楼市下半场开局观察 | TOP100房企前7月买地花了4300多亿元，建发房产夺得拿地和新增货值榜“双冠”
转自：中指研究院
每经记者包晶晶 每经编辑魏文艺
杭州宅地拍出59.2%溢价率、上海诞生区域单价“地王”、北京海淀再现89亿元总价“地王”⋯⋯楼市下半年开局首月，土地市场点状热度频发，但成交总规模仍在进一步降低。
8月1日，中指研究院发布数据显示，今年前7月，TOP100房企拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较前6月降幅继续扩大2.2个百分点。其中，建发房产、绿城中国、中建壹品和保利发展前7月的拿地规模均超过200亿元。
《每日经济新闻》记者注意到，7月单月，由于一二线城市土地供应量和成交量均有所减少，百强企业当月拿地总额同比降幅亦随之扩大。
中指研究院分析认为，今年以来，房企拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
建发房产夺得拿地和新增货值榜“双冠”
国央企继续成为各地土拍市场的主角。
今年前7月，拿地规模TOP10房企中，建发房产、绿城中国、中建壹品和保利发展分别以279亿元、228亿元、213亿元和207亿元的权益拿地金额排在前四位。同时，这也是TOP100企业中仅有的拿地规模超过200亿元的4家房企。
从新增货值来看，前7月，建发房产以621亿元的全口径新增货值占据行业第一，华润置地和保利发展分别以571亿元和508亿元排在第二和第三位。权益新增货值方面，建发房产、华润置地和保利发展同样占据前三位，分别为527亿元、434亿元和431亿元。
值得注意的是，福建国企建发房产在前7月的拿地榜和新增货值榜上均排在第一位。
对比来看，TOP10房企今年前7月新增货值总额为4315亿元，占TOP100房企的32.4%，新增货值门槛为54亿元。
从区域来看，长三角土拍市场仍领跑全国。今年前7月，长三角TOP10房企拿地总金额885.2亿元，继续位居四大城市群之首，增长较快；京津冀TOP10房企拿地总金额809亿元，位列第二，主要是由于7月份北京多宗土地拍卖，金额增长亦较快；中西部TOP10房企拿地总金额373亿元，排在第三。
从各个城市拿地TOP10房企来看，央企国企依然是主力，实力民企也在重点深耕区域补充土储。如京津冀地区，海开控股、中建智地拿地额均超百亿元；保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等企业在多个重点城市广泛布局；绿城中国、滨江集团、龙湖集团等民企和混合所有制企业，聚焦杭州等深耕区域补充土储；宁波江山万里置业、得力房产等区域性中小房企表现突出，则深耕重点城市增加土地储备。
从全国住宅用地成交总价TOP10地块来看，7月入榜地块成交金额门槛为21亿元。入榜地块中，北京海淀区永丰地块以总价89.01亿元位居榜首。从城市来看，北京、上海均有3宗地块入榜，总成交金额分别为142.6亿元、75.4亿元；杭州、成都各有2宗地块入榜，总成交金额分别为50.5亿元、45.3亿元。
7月热点城市土拍溢价率频创新高
作为楼市下半年的开局月，7月份部分热点城市的土拍市场频频出现高溢价地块、单价或总价“地王”。
7月9日，上海举行今年三批次土拍，这是自“沪九条”出台后的首批宅地出让，也是上海取消溢价率10%的封顶原则后的首场土拍。同时，本次出让地块也未在出让条件中规定相关房地联动价。最终，出让的4宗土地中有2宗溢价成交，2宗底价成交，总揽金91亿元，最高溢价约21%。
此次土拍供应结构更具吸引力，增加了杨浦区内环核心的供应，地块间热度分化因此更为显著。其中，杨浦区平凉地块由保利以溢价率约21.18%竞得，楼面价超过8.8万元/平方米，成为杨浦区新的单价“地王”；杨浦区长白社区地块由北京城建&越秀以22.3023亿元摘得，溢价率约17.12%。
“取消溢价率上限代表着上海土地市场在经历三年限价后，回归‘价高者得’的市场逻辑，有利于企业打造‘好房子’，从而增加政府土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，本次高溢价率成交的地块也使客户对未来该板块房价上涨有一定的预期，高溢价率成交地块未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，这亦将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。
另一个热点城市杭州，则频现高溢价成交地块。7月23日，杭州出让2宗宅地，共揽金29.4亿元，其中城东新城地块被滨江以22.6%溢价率摘得；丰收湖地块被绿城以59.2%溢价率斩获，创下2019年以来杭州土拍溢价率新高。7月30日，杭州主城首宗不限房价的滨江白马湖地块成功出让，由于板块内宅地已10年未供应，最终经过42轮竞价，该地块被绿城中国以27.16亿元竞得，成交楼面价29223元/平方米，溢价率达到9.57%。
北京土地市场7月的焦点则是北京海淀新“地王”。7月25日，北京海淀区永丰地块以89.01亿元成交，成为今年该区域总价“地王”。此次拍卖吸引了多家房地产企业参与，最终被保利和建工联合体竞得。
在成都，7月中心城区两场土拍共揽金103.51亿元。其中，7月19日成交5宗土地，总金额45.23亿元，最高溢价率为8.63%。7月17日，成都有4宗土地成交，总成交金额58.28亿元，最高溢价率为6.5%。
与其余热点城市不同的是，合肥7月土拍以中小民营房企抢拍和国企托底为主。7月30日，合肥成功出让10宗地，揽金51.39亿元。其中4宗溢价成交，6宗底价成交，平均溢价率为2.7%。溢价拿地的四川邦泰、天阜和意禾均为外来中小型房企，且目前所持项目较少，扩张意图明显。在本次土拍中，本地国企底价拿地托底，而安徽置地、伟星、越秀等以往的土拍常客此次均未入场。整体来看，房企拿地意向减弱，市场观望情绪依然较大。
封面图片来源：每日经济新闻资料图