恒大拖累总包方，珠江投资南京“踩雷”，官方介入，为全国首例，“退房退首付”有望大力推广
2022年11月，因总包方苏中建设集团股份有限公司（下称“苏中建设”）受到恒大公司“爆雷”影响，致使广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）旗下项目南京珠江四季悦城项目停工。而停工2年后，近期业主们迎来“退房退首付”的好消息，该项目也成为全国首个在官方协调之下、房企同意退房退款的项目。
7月中旬，南京市江宁经济技术开发区回复业主称，该区已于今年5月与开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息，目前大部分业主已与开发商签订相关协议。
据官方消息，2023年11月，该项目已与苏中建设解除合约，正加快推进新总包施工手续办理。如今数月已过，新的总包方已经确定了吗？项目此前已进行部分开发建设，监管账户内的资金是否充足、后续的投资开发又将如何开展？
就上述问题，《华夏时报》记者分别致电珠江投资、上海珠江投资集团有限公司（下称“上海珠江投资”）、住宅开发公司南京鼎鸣置业有限公司（下称“南京鼎鸣置业”），但多个号码或为空号，或无人接听。南京江宁区房产局工作人员则向《华夏时报》记者表示，“关于此事目前不方便接受采访”。不过，此前该局曾向媒体透露，截至目前，该项目仍未确定新的总包单位。
总包方“踩雷”，南京大盘无奈停工
公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目是广州珠江投资进入南京的首个大体量综合体项目，分为G96、G97、G98、G104、G105共5幅地块。
据了解，这5幅地块在2019年12月由南京江宁交通建设集团、江宁城建集团、江宁交通建设集团等国资企业竞得。之后，在2020年9月举行的中国南京金秋经贸洽谈会上，上海珠江投资集团有限公司和江宁政府正式签约，江宁区政府将上述五宗地块交由珠江投资整体开发。彼时，媒体报道称，上海珠江投资拟投资100亿元在江宁开发区打造珠江集团南京空港新城城市综合体建设项目，建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅以及相关配套设施。根据“天眼查”，上海珠江投资集团由广东珠江投资股份有限公司持股94.3184%。
五幅地块分别由南京鼎跃置业、南京鼎泰置业、南京鼎鸣置业、南京鼎瑞置业、南京鼎腾置业等公司进行开发建设；南京珠江景明企业管理咨询有限公司在5家公司的股权占比均为51%，代表国资的南京空港新城则均占49%。股权穿透显示，南京珠江景明企业管理咨询有限公司为上海珠江投资控股公司。
5幅地块中，G98号及G104号两宗地块为住宅地块，均由南京鼎鸣置业进行开发。其中G98号项目备案名为“悦鸣嘉苑”，楼盘于2021年开盘推出，共规划9栋小高层住宅，交付时间是2023年6月；G104项目的备案名为“鼎瑞嘉苑”，于2022年开盘推出，拟建10栋高层住宅、6栋小高层住宅及相关配套设施，计划于2024年6月交付；两个项目的销售均价都接近2万元/平米。
但2023年4月开始，在人民网领导留言板上，多位网友反映珠江四季悦城长时间停工，其中G98项目于2022年7月份开始便处于停工状态。值得注意的是，多位G98项目业主透露，珠江投资方面曾给出置换到G104地块的解决方案，2023年4月已有业主完成了置换，但“该地块（G104）也是处于停工状态”。
而导致项目停工的根源在于总包单位苏中建设集团。2023年12月31日，南京市江宁经济技术开发区回复业主称：经调查核实，2022年11月因总包方苏中建设受到恒大公司影响，造成现场停工。
根据媒体报道，作为恒大地产的重要战略合作单位，苏中建设集团曾承建“恒大城”等恒大多个重点项目。恒大陷入债务问题后，苏中建设也是恒大影响最大的企业之一，该公司持有的恒大100亿元商票，兑付吃力。
政府敦促，开发商返还首付
幸运的是，在政府大力支持之下，经过多轮沟通，南京珠江四季悦城的目前业主们迎来了一份“止损”方案。
7月11日，南京市江宁经济技术开发区在人民网领导平台上回复业主称：我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程；2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补。目前大部分业主已与开发商签订相关协议。
6月29日，江宁经济技术开发区还曾回复另一位网友时称：6月12日我委发函至珠江南京鼎鸣、鼎瑞置业有限公司，要求珠江公司参照G98项目退房方案，于6月15日前明确G104项目的具体退房方案。预计6月30日前启动退房流程，我委将督促开发商加快退房方案制定。
业主向媒体公开的G104项目退房协议显示，甲方为南京鼎瑞置业有限公司。在非按揭房款（即首付款）退还流程方面，业主需配合甲方办理完毕退房手续（含撤销该房屋的合同备案、注销预告登记等）且退还甲方已开具的购房款发票或收据后30日内，甲方无息退还乙方依据原合同约定已经支付的非按揭房款。有业主透露，目前G104地块没有明确退款时间，因为放款流程涉及多个部门和机构，按照去年G98地块的退款进度情况约为3个月。
该份协议同时规定，按揭贷款（若有），自按揭银行同意提前还款起60日内，甲方向乙方退还按揭部分房款，用以代乙方向按揭银行归还贷款本金和利息（如有，以按揭银行通知为准，乙方自身原因产生的银行逾期罚款等款项除外）。
而在后续的开发建设方面，2023年12月底，南京市江宁经济技术开发区透露，珠江南京公司已经通过法院审理并判决，已于2023年11月与苏中建设解除劳动合同，目前正在通过招标形式确立新的总包方，计划春节前确定新总包方，并正式进场。
不过，对于新总包单位是否确定、退掉的房子后续怎么处理等问题，南京江宁区房产局工作人员向记者表示，“关于此事目前不方便接受采访”。而此前该局曾向媒体透露，截至目前，该项目仍未确定新的总包单位。此外，记者亦分别致电珠江投资、上海珠江投资、南京鼎鸣置业，但多个号码或为空号，或无人接听。
全国首例，或可大力推广
“这是全国首例住宅项目停工后，由政府出面协调集中退房、退首付的案例，具有历史性意义。”南京市房地产学会副会长孟祥远告诉《华夏时报》记者。
记者看到，最高人民法院于2023年4月21日发布的“关于商品房消费者权利保护问题的批复”即指出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
而此次珠江四季悦城业主之所以能够获得退款，孟祥远分析称，这是因为楼盘监管账户内有充足的资金。“预售资金监管账户的设立，旨在保护购房者的权益。如果能够严格监管预售资金，确保专款专用，那么退房退款这一为买房人及时止损的解决方案，便可以大力推广。”孟祥远表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今后，对于类似的“烂尾楼”项目，通过退房置换到其他项目，或直接退房、退首付来解决问题，具有较强的推广可行性。其认为，新一轮保交房过程中，除了推动项目复工复产，竣工交付外，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者退房和退首付也将成为一项新的选择。
不过，仍有业内人士谨慎地表示，“退房退款”方式并不适合广泛推行。例如，亿翰智库研究总监于小雨就表示，集体退房的处理方式比较适合项目去化较少的盘，“监管资金无法覆盖到项目的交付，前期买的人不多，能够覆盖退房款，从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言，选择了更容易实现的方式。”
责任编辑：张蓓主编：张豫宁