关于REITs1014号文 “底层资产完整性” 的思考
写在前面
2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称“1014号文”），并于8月1日起实施，REITs将进入“常态化发行阶段”。
值得关注的是，1014号文的附件《REITs项目申报要求》中，对于项目基本条件，增加了“底层资产完整”的要求：
“项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。”
此时，问题产生了：
不可分割部分，应如何定义标准？
如无法全部纳入，应如何保障运营稳定性？
回到具体的项目里，通常涉及分割资产的情景，是为了剥离低效资产or存在合规性瑕疵的资产，同时也为了实现项目公司完全持有拟发行REITs的资产的效果。
如果我们对“不可分割部分”的概念相对陌生，或许我们可以从熟悉的“资产分割”过程来找灵感。
“不动产分割”的逻辑讨论
在面对“分割”这个命题时，我们通常可能会从两方面考虑：
一方面，考虑技术上的可分性（至少需要确立分割的基本单位），另一方面，还需兼顾“各类价值”（不能随心所欲）。
举个栗子，比如我们将一群人分为两队比赛，考虑最小基本单位，确保不会出现0.5人的局面。兼顾价值，如在分配中考虑尊老爱幼原则。
不动产分割也是如此。
（为免疑义，考虑到登记对于不动产的意义（不登记连效力都没），本文对于不动产的分割主要基于“登记要求”）
《不动产登记操作规范（试行）》中“国有建设用地使用权及房屋所有权登记”项下关于“不动产分割”的内容，主要分为两种情形（统称“不动产分割情形”）：
（1）同一权利人名下的不动产分割（适用变更登记）；（2）导致权属发生转移，生成不同的权利人（适用转移登记）。
观察不动产分割情形下的申请材料要求，大致也从技术上的可分性与兼顾价值两个角度所出发。
就“技术上的可分性”而言，主要是提交不动产权籍调查成果（从结果上应证可分，即符合不动产单元设定的基本要求），此时基本还是私法调整的语境。
就“兼顾价值”而言，往往涉及公法规制，除了已经蕴含的“便于权利人的使用也要便于行政管理”的房地一体原则（房随地走、地随房走），还具体到土地出让合同的限制、土地规划要求、消防安全要求等行政管理要求，因此通常及有关部门的同意。
进一步的，区分国有建设用地使用权及房屋所有权讨论：
由于我国对于土地有严格的管理制度，包括规划管制、用途管制等，国有建设用地使用权的分割更多是在“相关部门同意”方面存在难度。
房屋则由于其建设结构、运营安排等复杂性，更多是在“技术可分判断”上存在难度。
“技术上可分”的判断：主要围绕“房屋分割”
不动产主要包括房屋和土地，依据《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346—2019）：
不动产分割（即不动产登记）的基本单位是不动产单元。对应的，不动产单元由“定着物单元”（针对房屋）和“宗地”（针对土地）组成。
定着物单元的划分包括但不限于以下原则：
一幢房屋内多层（间）等归于同一权利人所有的，应按照权属界限固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划定定着物单元，如写字楼、商场、门面等。
地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，或者码头、油库、隧道、桥梁、塔状物等构筑物，宜各自独立划分定着物单元。
这熟悉的感觉，还体现在《民法典》中“业主的建筑物区分所有权”的相关内容里，即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》中对于专有部分的判断规定了“三要件”：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
学者把第三个要件叫作形式上的独立性要件，将前两项要件称作实质上的独立性要件。
异曲同工的是，“定着物单元分割”中的“权属界限固定封闭”类同“具有构造上的独立性”；而“功能完整且具有独立使用价值”则类同“具有利用上的独立性”。
结合学术观点（如王利民教授等合著的《中国民法典释评（十卷本）》）、司法实践（如关于分割商铺的公报案例，新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案）及不动产登记实务（如石晨谊著作的《不动产登记实务操作与案例解析》），均提到了以下的判断标准：
▍权属界限固定封闭：具有构造上的独立性
