深圳首个“竞现房”项目开盘卖了20多亿元，有购房者反映部分户型存在“对视”问题
每经记者陈荣浩 每经编辑魏文艺
作为深圳首个“竞现房”项目，位于深圳市宝中区的阅臻府于7月24日取得预售证，7月30日晚间正式选房。
从官方披露的资料来看，阅臻府第一批次共推出319套房源，吸引了超过429批客户登记，当日登记的客户可享受3个九九折优惠，算下来优惠力度约九七折，折后均价8.33万元/平方米，折后单套总价713万元起可买三房。
值得一提的是，虽然阅臻府用地为“竞现房”地块，但采用的是“期房+现房”销售模式。此次推售的房源主要有1-1栋和1-2栋两栋期房，交房时间为2026年9月，其余楼栋要等到建设成现房时再销售。
7月28日下午，《每日经济新闻》记者在阅臻府现场看到，置业顾问们显得比较忙碌，项目的城市展厅和样板间并未安排在同一栋楼，需安排车辆来回接送。据现场置业顾问透露，当日准备了约10辆车来回接送客户。从施工进度来看，目前项目正在建设的楼栋大约在地面10几层的样子。
7月31日晚上7点，阅臻府微信公众号发布的信息显示，项目首批推出房源去化超七成，总销售金额达20.6亿元。
每经记者在参观阅臻府项目样板间时发现，三房户型中有两个房间采用的是两面窗设计，进入房间后会感觉光线更好。但有购房者反映，这样的设计存在“对视”问题。
双央企开发，深圳首个“竞现房”项目入市
由中国中铁和中国能建联合投资开发的阅臻府，其用地属于去年深圳竞争较为激烈的“竞现房”地块。
2023年8月2日，位于宝安区的A001-0212地块出让。根据出让条件，该地块采取“三限双竞+摇号”规则，竞指标部分首次引入“竞现房销售建面”，现房销售建面竞价上限是35520平方米，占住宅总建面约一半。该地块吸引了绿城中国、华润置地、中海地产、中铁置业（中国中铁子公司）等21家房企争夺。经过3轮报价即达到封顶价34.06亿元后进入摇号阶段。最终，该地块被中铁置业以34.06亿元+3.55万平方米现房销售面积竞得，成交楼面价为41385元/平方米，溢价率为15%。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，现房销售因为周转时间拉长、成本增加，更考验房企的资金实力。现房销售在逐渐推行的过程，也是房地产企业优胜劣汰和转向新模式的过程。未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现房销售，也可以选预售，购房者也一样。
“目前项目是一半预售一半现售，户型主要是95平方米至138平方米的3房和4房。”7月28日下午，阅臻府的置业顾问向记者介绍，项目得房率在90%以上，在深圳市场都属于得房率较高的项目。
陪同家人一起过来看房的刘女士向记者表示，自己是属于改善型客户，打算换个更大的户型，因为阅臻府得房率较高，且属于双央企开发，所以得知项目开盘后，就与家人一起过来看房。
“对于这个项目有两个顾虑，一个是虽然所属区域在宝中，但1公里范围内商业配套并不是太好。另一个是，交房时间还得等两年多，且8万多元的单价并不便宜，在目前在售新盘中也有可替代选项。”刘女士表示。
记者在现场了解到，阅臻府距地铁11号线宝安站约1.1公里，步行约15分钟。同时，项目靠近沿江高速一侧，属于宝中偏边缘的区域，与大铲湾的“腾讯岛”隔河相望，从项目出来可以直接看到大铲湾的建设情况。
值得一提的是，由于该项目安排接待客户的城市展厅和样板间并未在同一楼栋，当日看房的购房者还需要专车接送。据项目现场置业顾问透露，当日准备了约10辆车来回接送客户。
购房者反映，部分户型存在“对视”问题
每经记者在参观阅臻府项目样板间时发现，三房户型中有两个房间采用的是两面窗设计，进入房间后会感觉光线更好。但有购房者反映，这样的设计存在“对视”问题。
上述信息在开发商公告的“不利信息公示”中也有所提到：“因户型采用较高窗地比，部分房间存在对视问题，如1栋一单元04与05房、03与02房、01与06房，二至四单元01与02房、03与04房、04与05房，各房与公区存在不同程度的对视。”
今年5月，深圳有7个区松绑了限购，仍保留限购政策的区域就包括罗湖区、福田区、南山区和宝中区。作为深圳的核心区域之一，宝中区此前也属于住宅供应较为紧张的片区。不过今年以来通过调整规划，宝中区新增了两块宅地。
其中，裕和村城市更新单元在经历两次延期后，于7月18日公布了新的规划草案。该更新单元位于宝安区新安街道，规划容积为181090平方米，将供应住宅124300平方米，其中包括23800平方米保障性住房。
而距离阅臻府约700米的保障性住房项目瑞璟湾居，由南通亚伦开发，位于海秀路与金科路交汇处。从户型和价格来看，瑞璟湾居共规划400套住宅，户型主要是68—88平方米的2房和3房，毛坯房限价为4.43万元/平方米，以刚需客群为主。
相较而言，阅臻府的销售均价为8.61万元/平方米，价格几乎为瑞璟湾居的两倍；户型在95—138平方米，迎合了部分改善型客群的换房需求。
另据房天下数据，阅臻府附近1公里范围内的在售楼盘主要有华侨城瑞湾府、华侨城宝辰和越秀瑞樾府，销售均价多在8.6万~8.9万元/平方米。
二手房方面，阅臻府周边主要包括深航假日明居、润恒御园和万科兰乔花园等楼盘。其中，润恒御园和万科兰乔花园为独栋别墅，成交均价大多高于12万元/平方米以上；深航假日明居为普通住宅，安居客上显示其7月的挂牌均价为7.55万元/平方米。
值得注意的是，作为中铁置业进入深圳市场的首个项目，阅臻府项目开盘去化超七成，在今年深圳市场属于不错的成绩。可供参考的是，据深圳中原地产研究院数据，今年上半年深圳入市的48个新房住宅项目中，仅有6个项目开盘去化率超过五成，相比往年大幅度减少。
封面图片来源：每经记者陈荣浩摄