利亏损48亿元至78亿元，上年同期亏损213.92亿元。
2023年，金科股份净利润亏损主要原因有三：
一是公司存量房地产开发项目逐步竣工所导致符合利息资本化的项目及对应的金额减少，相关有息负债利息费用化增加；
二是公司管理层基于谨慎性原则对部分项目计提减值准备；
三是受公司流动性风险持续影响，公司继续计提相应违约金等损失。
销售端，杠杆地产看到克尔瑞最新数据显示，2024年前2个月金科集团全口径销售额为13.5亿元，权益销售额9.7亿元，同比降幅较大。
行业来看，2024年前2个月的楼市寒气似乎又更大了。克而瑞统计，今年2月，百强房企实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。
累计来看，中指研究院统计，前2月房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%，主要为2023年前两月楼市在疫情后需求释放下出现了部分反弹，销售额基数较大，为9841.1亿元。
不过目前各种放松、刺激等政策又开始新一轮加码，市场接下来会怎么走还不好说。之于金科也好，房地产整体也好，2024年都很关键。
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