其一，区分部分必须有明确的外部范围，即在外观上存在可明确区别的境界标志或区分点。学说称之为“区分的明确性”，这是物权客体的独立性和一物一权主义所要求的的。
其二，特定部分必须具有与其他部分或外界隔离的构造物存在，从而具备可供人们利用的机能。
构造物通常表现为“屋顶、墙壁、地板、门窗等”，学说称之为“遮断性”。该构造物通常必须是建筑物本身的构成，不可移动，与区分所有建筑物在结构上具有固定性。比如一排房屋以墙壁间隔成独立的一户，一栋楼房以固定楼板分隔为独立的一层，均具备构造上的独立性。
后来由于建筑技术发展、社会生活的演变，有学说采纳了“观念上间隔”的观点：
“观念上的墙壁”亦可以成立构造的独立性，即虽无实体墙壁，但于观念上与其他部分可以从外观上区别，并有固定的界限标识点，也可以成为专有部分所有权的客体。分割商铺中的虚拟分割的特质恰恰是“观念上的墙壁”的典型实例。
【一个延伸】
不动产分割在实务中，有实体分割与虚拟分割之分，如《不动产登记操作规范（试行）》中对于“不动产分割情形”中不同权利人下，特别强调了实体分割下的主管部门的同意作为材料要求。
▍功能完整且具有独立使用：利用上的独立性
应依下述标准判断：一是单独使用，二是独立的经济效用。
所谓单独使用，是指建筑物的专有部分无须其他部分的辅助即可独立使用。所谓独立的经济效用，是指一栋建筑物的专有部分必须具有一般建筑物同样的独立经济效用。
是否能单独使用，有无独立的经济效用，应就其有无明确性、间隔性、通行直接性，以及存否专用设备和共用设备等因素加以判断。
就“通行直接性”，一般认为是指有独立门户或与公共走廊等公共设施相通，可单独使用。
就“是否可以有共有设备问题”，有观点认为不得存在共有设备，亦有观点认为不宜以专用设备之存在及共用设备不存在作为认定标准，即无论配备或者未配备某种设备，都只是安置在建筑物中的物，它本身不能直接决定物在构造上和使用上的独立性。
有关部门的同意：主要围绕土地的分割
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
因此，通常认为的不动产分割涉及的主管部门同意即“市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”。
但需注意的是，存在地方出台政策细化“批准”要求的情况，如：
郑州：《不动产登记服务条例》第十二条规定：已确定的不动产单元确需分割、合并、调整边界，且符合规划、用地、建设、消防等相关规定的，不动产登记机构应当依法提供登记服务。
地方亦存在禁止“分割”的情况，如：
上海：《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》经区县政府批准，可通过存量补地价方式，实施整体转型开发，同时满足以下要求：转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让。
北京：《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》建设单位不得分割销售研发、工业项目。
此外，作为土地使用权出让的基本依据，当然需要特别关注的是“土地出让合同”中对于不动产是否可以分割转让存在特殊性规定。
总结：对于问题的回答
问题一：不可分割部分，应如何定义标准？
再回看1014号文中的要求：“项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围……”
结合上文我们对于“不动产分割”的分析，对应则更符合“技术上可分的判断”中“功能完整且具有独立使用：利用上的独立性”的中的相关讨论。
基于此，“不可分割部分”可以从以下方面理解：
（1）不具有独立使用的条件。不能脱离其他部分的辅助，如该区分单位必须利用相邻的区分单位的门户方可出入，则该区分单位不具有使用上的独立性。
（2）不具有独立的经济效用。以酒店为例，如果将每间客房作为基本单元将酒店进行分割，酒店将会丧失其功能。因酒店须是客房加配套设施综合一体才能发挥其用途，故酒店不能进行分割登记。
此外，结合REITs项目实践，在物理上连接的，如存在连廊、夹层建筑的情况，可倾向于理解为实现资产功能作用所必需的、不可分割的情况。
问题二：特殊情况下无法全部纳入，应如何保障？
如存在无法全部纳入底层资产的情况的，可以参考已公开项目中“入池资产与未入池资产存在共有部分”情况下的处理，以华泰紫金南京建邺产业园REIT与中金两江产业园REIT为例。
▷华泰紫金南京建邺产业园REIT
▷中金两江产业园REIT
